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Usufruto: Como doar ou vender a casa e continuar a viver nela

Ficar com o usufruto da sua casa permiti-lhe habitá-la até falecer, Mas como se trata de um procedimento legal peça ajuda a um advogado.

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Usufruto: Como doar ou vender a casa e continuar a viver nela

Ficar com o usufruto da sua casa permiti-lhe habitá-la até falecer, Mas como se trata de um procedimento legal peça ajuda a um advogado.

Vender a sua casa com direito de usufruto permite-lhe continuar a viver nela até falecer. Mas, atenção, vai continuar a ter a seu cargo o pagamento do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) e do condomínio (se existir).

Saiba ainda que também pode ficar com o direito de usufruto no caso de fazer em vida a doação da sua casa a um dos seus filhos para evitar futuros conflitos na altura da divisão da sua herança. E até pode arrendar a casa sem necessitar da autorização deles.

Neste artigo, procuramos esclarecer os pontos principais sobre este tema, nomeadamente o que fazer para beneficiar deste direito.

Direito de usufruto

O direito de usufruto traduz-se no direito de usufruir de um bem como sendo seu quando, na realidade, a propriedade desse bem pertence a outra pessoa. Aplica-se, geralmente, a imóveis, mas também pode aplicar-se a outros bens como terrenos, minas ou mesmo contas bancárias que gerem juros.

O que diz a lei?

O conceito e os limites do usufruto encontram-se definidos no Código Civil nos artigos 1439.º a 1483.º . E segundo a lei, o usufruto é definido como o direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito cuja propriedade não é sua, mas "sem alterar a sua forma ou substância".

Como se constituiu o direito de usufruto?

O direito de usufruto constitui-se, regra geral, através de contrato ou testamento (artigo 1440.º).

Isto é, no contrato de compra e venda (ou de doação) da sua casa tem de constar que pretende continuar a usufruir nela. Ou seja, pode viver nela até ao seu falecimento ou falecimento do seu cônjuge. Constando assim a reserva (ou direito) de usufruto.

A reserva de usufruto tem, assim, de constar em documento escrito devidamente assinado por ambas as partes e devidamente reconhecido no notário.

Mas também pode ser constituído por usucapião ou disposição na lei. Em qualquer dos casos tem de constar em documento escrito autenticado.

Usufruto pode ser temporário ou definitivo

Existem dois tipos de usufruto: o temporário e o vitalício.

O usufruto vitalício vigora até ao falecimento do beneficiário do usufruto (o mais usual), enquanto o temporário vigora no tempo que constar no contrato.

Usufruto singular ou coletivo

Isto significa que o usufruto pode ser feito em nome de uma ou mais pessoas. Neste último caso, de forma conjunta ou sucessiva. Ou seja, pode constituir o usufruto em seu nome e do seu cônjuge (vivem simultaneamente na casa) ou constituir em seu nome e do seu irmão (que vão viver na casa de forma sucessiva). Neste ponto, a única condição é que ambos já existam quando o primeiro começar a usufruir da casa.

jovem mulher, deitada no sofá que partilha com o seu cão, descansa e contempla a casa acabada de comprar, com um grupo de caixas ainda por organizar na mudança

Direitos e deveres do usufrutuário

Ao vender a sua casa com direito de usufruto da mesma, legalmente passa a ser denominado de usufrutuário.

Como tal, tem um conjunto de direitos, mas como a propriedade do bem não é sua tem também um conjunto deveres.

Direitos

Como direito principal está o seu uso e administração como se fosse o seu real proprietário (artigo 1446.º). Isto confere-lhe não só direito de habitar a casa, mas também de a poder arrendar.

Deveres

Em termos de deveres, o usufrutuário deve zelar pela conservação do bem. Logo, é obrigado a consentir obras de melhoramento extraordinárias não tendo, no entanto, de as pagar, já que são a cargo do proprietário.

Porém, obras consideradas necessárias para a conservação do bem são a seu cargo. Os valores das obras deste tipo não podem ser, no entanto, superiores a 2/3 dos rendimento líquido do ano, sob pena de serem consideradas extraordinárias e assim serem a cargo do proprietário. Pode ainda fazer outras pequenas obras que gostaria de fazer, se estas não implicarem a desvalorização do bem.

Também tem o dever de suportar as despesas administrativas. Isto é, tem de suportar o pagamento do IMI (e do condomínio, caso exista) do imóvel que usufrui.

Extinção do usufruto

O usufruto pode extinguir-se por diversas formas:

Por falecimento

No caso do usufruto ser feito em favor de uma só pessoa o usufruto extingue-se com o seu falecimento. Mas no caso de ser a favor de várias pessoas só se extingue por falecimento do último usufrutuário.

Por fim do prazo estabelecido

Se o usufruto era temporário, no final do prazo definido no contrato extingue-se.

Por não exercício do usufruto

Se o usufrutuário não usufruir do o imóvel durante vinte anos, este extingue-se passando o uso a ser do proprietário.

Por renúncia

Em qualquer momento o usufrutuário pode renunciar ao mesmo, sem que esta tenha de ser aceite pelo proprietário.

O usufruto não se transmite aos herdeiros

Esta é uma das principais condições do usufruto.

O mesmo extingue-se com o falecimento do usufrutuário e não se transmite aos herdeiros. Dito de outra forma, se os seus pais venderam a casa com reserva de usufruto, após o seu falecimento o imóvel não fará parte da herança. O proprietário que já detinha a sua posse, passa também a deter o seu uso.

Leia ainda: Herdar dívidas e bens: Saiba o que passa ou não para quem herda

Arrendar o bem de que usufrui

De facto, pode. Nos termos da lei, o usufrutuário tem o direito de administrar o bem sobre o qual tem o direito. Neste sentido, pode arrendar o imóvel sem que para tal necessite de autorização do proprietário. Note, vai ter pagar IRS sobre as rendas que obtiver.

Por outro lado, no contrato de arrendamento tem de constar que se trata de imóvel com reserva de usufruto. Isto porque por falecimento do usufrutuário o contrato de arrendamento extingue-se, e o imóvel tem de ser restituído ao proprietário no prazo de seis meses. Mas isto não quer dizer que o proprietário não possa celebrar com o arrendatário outro contrato.

Vender a casa que está com usufruto

Se tem uma casa que precisa de vender, mas a mesma tem um usufrutuário, a venda pode ser mais difícil. Isto porque pode vender, mas o usufrutuário tem o direito de continuar a habitáa-la. Ou seja, o direito de usufruto mantém-se com venda, logo, o novo proprietário não o pode obrigar a sair (sob nenhum pretexto?. E nem vai conseguir arrendar o imóvel já que este direito pertence ao usufrutuário.

Quer investir num imóvel com usufrutuário?

Se pensa investir em imobiliário ou comprar uma casa para os seus filhos que ainda são menores e quer deixar-lhes património, pondere comprar uma casa com usufrutuário. Contudo, lembre-se que só toma possa do imóvel após o falecimento do usufrutuário.

Leia também: Comprar ou arrendar casa? Eis a questão.

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