Vai vender uma casa? O processo pode ser longo e complexo, ainda que a procura por imóveis exceda, largamente, a oferta. Este fenómeno reflete-se no volume de transações e preços cobrados. No ano passado, foram vendidas mais de 156 mil habitações, o que representa um aumento de 14,5% face a 2023. Em valor, o conjunto das transações totalizou 33,8 mil milhões de euros, mais 20,8% que no ano anterior, de acordo com os números do Instituto Nacional de Estatística (INE).
Se vai iniciar este processo, saiba que, mais do que encontrar um comprador, o desafio passa por cumprir todos os procedimentos e encontrar o preço certo. Conheça, neste guia, o passo a passo para vender o seu imóvel, e tudo o que deve ter em conta.
Tem todos os documentos de que precisa?
Antes de começar a colocar o seu imóvel à venda, confira que tem em sua posse todos os documentos que precisa para que o processo de transação siga a “velocidade de cruzeiro”.
São eles:
- Certificado Energético: é um documento obrigatório cujo principal objetivo é o de avaliar a eficiência energética de um imóvel. Esta eficiência varia entre a classificação A+ (que representa o desempenho energético mais elevado, possibilitando desta forma uma maior poupança energética) e a classificação F (o que significa que a habitação tem pouca eficiência energética). Caso necessite de contrair um empréstimo, o comprador vai precisar deste documento para entregar ao banco.
Para obter o certificado energético, deve pesquisar os vários peritos certificados no site da ADENE ou da casa classificada. Após a pesquisa, e escolha do perito qualificado para o efeito, tem de formalizar a contratação do serviço e reunir toda a documentação necessária com antecedência. Pode também solicitar uma versão prévia do certificado que, em média, demora dois a três dias úteis a ser efetuada.
- Caderneta Predial Urbana: Contém todas as informações, do ponto de vista fiscal, sobre um determinado imóvel. É preenchido pela repartição de Finanças da freguesia onde o imóvel se encontra, e apenas o(s) proprietário(s) têm acesso ao mesmo. A Caderneta Predial só pode ser pedida junto do Fisco pelo proprietário do imóvel.
- Certidão Permanente Predial: É um documento digital com todos os registos sobre um imóvel, que pode pedir e consultar online. A certidão permanente é válida por 6 meses e está sempre atualizada e disponível através da internet. Apresenta todos os registos feitos sobre o imóvel e todos os pedidos de registo que estão pendentes. É pedida no Registo Predial, via online ou no balcão físico.
- Licença de Utilização do Imóvel. A obtenção deste último documento pode ser facilitada, já que a Certidão Permanente tende a contar com o número da Licença de Utilização.
Procura o crédito habitação ideal?
Quanto vale a sua casa?
Se vai vender a sua casa, convém que saiba quanto vale o imóvel. O ideal é mesmo chamar um perito em avaliação de imóveis. Não confunda este procedimento com a avaliação bancária.
Este processo poderá vir a ser repetido quando o seu potencial comprador pedir um crédito habitação, sendo necessário uma avaliação desta natureza, feita por um especialista, mas para a instituição financeira.
Todos os avaliadores devem ser profissionais certificados pela CMVM (Comissão do Mercado de Valores Mobiliários), sendo possível consultar uma lista com os profissionais que estão credenciados para fazer esta avaliação.
Aos avaliadores que trabalhem para bancos está vedado a prestação de serviços a terceiros, pelo que não pode recorrer a este tipo de especialistas.
Muitos vendedores e compradores têm dúvidas sobre quais os fatores que influenciam a avaliação de uma casa. Em primeiro lugar, depende do método que é utilizado para apurar o valor final da avaliação. De acordo com a Associação Nacional de Avaliadores Imobiliários (ANAI), existem três métodos para apurar o valor de mercado de um imóvel. São estes:
- Comparação de mercado: o valor do imóvel é definido através da comparação com outros imóveis semelhantes, com base no conhecimento do mercado, sendo necessário existir uma vasta informação sobre imóveis semelhantes que foram vendidos nos últimos tempos ou que se encontram à venda.
- Capitalização de rendimentos: Quando é utilizado este método, o cálculo baseia-se no rendimento potencial que um imóvel pode gerar, sendo utilizado um conjunto de fórmulas específicas.
- Método do custo: Embora este seja utilizado em mercados onde existe uma escassez de informação sobre imóveis semelhantes, este método é calculado através de uma lógica de reposição ou substituição de um imóvel com caraterísticas e funções idênticas.
Contudo, independentemente do método utilizado, há fatores determinantes na avaliação de uma casa. E o mais relevante é sempre a localização. Quanto mais procura tiver a localização onde se encontra o imóvel, mais caro é o metro quadrado, fazendo subir o preço da avaliação da casa.
Embora a localização seja o ponto chave, existem outros fatores que são determinantes para ditar o valor de um imóvel, como:
- O ano de construção: Na maioria dos casos, as casas mais antigas têm um valor menor, mas existem exceções, consoante o estado de conservação, as caraterísticas do próprio imóvel, eventuais renovações ou a identidade de ex-proprietários.
- Tipologia do imóvel e áreas da habitação: Embora uma tipologia mais alta possa ser valorizada, as áreas da habitação são ainda mais relevantes. Quando um imóvel tem áreas amplas, pode aumentar o valor no mercado. Aliás, um imóvel com mais metros quadrados, pode valer mais do que um imóvel com uma tipologia superior.
- Exposição solar: Quanto mais luz natural uma casa tem, maior é o seu valor no mercado.
- Outros fatores que valorizam o imóvel: Remodelações recentes, garagem, elevador, espaços verdes na propriedade ou perto do imóvel, entre outras caraterísticas.
Leia ainda: Avaliação de imóveis: Como se apura o valor de mercado
Quanto me vai custar vender uma casa?
A resposta a esta pergunta não é linear, já que dependerá de quanto terá de pagar de imposto sobre as mais-valias (saiba o que são mais à frente neste guia) e pela obtenção dos documentos. Na realidade, são poucos os custos que são imputados ao vendedor, ainda assim eles existem e deve ter em conta esta despesa na hora de colocar um imóvel no mercado.
Comecemos pelos documentos necessários. Como referimos acima, há uma série de documentos que deve entregar, e os preços podem variar.
- Para deter um certificado energético, precisa que a sua casa seja analisada por um perito. Os valores deste serviço variam muito de distrito para distrito e de concelho para concelho e ainda dependem das características da casa como o número de assoalhadas ou se existe ou não climatização instalada.
Por exemplo, se contratar um perito da EDP, os preços começam nos 237,60 euros para um apartamento T0 ou T1. No entanto, há soluções mais baratas. Para tal deve pedir vários orçamentos a peritos registados na página oficial da ADENE -Agência para a Energia.
- Já a Certidão Predial Permanente custa 20 euros, se a pedir presencialmente no Registo Predial, pelo que fica mais barato (15 euros) requerer este documento online.
- 2ª via da Licença Utilização e a 2ª Via da Ficha Técnica de Habitação – Valor mínimo de 35 euros por cada um destes documentos. O preço varia bastante consoante o tamanho do documento, entre outros fatores.
Além dos preços dos documentos, pode ainda ter de adicionar os impostos a pagar – definidos pelas mais-valias arrecadadas – e a comissão da corretora imobiliária, caso decida pedir ajuda a este tipo de entidade para colocar a sua casa à venda.
Mais-valias imobiliárias e o imposto a pagar
Ao vender um imóvel poderá vir a pagar um imposto sobre o “lucro” que conseguiu, ou seja a diferença entre o preço pelo qual adquiriu o imóvel e o valor da venda, menos as despesas e encargos que teve relativamente a estas operações. Por outras palavras, feitas as contas, uma vez assinada a escritura, pode vir a pagar IRS sobre as mais-valias que ganhou.
Agora, para calcular o valor do imposto a pagar sobre as mais-valias, tem de identificar a diferença entre o valor pelo qual vai vender a sua casa e o valor pelo qual a comprou. Após chegar a um valor final, tem de ter em conta o coeficiente de atualização monetária, se tiverem decorrido mais de 24 meses entre a compra e venda da habitação. No final deste cálculo, tem a possibilidade de subtrair os encargos com a compra e venda do imóvel e ainda despesas com a valorização da sua casa.
Para fazer esta conta, deve aplicar a seguinte fórmula:
Mais-valias = Valor da venda – (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da monetária) – (encargos com a realização e aquisição + despesas com a valorização do imóvel) .
Por regra, metade do lucro conseguido com a venda de um imóvel será alvo de tributação em sede de IRS.
O valor do imposto a pagar depende dos rendimentos que o vendedor registar. Ou seja, não há uma taxa fixa, vai sempre depender do enquadramento fiscal do vendedor, porque as mais-valias imobiliárias são obrigatoriamente englobadas.
Mais-valias imobiliárias: Quais as isenções?
Há exceções que permitem ficar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias em sede de IRS. Assim, se vendeu um imóvel que tinha comprado antes de 1989, então saiba que está isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias. Mas terá, ainda assim, de as declarar no seu IRS. Nestes casos, tem de preencher o Anexo G1.
E porque é que está isento? Porque o Código do IRS só entrou em vigor naquele ano, pelo que as compras anteriores a 1989 estão isentas do pagamento.
Além disso, os contribuintes com mais de 65 anos ou que estejam reformados à data de venda do imóvel, podem ficar isentos de mais-valias. Mas não pode ser uma casa qualquer, tem de ser um imóvel que seja considerado habitação própria e permanente. Para beneficiar da isenção do pagamento de mais-valias, tem de reinvestir o valor da venda num contrato de seguro (como por exemplo o PPR), num fundo de pensões ou na contribuição para o regime público de capitalização, como é o caso dos certificados de reforma. Mas atenção, para poder beneficiar da isenção do pagamento de imposto sobre mais-valias, terá de fazer o reinvestimento até seis meses depois da venda do imóvel.
Com exceção dos certificados de reforma, deverá fazer o resgate destes produtos através de um regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido.
Existe ainda uma terceira exceção que permite a isenção de imposto em sede de IRS: se vender uma casa que era habitação própria e permanente e reinvestir o valor das mais-valias na compra ou construção de uma casa com a mesma finalidade.
Mas atenção, tem alguns prazos e procedimentos a cumprir. Pode reinvestir as mais-valias na compra de uma nova casa até 36 meses depois da venda ou 24 meses antes.
Assim, se ainda não comprou a nova casa e tenciona fazê-lo, dispõe de 36 meses para reinvestir e não pagar impostos sobre as mais-valias. Mas, mesmo que só preveja reinvestir daqui a dois anos, por exemplo, terá de o declarar no seu IRS.
Leia ainda: Guia de mais-valias imobiliárias
Recorrer ou não ao mediador imobiliário?
A resposta não é simples e depende do que prefere abdicar: tempo ou dinheiro. Recorrer a um mediador imobiliário irá poupá-lo a várias tarefas, incluindo tirar fotografias, promover o imóvel, organizar as visitas à casa e, em última análise, escolher um comprador.
Por outro lado, não se esqueça que, ao escolher um mediador, este cobrará uma comissão sobre o valor de venda do imóvel. Assim, se por exemplo, consegue vender a sua casa por 100 mil euros e a comissão do mediador for de 5%, 5.000 euros vão para o bolso do mediador.
Em termos gerais, a taxa cobrada pelas mediadoras imobiliárias varia, atualmente, entre 2% e 6%. E há ainda quem pratique comissões fixas, pelo que deve comparar preços. “O setor assenta em grande diversidade de serviços e preços, com comissões que podem variar entre os 2% e os 6% e com imobiliárias que cobram comissões fixas”, explica Paulo Caiado, presidente da APEMIP – Associação dos Profissionais e empresas de Mediação Imobiliária, em declarações ao Doutor Finanças.
Tenha ainda em conta que , legalmente, a totalidade desta taxa só deve ser paga aquando da conclusão total do negócio, ou seja, na escritura de compra e venda ou documento similar.
No entanto, pode existir um outro acordo de recebimento antecipado, normalmente efetuado no Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV), e sempre que previsto previamente no Contrato de Mediação Imobiliária.
Antes de assinar contrato, esteja ainda atento ao prazo e à exclusividade (ou não) com a mediadora. Por norma, o prazo é de seis meses, mas as partes podem determinar outro período. Além disso, caso decida vincular-se a uma única imobiliária, saiba que não pode recorrer a outros mediadores no prazo estipulado.
Vai vender uma casa? Arrume primeiro
Já se optar por vender a sua casa por conta própria, saiba que há muitas maneiras de o fazer divulgando, por exemplo, num market place.
Uma boa foto pode fazer toda a diferença. Abra as janelas, para que entre luz natural e arrume a casa para que tudo pareça perfeito. Quando receber visitas de potenciais compradores, implemente a mesma estratégia.
Uma vez publicado o imóvel para venda, é tempo de começar a negociar. Haverá quem tente um preço mais baixo. Acima de tudo, tenha em conta onde vai aplicar o dinheiro que receber. Se estiver a pensar comprar um novo imóvel, tenha em atenção o valor que precisa para avançar com a compra da nova casa.
CPCV é uma garantia de que não deve abdicar
Um CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda) trata-se de um contrato consensual, bilateral, oneroso e típico realizado entre duas partes, neste caso o comprador e o vendedor. Este contrato tem como objetivo estabelecer um acordo para a compra de um imóvel ou de um terreno como garantia até à celebração do contrato definitivo.
Esta pode ser uma das fases que antecedem a escritura de compra e venda entre quem promete vender e quem promete comprar.
Mesmo não se tratando de um contrato obrigatório, este acordo vai salvaguardar os direitos dos indivíduos envolvidos no negócio até ao momento da escritura, devendo assim obedecer a determinadas regras. Isto porque, mesmo não sendo obrigatório, tem força legal para garantir os direitos das partes contratantes.
Vejamos um exemplo. Caso seja proprietário de um imóvel e tenha um interessado que garanta que vai comprar o mesmo, à partida a venda não se realiza automaticamente. Isto porque o potencial comprador poderá ter de garantir, primeiro, que consegue ver aprovado um crédito habitação. Para garantir que não há uma desistência por parte do interessado, e acabar por perder a oportunidade de vender a outra pessoa, pode sempre optar por salvaguardar-se através de um CPCV.
Assim, em regra deve sempre optar por assinar um CPCV. Esta é uma forma de assegurar que o imóvel está “reservado”, o que o pode proteger para o futuro e dar tempo para tratar de uma série de procedimentos.
Quais são os requisitos deste contrato?
Mesmo não sendo um contrato de caráter obrigatório, este tem regras que precisa respeitar. Existe um conjunto de informações que devem constar no contrato, para que produza os efeitos desejados, tais como:
- Identificação dos intervenientes (comprador e vendedor), contendo, designadamente: nome, morada, estado civil, número do cartão de cidadão/bilhete de identidade e número de identificação fiscal (NIF);
- Discriminação do objeto da transação, ou seja, do imóvel e suas características: localização, tipologia, inscrição matricial e descrição predial, bem como a existência de partes integrantes ou afetas ao imóvel, por exemplo, anexos, garagens, piscinas;
- Indicação do valor de transação e forma de pagamento;
- Menção da data de prazo para a realização da escritura, ou se tal não for possível determiná-la, deve indicar o prazo máximo para a celebração da escritura de compra e venda;
- Identificação de sanções no caso de a escritura pública de compra e venda não ser realizada na data convencionada;
- O montante do sinal dado pelo potencial comprador ao vendedor;
- Cláusula que assegure que o imóvel cumpre as habituais condições de habitabilidade, dispondo de eletricidade, instalação de água, esgotos e gás e funcionar nas suas normais condições.
- Cláusula de alienação livre de quaisquer ónus ou encargos (que protege o comprador ao afastá-lo da responsabilidade de responder a eventuais encargos sobre o imóvel, tais como hipotecas ou penhoras).
Ao CPCV deverá ainda juntar a licença de utilização ou de construção. No caso da sua inexistência, deverá então juntar a prova de que a mesma já foi solicitada à Câmara Municipal ou, caso não seja possível, anexe uma declaração que a substitua.
Como funciona o sinal no Contrato Promessa de Compra e Venda?
Este sinal trata-se de uma quantia monetária, ou outro bem, acordada entre as partes, que o comprador entrega ao vendedor. O sinal é uma garantia do cumprimento do contrato-promessa e também é prova da seriedade da intenção contratual.
Num CPCV é muito comum existir um valor envolvido. A quantia dada como sinal varia, normalmente, entre 10 e 20% do bem que está a ser vendido.
Direito de preferência: O que é?
Antes do CPCV, terá de garantir que não tem de vender a casa a alguém que tenha um direito de preferência de compra, por outras palavras, que esteja na fila da frente para adquirir o imóvel. A lei concede este direito aos inquilinos que estejam na casa há mais de dois anos e que pretendam ficar com ela para habitação própria.
No entanto, este direito não é concedido a qualquer preço, na medida em que o titular deste direito terá de pagar o montante pedido por si para a compra da casa. Além do inquilino, o direito preferência pode ser exercido por algumas entidades.
Ou seja, se o imóvel se encontrar classificado, em vias de classificação, numa localização de área protegida (património cultural) ou de reabilitação urbana, algumas entidades públicas têm direito de preferência na sua compra.
Como publicar o anúncio para as entidades públicas?
O anúncio de um imóvel para compra e venda ou transação imobiliária com direito legal de preferência deve ser colocado no site Casa Pronta. Quem está a vender a casa deve colocar o anúncio no site com todos os dados da venda, nomeadamente:
- Quem faz o pedido;
- O vendedor ou vendedores;
- O comprador ou compradores;
- Localização do imóvel;
- Valor da compra e venda;
- Data previsível do negócio.
O site é de acesso restrito, pelo que apenas têm acesso aos anúncios as entidades que possam manifestar o direito legal de preferência, os serviços de registo, o requerente e a quem o mesmo faculte o respetivo código de acesso.
Colocar o anúncio tem um custo de 15 euros.
É através do site que as entidades manifestam a sua intenção de exercer o direito legal de preferência, pelo que o vendedor fica dispensado de obter e pagar certidões. Através do site, ainda é possível aos bancos pedir e consultar as certidões permanentes de registo dos prédios.
Esta tarefa é extremamente importante. Dado que se trata de um direito legal de preferência, as entidades públicas podem mesmo impugnar a venda do imóvel em tribunal e acabar por o adquirir, pelo valor que vendeu ao primeiro comprador.
Leia ainda: O que é o direito de preferência na venda de uma casa?
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
