Impostos

Em que situações posso ficar isento de pagar mais-valias imobiliárias?

As preocupações com a venda de um imóvel não terminam quando o mesmo é transacionado. Saiba se pode ficar isento do pagamento de mais-valias.

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Em que situações posso ficar isento de pagar mais-valias imobiliárias?

As preocupações com a venda de um imóvel não terminam quando o mesmo é transacionado. Saiba se pode ficar isento do pagamento de mais-valias.

A existência de mais-valias sobre imóveis, terrenos ou produtos financeiros, acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a sua venda. Neste caso fica sujeito a tributação em sede de IRS. Já se esta diferença for negativa, trata-se de uma menos-valia. 

Em situações regulares, 50% das mais-valias são tributadas. Por exemplo, num caso em que se apura uma mais-valia de 50 mil euros, serão tributados 25 mil euros. No entanto, existem situações que podem levar à isenção do pagamento de mais-valias. Mas atenção, esta isenção potencial aplica-se, na esmagadora maioria aos casos em que a venda e a compra estão relacionadas com habitação própria e permanente. 

Ainda assim, pode conseguir uma isenção do pagamento se: 

Reinvestiu o valor numa habitação própria e permanente 

pessoa a pesquisar no telemóvel casa no website de vende casas

Uma das opções para ficar isento de pagar mais-valias é reinvestir o valor da casa que vendeu (se esta era de habitação própria e permanente) numa outra habitação com o mesmo fim, num terreno para a construção de imóvel, ou na construção, ampliação ou melhoramento de outro imóvel exclusivamente com o mesmo destino.  

Se reinvestir num imóvel a precisar de obras, só é considerado ou o valor da aquisição ou o valor das obras. No entanto, se comprar um terreno para construção, o reinvestimento já considera o valor de aquisição do terreno e a construção. No último caso, é obrigatório pedir a inscrição na matriz predial.  

Continua isento do pagamento de imposto sobre mais-valias, se o reinvestimento for feito em qualquer parte do território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal.  

Contudo, atenção, pois existem prazos para reinvestir o dinheiro: 24 meses anteriores à venda do imóvel e 36 meses posteriores.   

Ou seja, se decidir vender a sua atual casa primeiro e só depois investir num outro imóvel, tem 36 meses para o fazer. Até lá, a tributação da mais-valia fica suspensa, uma vez comunicada às Finanças, através do anexo G da declaração de IRS, a intenção de aplicar a mais-valia. Só no momento em que comprar um novo imóvel ou terreno, é que as Finanças vão apurar o lucro obtido e confirmar a aplicação dessa verba. 

No entanto, e se pelo contrário, decidiu comprar a nova casa antes de ter vendido a atual, pode reinvestir as mais-valias caso a compra tenha ocorrido até 24 meses antes da venda.  

Depois da compra de um novo imóvel, tem 48 meses para apresentar o comprovativo em como a casa que comprou é uma habitação própria permanente (HPP). Isto é, se aplicar, por exemplo, numa casa de férias, perde a isenção. A sua morada fiscal deve corresponder à morada deste novo imóvel.  

Alertamos ainda que o valor pelo qual o imóvel foi transmitido deve ser reinvestido na sua totalidade. Ou seja, se vendeu um imóvel de 200 mil euros, mas, desse valor, só vai reinvestir noutro imóvel 100 mil euros, então fica sujeito à tributação da mais-valia apurada. 

Leia ainda: Habitação: Conheça os termos HPP, HPS e HPA

Comprou o imóvel antes de 1 janeiro de 1989 

Vendi uma casa que herdei, como calculo as mais-valias?
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Estão isentos de mais-valias os imóveis adquiridos antes do dia 1 de janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o código do IRS, pelo que não existia este imposto) e os terrenos para construção adquiridos antes de 9 de junho de 1965.  

E, nestes casos, o imóvel não tem de ser habitação própria e permanente. 

Contudo, embora a venda de um imóvel nestas circunstâncias não esteja sujeita ao pagamento de imposto sobre mais-valias, a sua venda deve, igualmente, ser declarada em sede de IRS através do anexo G1 da sua declaração

Tem mais 65 anos ou está reformado 

Os contribuintes com mais de 65 anos ou que estejam reformados à data de venda do imóvel, também podem ficar isentos de mais-valias. Mas, neste caso, tem de ser um imóvel que seja considerado HPP. E para beneficiarem do pagamento de mais-valias tem de reinvestir o valor da venda num contrato de seguro (como por exemplo o PPR), num fundo de pensões ou na contribuição para o regime público de capitalização, como é o caso dos certificados de reforma.  

Com exceção dos certificados de reforma, deverá fazer o resgate destes produtos através de um regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido. 

Leia ainda: Nem sempre os PPR pagam menos IRS

Atenção: amortizar o crédito da casa vendida pode não chegar para a isenção 

Quem vendeu uma HPP até 2020 podia ter isenção do pagamento de imposto sobre mais-valias se utilizasse o lucro obtido com a venda do imóvel na amortização do crédito habitação que tinha sobre o mesmo. Isto se a mais-valia fosse investida na totalidade. Esta possibilidade surgiu como algo excecional como resposta à última crise financeira, e que abrangia contratos de crédito celebrados até 2015. O fim desta “exceção” estava marcado para 2020.  O que significa que na declaração de IRS que entregar em 2021, esta possibilidade ainda existe, porque está a reportar os rendimentos de 2020. Já na declaração que entregar no próximo ano já não chegará para a isenção.

Por isso, neste ano de 2021, voltou a estar em vigor a regra geral, que dita que só poderá beneficiar da isenção de mais-valias se reinvestir parte do dinheiro da venda de uma casa, numa outra habitação própria e permanente.  

Ou seja, pode usar a mais-valia para amortizar o crédito da casa que vendeu, mas se usar a totalidade terá de pagar imposto sobre as mais-valias. Terá de usar parte na compra de uma nova HPP. Só desta forma a utilização no pagamento do crédito anterior dá acesso à isenção de tributação de mais-valias.  

Se tem dúvidas sobre se registou efetivamente mais-valias e se não sabe se está isento de tributação, pode recorrer à Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças para simular o seu caso concreto. 

Leia ainda: Separei-me e vendi a minha parte da casa, tenho de declará-la no IRS?

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40 comentários em “Em que situações posso ficar isento de pagar mais-valias imobiliárias?
  1. Viva, coloco a questão se na venda de um terreno, o cliente proprietário consegue ficar isento do pagamento das mais valias?
    sendo ele um cliente doente oncológico e com mais de 65 anos.

    1. Olá,

      A possibilidade de isenção apenas se aplica quando o imóvel vendido é uma habitação própria e permanente.

  2. boa tarde, estou a residir em frança há 50 anos, em 1971 comprei terreno onde em 1976 construi uns anexos, antes de o vender em agosto de 2021 legalizei tudo junto da gaiurb e também nas finanças com alvará de utilização para habitação, compra em escudos =10.000.00, venda em euros =74000.00 quanto irei pagar ou estou isento
    boa tarde e obrigado

    1. Olá, Carlos.

      Deve confirmar junto da Autoridade Tributária qual o ano de aquisição a considerar.
      Se for o ano de 1971, está isento de tributação. Necessita apenas de declarar a venda no anexo G1 da declaração de IRS.

      Se o ano de aquisição a considerar for o ano de legalização, ou seja, de 2021, terá de pagar tributação. Poderá simular o valor aproximado a pagar na nossa Calculadora de Mais-Valias de Imóveis.

  3. Olá, procuro vender um apartamento secundario que esteve em arrendamento, para que eu possa construir a minha casa, ficaria isento de mais valias?

    1. Olá, Rui.

      Uma vez que se trata de uma segunda habitação, terá de pagar tributação.
      A possibilidade de isenção de tributação apenas se aplica quando o imóvel a vender é a sua habitação própria e permanente (hpp) e pretende reinvestir o dinheiro da venda na aquisição da sua próxima hpp.

  4. Gostaria de saber se, no caso de reinvestir o valor realizado com a venda de uma casa herdada ( habitação própria dos meus pais) na amortização do crédito de habitação própria, fico isenta de tributação de mais valias.

    1. Olá, Isabel.

      Não, uma vez que, por aquilo que entendo, o crédito em divida não está associado ao imóvel vendido.

  5. Olá,
    Estou em processo de venda de um terreno de construção , no entanto á cerca de 4 meses comprei uma casa para habitação, é possível a isenção da maior valia, tendo em conta que adquiri uma casa como primeira habitação?

    1. Olá, Luís.

      Não. Para ficar isento seria necessário que tivesse vendido também a sua habitação própria e permanente.

  6. Os contribuintes com mais de 65 anos, para beneficiarem da isenção de mais-valia, têm de aplicar a totalidade do valor da venda num contrato de seguro ou num fundo de pensões, ou podem aplicar apenas parte do valor da venda num desses produtos e parte na aquisição de HPP beneficiando também aí de isenção parcial ou total da mais valia?

    1. Olá, José.

      Sim, à partida poderá reinvestir nas duas coisas.

      Contudo, neste caso, sugiro o contacto direto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

    1. Olá, Pedro.

      Poder, pode. Contudo, as Finanças podem levantar algumas questões sobre a possibilidade de se tratar de algum tipo de negócio.

      Caso tenha forma de comprovar que de facto habita nos imóveis, não haverá problema.

  7. Boa noite, se a venda do imóvel for um terreno e o investimento do valor da venda for numa habitação permanente também existe a isenção? Obrigado

  8. Foi adquirido em 1980 um imóvel, existe escritura, o dono faleceu em 2010 e o bem foi herdado pelos legítimos herdeiros,
    a dúvida que se põe é : se os herdeiros venderem o imóvel têm de pagar mais-valia?
    Dado que diz na lei das isenções das mais-valias que os imóveis adquiridos até 1983 estão isentos do pagamento das mesmas.
    Obrigada

  9. Em caso de na compra da casa, houver bens imobiliários, nomeadamente painéis solares, painéis fotovoltaicos, ar condicionado. Caso queira ficar com esses artigos, e utilize uma parte do valor da venda da minha casa, esses artigos também são válidos para isenção das mais valias?

    1. Olá, Rui.

      Penso não estar a perceber bem a pergunta.
      Pode ficar com os artigos que quiser. Depois não os poderá é incluir como despesas no calculo das mais-valias.

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