Impostos

Guia de mais-valias imobiliárias

Se vendeu (ou vai vender) um imóvel, se herdou uma casa ou se se divorciou e há um imóvel na equação, saiba com o que deve contar.

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Guia de mais-valias imobiliárias

Se vendeu (ou vai vender) um imóvel, se herdou uma casa ou se se divorciou e há um imóvel na equação, saiba com o que deve contar.

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Mais de 70% das famílias portuguesas têm habitação própria, o que faz com que a compra e venda de casa seja algo muito comum em Portugal. Contudo, quando se vende um imóvel é preciso ter em consideração vários fatores, entre os quais o facto de termos de o declarar às Finanças e que há a possibilidade de registar mais-valias. Se assim for, é importante perceber que, provavelmente, teremos de pagar impostos.

Neste artigo vamos explicar o que é isto das mais-valias, quando é que se tem de pagar imposto ou quando é que se está isento do seu pagamento. Vamos abordar alguns casos mais práticos com o objetivo de explicar o que se deve fazer em diferentes situações.

Por exemplo, se vendeu uma casa por um valor superior ao que comprou, o mais certo é ter registado uma mais-valia. Contudo, o que pode não ser assim tão fácil de perceber só com esta informação é se terá de pagar impostos ou não. Para conseguir perceber melhor estas questões e o seu caso em concreto, utilize o seguinte guia:

1. - Mais-valias: o que são, como são taxadas e como são declaradas?

Saber como se calculam as mais-valias e como as devemos declarar ao Estado é fundamental para não termos surpresas. Tenha presente que os cálculos das mais-valias podem ser mais complexos do que uma simples conta de subtrair. Perceba ainda como são taxadas e quando tem de pagar os impostos sobre este lucro.

1.1 - O que são mais-valias imobiliárias?

As mais-valias são o lucro obtido com a venda de um imóvel. Ou seja, se comprou um imóvel por 100 mil euros e o vendeu por 150 mil euros, obteve uma mais-valia de 50 mil euros.

Mas atenção, o valor da mais-valia pode não ser assim tão óbvio. Se comprou a casa há 20 anos por 100 mil euros e a vendeu agora por 150 mil euros a mais-valia não é de 50 mil euros. Porquê? Porque para calcular o valor da mais-valia é preciso ter em consideração o coeficiente de desvalorização monetária. Este coeficiente permite atualizar o valor de um imóvel.

Vamos dar um exemplo, um imóvel comprado no ano de 2000 por 100 mil euros e que foi vendido em 2021 por 150 mil euros tem implícita uma mais-valia de oito mil euros. Isto devido apenas ao impacto do coeficiente de desvalorização monetária. Uma forma fácil para perceber qual o valor do lucro conseguido é recorrer à Calculadora de mais-valias de imóveis do Doutor Finanças.

Além desta questão do coeficiente, é possível apresentar despesas associadas ao imóvel vendido que reduzem o valor potencial das mais-valias. Saiba, mais abaixo que despesas pode incluir. E, depois, poderá ainda reduzir o imposto a pagar se houver reinvestimento. Este reinvestimento tem de cumprir algumas regras, mas, no limite, isenta qualquer pagamento.

Figuras de casas e prédios em madeira e uma lupa à frente através da qual se veem simbolos de dinheiro, localização e compras

1.2 - Como são taxadas as mais-valias imobiliárias?

Há enquadramentos fiscais diferentes para residentes e não residentes. Contudo, é preciso ter atenção que há não residentes que beneficiam de um tratamento fiscal idêntico ao dos residentes. Assim, vamos ver as diferenças:

RESIDENTES

Para os contribuintes residentes em Portugal só parte das mais-valias é que é tributada. Por regra, metade do lucro conseguido com a venda de um imóvel será alvo de tributação em sede de IRS.

O valor do imposto a pagar depende dos rendimentos que o vendedor registar. Ou seja, não há uma taxa fixa, vai sempre depender do enquadramento fiscal do vendedor.

Simplificando esta questão, se vendeu uma casa e teve um lucro de 50 mil euros, terá de pagar imposto sobre 25 mil euros. Mas, como poderá perceber através deste guia, as contas são mais complexas do que apenas subtrair.

NÃO RESIDENTES

Para os não residentes, as mais-valias imobiliárias são tributadas a uma taxa fixa de 28%. O regime-regra estipula que os não residentes tenham de pagar impostos sobre a totalidade das mais-valias obtidas. Contudo, esta questão já levou a que o Estado português fosse alvo de vários processos. Vários tribunais decidiram contra o Estado, nomeadamente o Tribunal de Justiça da União Europeia (TJUE), que considera que esta prática viola a livre circulação de capitais.

Ainda assim, os contribuintes podem escolher entre os dois regimes. Para saber qual o que melhor se aplica é preciso fazer algumas contas, isto porque no regime-regra são tributadas apenas as mais-valias. Já no regime opcional, em que apenas metade das mais-valias são tributadas, as contas são feitas considerando os rendimentos totais.

1.3 - Quando são pagos os impostos sobre mais-valias imobiliárias?

A tributação das mais-valias é feita aquando da entrega da declaração do IRS. Ou seja, se vendeu uma casa em 2020, terá de o declarar quando estiver a preencher a declaração em 2021 (que é sempre referente aos rendimentos obtidos em 2020).

É nesta altura que terá de declarar a venda do imóvel e é a partir desta declaração que é calculada a mais-valia e a tributação sobre a mesma. Terá de fornecer informação sobre quando o comprou e a que valor e quando o vendeu e porque preço. Deve ainda identificar despesas relacionadas com este imóvel, nomeadamente obras de melhoria ou encargos que teve com a sua venda, a fim de reduzir as mais-valias potenciais.

1.4 - Como declaro a venda do imóvel?

A venda do imóvel é declarada através do preenchimento do Anexo G da sua declaração de IRS. Neste anexo deve preencher o quadro 4, de forma a fornecer todos os elementos necessários para o cálculo das mais-valias.

É aqui que vai dizer às Finanças quando comprou o imóvel, o valor pelo qual o comprou e quando o alienou e porque montante. E é aqui que poderá incluir os encargos que teve com o imóvel.

Se tem dúvidas sobre o preenchimento do Anexo G, saiba como preencher a sua declaração de IRS.

2 - Isenção do pagamento de impostos sobre mais-valias

De uma forma prática só quem comprou casa antes de 1989 está isento do pagamento de impostos sobre as mais-valias imobiliárias. Contudo, é possível reduzir o valor da mais-valias considerada para o cálculo dos impostos. Saiba em que situações se está isento em como pode reduzir (ou mesmo eliminar) o imposto a pagar.

2.1 - Comprou o imóvel antes de 1989? Está isento, mas tem de declarar a venda

Se vendeu um imóvel que tinha comprado antes de 1989, então saiba que está isento do pagamento de mais-valias. Mas terá, ainda assim, de o declarar no seu IRS. Nestes casos tem de preencher o Anexo G1.

E porque é que está isento? Porque o Código do IRS só entrou em vigor naquele ano, pelo que as compras anteriores a 1989 estão isentas do pagamento de impostos sobre mais-valias.

Se em vez de uma casa tiver vendido um terreno para construção, a isenção abrange os terrenos adquiridos antes de 9 de junho de 1965.

2.2 - Quais são as despesas que posso associar à casa vendida?

As despesas que pode deduzir no IRS com a venda de um imóvel estão bem identificadas e, não se esqueça, para poder deduzir estas despesas, terá de ter o comprovativo. Ou seja, não se esqueça que tem de ter as faturas em sua posse para o caso de a Autoridade Tributária precisar de confirmar alguma questão.

Assim, as despesas que pode deduzir com a venda do imóvel são:

  • O certificado energético
  • As comissões pagas à agência imobiliária pela venda; 
  • As obras de manutenção e conservação realizadas nos últimos 12 anos; 
  • O Imposto de Selo (IS) aquando da compra; 
  • O Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis (IMT);  
  • Os custos relacionados com a escritura de compra do imóvel
  • Os custos de solicitadoria (se for o caso); 
  • O registo predial.

Se tem todos os comprovativos destas despesas, some estes gastos e inclua-os na sua declaração de IRS. Estes valores devem constar no quadro 4 do Anexo G, no campo identificado como "despesas e encargos".

Leia ainda: Mais-valias: O que posso incluir como despesas e encargos?

2.3 - Quem está isento do pagamento de mais-valias?

A isenção do pagamento de impostos sobre as mais-valias é automática para as vendas de casas que foram compradas antes de 1989. Alertar que, estes casos só se aplicam a quem comprou efetivamente a casa antes de 1989. Se se tratar de uma casa comprada antes daquela data e que foi herdada, por exemplo, já não se aplica a isenção porque a data a considerar é a da herança.

De resto, não há isenções "automáticas". O que pode haver é a redução do valor que é considerado de mais-valias. Ou seja, se houver despesas com o imóvel vendido, como foi referido em cima, ou, tratando-se de uma habitação própria e permanente, se houver reinvestimento, poderá "anular" o valor das mais-valias. Mas, nestes casos, é preciso que haja gastos. Que gastos? Vamos ver de seguida.

2.4 - Sou reformado, estou isento do pagamento de mais-valias?

Os contribuintes com mais de 65 anos ou que estejam reformados à data de venda do imóvel, podem ficar isentos de mais-valias. Mas não pode ser uma casa qualquer, tem de ser um imóvel que seja considerado habitação própria e permanente. Para beneficiarem da isenção do pagamento de mais-valias tem de reinvestir o valor da venda num contrato de seguro (como por exemplo o PPR), num fundo de pensões ou na contribuição para o regime público de capitalização, como é o caso dos certificados de reforma.  Mas atenção, para poder beneficiar da isenção do pagamento de imposto sobre mais-valias, terá de fazer o reinvestimento até seis meses depois da venda do imóvel.

Com exceção dos certificados de reforma, deverá fazer o resgate destes produtos através de um regime de rendas periódicas, com o limite anual de 7,5% do total investido. 

3 - Reinvestimento de mais-valias: o que ter em consideração?

Quando registamos mais-valias com a venda de um imóvel é possível reinvestir parte ou a totalidade do lucro gerado e, desta forma, reduzir o imposto a pagar. Contudo, para que seja possível reduzir, ou mesmo eliminar o pagamento de imposto sobre mais-valias, é preciso que o reinvestimento do dinheiro cumpra com algumas premissas.

O dinheiro que conseguir fazer com a venda de uma casa é seu. Poderá fazer com ele o que quiser. Só tem de ter em consideração que terá de pagar impostos sobre metade das mais-valias conseguidas. Isto se não reinvestir o dinheiro dentro das condições permitidas pelo Estado para que não pague impostos. Saiba onde pode reinvestir e o que deve ter em consideração.

3.1 - Como posso investir as mais-valias imobiliárias para não pagar imposto?

O reinvestimento das mais-valias, para fins de isenção de pagamento de impostos, só se coloca nos casos em que vendeu uma casa que era habitação própria e permanente. Caso contrário, se não está entre os isentos (casa comprada antes de 1989) terá sempre de pagar impostos sobre parte da mais-valia conseguida.

Vendeu uma casa? Saiba como preencher a sua declaração de IRS
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Se em causa estiver a venda de uma habitação própria e permanente pode usar as mais-valias para reinvestir numa habitação própria e permanente ou num terreno cujo destino será o de construção de uma casa para o mesmo destino.

Mas atenção, tem alguns prazos e procedimentos a cumprir. Pode reinvestir as mais-valias na compra de uma nova casa até 36 meses depois da venda ou 24 meses antes.

Assim, se ainda não comprou a nova casa e tenciona fazê-lo, dispõe de 36 meses para reinvestir e não pagar impostos sobre as mais-valia. Mas, mesmo que só preveja reinvestir daqui a dois anos, por exemplo, terá de o declarar no seu IRS, sob pena de lhe ser taxada a mais-valias. Já se comprou uma casa antes, poderá usar o dinheiro para amortizar o crédito dessa habitação, tendo que alterar a sua morada fiscal de forma a que seja possível as Finanças confirmarem que em causa está uma habitação própria e permanente.

Pode ainda reinvestir na amortização do contrato de crédito da casa que vendeu. De realçar que este reinvestimento pode não ser suficiente para ficar isento do pagamento de mais-valias. Até 2020 era possível usar o dinheiro apenas para a amortização do empréstimo da casa vendida e isso seria suficiente para deduzir ao valor das mais-valias. A partir de 2021, ou seja, as vendas de imóveis a partir de 2021, terão sempre de incluir o reinvestimento numa casa de habitação própria e permanente (ou, no caso de reformados num plano poupança), caso contrário não terá direito à isenção do pagamento.

3.2 - Posso utilizar o dinheiro da venda de um imóvel para pagar outros créditos e ficar isento do pagamento de imposto?

Não. Se vendeu um imóvel e registou mais-valias só pode ficar isento de pagamento de impostos se o reinvestir mediante os critérios identificados na questão acima: Como posso investir as mais-valias imobiliárias para não pagar imposto?

3.3 - Conta como reinvestimento a amortização do crédito para construção ou apenas o crédito para aquisição?

Conta como reinvestimento, para efeitos de redução das mais-valias tributadas, a amortização de qualquer um destes créditos. Sendo que, as vendas realizadas a partir de 2021 obrigam a que haja reinvestimento numa nova casa ou terreno para construção, desde que a finalidade seja de habitação própria e permanente.

3.4 - Tenho incapacidade de 60%, estou isenta de pagamento de impostos sobre as mais-valias?

Não. Estes casos não estão enquadrados nas isenções de pagamento deste imposto.

3.5 - Posso reinvestir o valor das mais-valias na aquisição de casa e nas obras?

Não, para o cálculo do imposto a pagar, é apenas considerado um dos investimentos: na aquisição na construção ou nas obras. Ou seja, só uma das opções lhe dão isenção de pagamento. Pode usar a mais-valias para comprar casa, para construir casa ou para fazer obras numa casa. Não pode é usar o dinheiro para comprar casa e fazer obras. Um dos investimentos não será considerado para efeitos de isenção de imposto sobre as mais-valias.

3.6 - Quanto tenho de reinvestir para não pagar imposto?

Apesar de o imposto incidir sobre uma parte da mais-valia, na prática terá de reinvestir todo o dinheiro que encaixar com a venda de um imóvel para que possa ficar isento do pagamento de impostos. Ou seja, se vendeu uma casa por 200 mil e isso representou uma mais-valia de 50 mil euros, não basta reinvestir 50 mil euros para não pagar imposto. Para que tal aconteça, terá de haver um reinvestimento de 200 mil euros. Se só reinvestir parte vai reduzir o imposto a pagar, mas não o elimina na totalidade.

3.7 - Quanto tempo tenho para reinvestir as mais-valias?

O reinvestimento das mais-valias pode ser realizado até 36 meses depois de ter vendido a sua casa ou pode usar esse dinheiro para uma compra que fez até 24 meses antes. Nesta última situação pode, por exemplo, ter comprado uma casa um ano antes de ter vendido a sua habitação própria e permanente e usar a mais-valias para amortizar o crédito deste segundo imóvel. Isto desde que torne esta a sua habitação própria e permanente.

3.8 - Como declaro o reinvestimento das mais-valias imobiliárias?

Para poder beneficiar da isenção do pagamento de impostos sobre mais-valias terá de preencher o quadro 5 do Anexo G da sua declaração de IRS. É aqui que terá de revelar se comprou um imóvel para habitação própria e permanente (data e valor), se amortizou o crédito da casa vendida ou se ainda não reinvestiu as mais-valias, mas tenciona fazê-lo nos próximos 36 meses.

Esta última questão é muito importante. Mesmo que ainda não tenha reinvestido o seu dinheiro, mas sabe que o vai fazer, terá de o dizer às Finanças. Caso contrário arrisca-se a que as Finanças calculem as mais-valias tendo em consideração apenas a venda do imóvel.

3.9 - Posso reinvestir mais-valias da venda de uma segunda habitação e não pagar imposto?

Não. Tratando-se de uma segunda habitação terá de pagar imposto sobre metade das mais-valias obtidas. Pode, na mesma, declarar encargos que teve com a casa vendida para reduzir o valor da mais-valia apurado (as despesas são as identificadas no ponto acima: Quais são as despesas que posso associar à casa vendida?). Mas, depois de descontados esses encargos é calculado o montante da mais-valia e terá de pagar impostos sobre metade desse valor. Não há forma de reinvestir e beneficiar de isenção de impostos.

figuras de casas em miniatura em cima de uma máquina de calcular

4 - Casos práticos: O que fazer em situações específicas

Não há dois casos iguais, no que à venda de imóveis diz respeito. Há situações que requerem alguns cuidados. Para que seja mais fácil perceber o que fazer nas diversas situações, compilámos alguns casos práticos que podem ajudá-lo a saber como enquadrar a venda do seu imóvel.

4.1 - Vendi uma segunda casa, posso investir na compra de uma primeira casa e ficar isento do pagamento de impostos?

Não. A isenção no pagamento de impostos na compra de uma casa só se aplica se a casa vendida e a casa comprada tiverem como destino habitação própria e permanente. Se um dos imóveis não tiver esse destino não pode usar o reinvestimento das mais-valias para ficar isento do pagamento de impostos.

4.2 - Posso amortizar o crédito da casa vendida e ficar isento do pagamento de mais-valias?

Pode, mas... A partir de 2021 a amortização do crédito da casa vendida não chega para conseguir ficar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias. Ou seja, pode usar parte das mais-valias na amortização do crédito, mas terá sempre de reinvestir o resto na compra de uma nova habitação. Ou, no caso de ter mais de 65 anos e estiver reformado, poderá aplicar o dinheiro num fundo de poupança, como o PPR ou os certificados de reforma. 

4.3 - Só vou reinvestir as mais-valias no próximo ano, o que devo fazer?

Terá de o revelar às Finanças, caso contrário vai receber a fatura. Ou seja, no Anexo G terá de declarar a venda da casa e a intenção do reinvestimento. Tem até 36 meses para o fazer, pelo que, mesmo que não o faça no ano seguinte, poderá voltar a indicar a intenção no Anexo G. Findos os 36 meses, se não tiver reinvestido o dinheiro nas situações em que fica isento do pagamento de mais-valias, terá de fazer contas com as Finanças.

4.4 - Disse que ia reinvestir as mais-valias, mas acabei por não o fazer. E agora?

Se já passaram os 36 meses que tem à sua disposição terá de apresentar uma declaração de IRS que substitua a primeira em que declarou essa intenção. Nestes casos, pagará os impostos sobre as mais-valias. Se ainda não esgotou os 36 meses e tenciona fazer esse reinvestimento, então poderá voltar a preencher a declaração de IRS e revelar essa intenção, através do Anexo G.

4.5 - Vendi uma casa que construí, qual o valor de compra?

O valor de aquisição de um imóvel contruído é o valor pelo qual foi registado aquando da conclusão da sua construção. Terá de saber este valor para poder calcular o valor das suas mais-valias. Se tem dúvidas sobre qual é este valor, contacte as Finanças para o puderem ajudar.

4.6 - Vendi uma casa que herdei, qual é o valor de compra?

O valor de referência é o que foi usado para efeitos de liquidação do imposto do selo na altura da herança, de acordo como número 1 do artigo 45.º do Código de IRS.  Este imposto é calculado com base no Valor Patrimonial Tributário (VPT), que consta na caderneta predial até dois anos antes da herança. Se tem dúvidas sobre o valor em questão, contacte as Finanças a fim de o ajudarem a perceber qual o montante que terá de considerar como valor de compra.

Leia ainda: Herdei uma casa que vou vender, como calcular as mais-valias?

4.7 - Vendi uma casa em que só parte é minha, como declaro?

A declaração terá de ter em consideração a parte que lhe pertence. Dito isto, no valor de compra terá de preencher o valor que lhe é imputado, assim como no valor de venda. Estes casos podem ocorrer em diversas situações: divórcios, heranças, doações, mas também é válida para quando um casal vende uma casa e tem de a declarar às Finanças.

Se, por exemplo, vendeu uma casa da qual tem 50%, isto significa que na declaração de IRS terá de reportar metade do valor referente à compra e metade do valor referente à venda.

Imagine que em 2010 comprou uma casa por 100 mil euros com mais uma pessoa e é dono de metade do imóvel. Agora esta casa foi vendida por 150 mil euros. Na declaração de IRS terá de declarar que vendeu uma casa por 75 mil euros, tendo comprado a casa por 50 mil euros. Ou seja, só tem de preencher a parte que lhe pertence. No campo da quota-parte terá de colocar qual a sua parte que, no exemplo que aqui damos, seria de 50%.

4.8 - Vendi uma casa em que parte foi comprada por mim e a outra herdei, como faço a declaração?

Nestes casos terá de fazer a declaração em que distingue os momentos de "compra". Primeiro coloca os valores referentes à parte que comprou. A seguir identifica os valores referentes à herança.

Vamos imaginar que em 2005 comprou uma casa com o seu marido por 100 mil euros e que tinham partes iguais do imóvel. Em 2010 o seu marido faleceu e a parte dele passou para o seu património (no pressuposto que não há outros herdeiros legítimos). E em 2020 vendeu a casa por 150 mil euros. Na declaração de IRS terá de declarar que o imóvel vendido foi comprado em alturas diferentes.

Atenção que antes de preencher a declaração de IRS terá de saber outros dados, nomeadamente o valor patrimonial tributário do imóvel na altura da herança, porque este será este o valor que terá de constar na sua declaração. O Valor Patrimonial Tributário é o que consta na caderneta predial até dois anos antes da herança. Se tem dúvidas sobre o valor em questão, contacte as Finanças a fim de a ajudarem a perceber qual o montante que terá de considerar como valor de compra.

No quadro 4 do Anexo G, terá de “adicionar linha” identificar o titular (que, neste caso, é a leitora), identificar a data e o valor da venda e a data e o valor da compra, da seguinte forma:

Na coluna identificada como “Realização” deverá preencher o ano e o mês da venda e no valor colocar 75 mil euros. A seguir na coluna de “Aquisição” deverá colocar o ano de 2005 e o mês em que comprou a casa colocando o valor de 50 mil euros.

A seguir adicione uma segunda linha e na zona de realização coloque 75 mil euros e na coluna de aquisição metade do valor patrimonial tributário do imóvel aquando da herança.

Na parte da quota-parte terá de pôr 50%, isto se o seu caso for idêntico ao que damos aqui, ou seja, se em causa estiver sempre metade do imóvel. O que terá de identificar é a parte que lhe é imputada e os valores que estão relacionados com essa parte.

4.9 - Vendi uma casa que comprei partes em momentos diferentes, como é calculada a mais-valia?

Nestes casos é preciso fazer cálculos separados. Primeiro qual a mais-valia correspondente à parte que foi comprada primeiro e depois fazer as mesmas contas para a(s) parcela(s) que foi (foram) comprada (s) mais tarde. Aqui é preciso perceber qual o valor da casa na altura da primeira compra, bem como da(s) restante(s).

Imaginemos que comprou uma casa com outra pessoa, em que detinham partes iguais. Na altura terá comprado a casa por um total de 100 mil euros, o que significa que a sua parte corresponde a 50 mil euros. Mais tarde comprou o resto da casa, tendo pago 60 mil euros. 

Supondo que vendeu a casa por 150 mil euros, terá de fazer dois cálculos. Se estivermos a falar de duas operações, como assumimos aqui, terá de dividir os 150 mil euros por dois, porque o valor de venda vai “comparar” com dois momentos e valores diferentes de compra.

Assim, terá 75 mil euros que comparam com os 50 mil euros que pagou inicialmente. E terá 75 mil euros que comparam com os 60 mil euros.

Atenção, que o cálculo da mais-valia não é direto. Ou seja, nem sempre a mais-valia se resume à diferença dos valores de compra e venda. Isto porque terá de ter em consideração o coeficiente de atualização monetária e poderá ter encargos e despesas que pode associar e reduzir o valor da mais-valia considerada para o cálculo do imposto a pagar.

Para ser mais fácil perceber, quando for entregar a sua declaração de IRS terá de preencher o Anexo G da seguinte forma:

No quadro 4 do Anexo G, terá de “adicionar linha” e preencher os dados que lhe são pedidos. Na coluna de “Realização” deverá preencher o ano e o mês em que vendeu o imóvel e no valor colocar 75 mil euros. A seguir na coluna de “Aquisição” deverá colocar o ano e o mês em que comprou a casa colocando o valor de 50 mil euros.

Depois, adicione uma segunda linha e na zona de realização coloque 75 mil euros e na coluna de aquisição 60 mil euros.

No final identifique a quota-parte detida em cada um dos momentos. No exemplo que damos aqui, a quota parte é sempre de 50%.

Doutor Finanças_casal a ver casas no portatil

4.10 - Divorciei-me e vendi a minha parte da casa com meu ex-cônjuge, tenho de a declarar às Finanças?

Sim, tem. Numa situação destas, terá de preencher o quadro 4 do Anexo G, com a informação sobre a data e o valor em que vendeu a sua parte, bem como a data e o valor pelo qual a comprou.

Imaginemos que compraram a casa por 150 mil euros e que agora no divórcio chegaram a um acordo e o seu ex-cônjuge pagou-lhe 40 mil euros para ficar com a sua parte da casa.

O preenchimento da declaração do IRS deve ser feito da seguinte forma:

Na coluna identificada como “Realização” deverá preencher o ano e o mês da venda e no valor colocar metade do valor patrimonial e não os 40 mil euros. Isto porquê? Porque o valor de venda não pode ser inferior ao valor patrimonial, exceto casos muito específicos, nomeadamente situações de penhora. Num divórcio esta questão não se coloca. Mas não se preocupe, porque esta questão não resultará no pagamento de mais-valias, uma vez que o valor patrimonial não será mais elevado do que na altura em que comprou a casa.

A seguir na coluna de “Aquisição” deverá colocar o ano e o mês em que comprou a casa colocando o valor de 75 mil euros.

Na parte da quota-parte terá de colocar a percentagem do imóvel a que corresponde. Se for metade, terá de colocar 50%, se for um quarto, 25% e assim sucessivamente.

Leia ainda: Mais-valias: o que fazer em casos de herança ou divórcio

4.11 - Vendi uma casa que aluguei durante três meses, posso identificá-la como primeira habitação?

Não. Se fez um contrato de arrendamento da casa, esta deixou de ser classificada como a sua habitação própria e permanente, pelo que não poderá ser considerada como primeira habitação.

4.12 - Vendi uma casa abaixo do VPT, qual é o valor que coloco na declaração de IRS?

Não será muito comum vender-se um imóvel abaixo do ser valor patrimonial, mas, se for o caso, em princípio, o valor de venda que será considerado pelas Finanças é o Valor Patrimonial Tributário (VPT).

Só em casos muito específicos, nomeadamente em situações de imóveis penhorados, é que é possível declarar um valor de venda abaixo do VPT. E, nestes casos, tem de ser apresentado um requerimento às Finanças para que este valor seja considerado.

Assim sendo, eliminando as exceções que possam ser incluídas neste contexto, o valor de realização considerado será o do VPT. Se vendeu um imóvel abaixo do VPT contacte as Finanças para perceber se o seu caso se inclui nas exceções.  

4.13 - Vendi a casa abaixo do valor pelo qual a comprei, tenho de declarar às Finanças?

Sim, independentemente de ter feito algum lucro com a venda de um imóvel, tem de declarar a sua venda às Finanças. Contudo, se o valor pelo qual vendeu o imóvel é inferior ao valor de compra não terá qualquer imposto a pagar.

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49 comentários em “Guia de mais-valias imobiliárias
    1. Olá, Carla.

      Sim, pode.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  1. Boa tarde. Sou residente na Suica onde tenho registada a minha morada fiscal. Tenciono vender a casa que tenho em Portugal, se re-investir o valor da venda para comprar uma outra casa em Portugal a mesma pode ser registada como HPP e desta forma estarei isento do pagamento das mais valias? Obrigado.

    1. Olá.

      Para poder reinvestir é necessário que o imóvel a vender seja a sua habitação própria e permanente. Uma vez que tem a morada fiscal na Suíça, isso não será possível.

  2. Boa tarde. Comprei a minha hpp em 2000 e em 2008 transferi o crédito para outro banco. A minha questão é a seguinte: estou em vias de construir uma moradia que vai passar a ser a minha hpp, quando for declarar as mais valias da venda da minha atual hpp (adquirida em 2000) vai contar a data da compra ou a data em que fiz a transferência do credito para outro banco? Obrigado.

  3. Boa tarde
    Mas no ano 1980 não houve Habilitação de Herdeiros, no foi feita em 2008.
    Tendo que preencher o anexo G1 por causa dos 25% que herdei qual os valores que tenho que preencher?

    1. Olá, Susana.

      Sim, tem de declarar no IRS.
      Contudo, uma vez que o óbito e a declaração de herdeiros foi feita, segundo percebi, em anos diferentes, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária para conhecer o valor a considerar enquanto aquisição.

      Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  4. Resido no Reino Unido e vendi a minha primeira e única propriedade em Portugal. Tenciono investir o dinheiro na sua totalidade numa HPP no RU. Existe alguma forma de ficar isenta de pagamento de mais valias ?

    1. Olá, Rita.

      Para ficar isenta seria necessário que a casa vendida fosse, à data da venda, a sua HPP.

  5. Boa tarde. A minha tia tem 85 anos e está viúva à doze anos. O imóvel comprado por os meus tios já casados foi antes do ano 1989, em 2009 o meu tio faleceu e a única herdeira foi a minha tia. No início de 2020 ela vendeu o imóvel por questão de saúde teve que ir para um lar. Gostaria de saber como são feitas as mais valias visto que a casa foi comprada por ambos antes de 1989? Obrigado

    1. Olá, Rita.

      A resposta à pergunta está no ponto 4.8 do guia acima.

      Neste caso, a sua tia comprou uma parte do imóvel e a outra herdou.
      Ela está isenta do pagamento de tributação sobre a metade do imóvel adquirida antes de 1989, mas a outra metade ela apenas herdou em 2009. Ou seja, terá de pagar tributação sobre essa metade.

      Pode utilizar a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação e conhecer o valor aproximado do imposto a pagar.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  6. Se comprar primeiro uma nova HPP com recurso a crédito e vender depois a HPP actual, o valor de reinvestimento representa a diferença do valor de venda para o valor do abatimento do empréstimo (da casa vendida). As minhas dúvidas são se o valor pelo qual vendi a casa é com ou sem a percentagem da imobiliária? No valor de reinvestimento pode incluir-se despesas e encargos com aquisição da nova HPP como IMT e imposto de selo, aquisição de crédito?

    1. Olá, Liliana.

      Para ficar totalmente isenta do pagamento de qualquer tributação sobre o valor da mais-valia, a Liliana deve reinvestir a totalidade do valor da venda e não a penas a diferença entre o valor de aquisição e o da venda. Pode ler-se no ponto 3 deste guia.

      As despesas com o imóvel são inseridas no espaço “despesas e encargos”. Pode ser incluídas as despesas que constam neste artigo: Mais-valias: O que posso incluir como despesas e encargos?

      Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  7. Para o seguinte exemplo: uma pessoa tem uma habitação própria e permanente (casa A). Entretanto compra outra casa por 250.000 que passa a ser a nova habitação própria e permanente. Num prazo inferior a 24 meses vende a casa inicial (casa A) por 200.000. Tem que pagar alguma mais valia ou a compra da nova habitação própria e permanente (nos 24 meses anteriores a venda da casa A) por um valor superior a venda já o isenta de pagamento de mais valia? Na prática e saber se há diferença entre o re investimento ser feito nos 24 meses anteriores ou nos 36 meses posteriores?

    1. Olá, André.

      Desde que seja feito o reinvestimento do valor da venda, não há lugar ao pagamento de tributação. Independentemente de ser feito nos 24 meses antes ou nos 36 depois da mesma.

      A venda deve ser declarada no quadro 4 do anexo G e o reinvestimento no quadro 5 do mesmo.

  8. Fiquei na dúvida ao utilizar o vosso simulador, se para beneficiar da isenção do imposto sobre as mais valias tenho que reinvestir a mais valia apurada ou o valor da diferença de venda e de amortização do empréstimo.
    Se puderem esclarecer agradeço.

    Exemplo:
    Compro imóvel em 2018 por 100 000€ vendo em 2020 por 200 000€, abato o valor de empréstimo no total de 80 000.
    Segundo o vosso simulador a mais valia apurada é de 100 000€ mas para beneficiar da isenção terei que reinvestir 120 000€ que representa a diferença do valor de venda para o valor do abatimento do empréstimo.

    A minha pergunta é se não devia ter que só investir o valor do mais valia apurada para beneficiar da isenção do imposto?

    1. Olá, Ricardo.

      Para beneficiar da isenção, tem de reinvestir a totalidade do valor da venda do imóvel salvo a amortização do empréstimo. Saliento que tanto o imóvel vendido com o comprado devem destinar-se a ser habitação própria e permanente (hpp).

      Compra por 100.000€ e vende por 200.000€. Amortiza 80.000€, restam-lhe 120.000€ para reinvestir na aquisição da nova hpp.

  9. Olá! Então eu tenho uma habitação própria que estou ainda a pagar ao banco, e herdei dos meus pais uma outra (com licença de habitação de março 1990…ora bolas) em que terei de pagar de certeza mais valias. O que eu pretendia era vender as duas e comprar uma outra casa, acabando por assim saldar todo o crédito à habitação e ainda ficar com um mini pé de meia. Ainda assim tenho de pagar as mais valias?

    1. Olá, Marisa.

      Se a Marisa vender a sua atual habitação própria e permanente (hpp), amortizar o crédito e reinvestir o restante na aquisição de uma nova hpp fica isenta do pagamento de tributação.

      Relativamente ao imóvel herdado, terá de pagar tributação com a venda. Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação do valor a pagar.

      Aqui deve considerar enquanto valor de aquisição o valor patrimonial tributário (vpt) do imóvel à data da herança e o ano de aquisição é o ano em que a Marisa herdou o imóvel e não o ano da licença se habitação. Ou seja, não sinta que teve azar porque mesmo que o imóvel tivesse sido adquirido antes de 1989, se a Marisa apenas o herdou em 2020, por exemplo, não teria direito à isenção.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

      1. Boa noite os meus pais compraram casa em 1970, o meu pai faleceu em 1980 e eu fiquei com 25% da casa e a minha mãe ficou com 75% na habitação de herdeiros. A minha mãe faleceu em 2008. Eu em 2020 vendi a casa. Como vou preencher o anexo G e G1? Obrigada.

      2. Olá, Susana.

        Os 25% do imóvel que herdou em 1980 está isenta de tributação. Este valor deve ser inserido no anexo G1.
        Os 75% que herdou da sua mãe em 2008, já não estão isentos. Deve inseri-los no quadro 4 do anexo G.

        Este valores devem ser inseridos em função da percentagem. Se, por exemplo, o valor de aquisição é de 100 mil€, deve inserir no G1, 25% dos 100 mil€ e no anexo G, os restantes 75% desse valor.

        Para saber o valor de aquisição, sugiro a leitura do ponto 4.6 do guia acima.

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