Se vendeu uma casa em 2019, chega-se o momento, junto com a declaração de IRS, de declarar as mais-valias que obteve com essa venda. Isto caso tenha conseguido algum lucro com a transação, que é o mais normal. Se, pelo contrário, teve prejuízo, consideram-se menos-valias, mas neste caso não há tributação em sede de IRS.
Procuramos, então, perceber o que são estas “mais-valias” e como as declarar no IRS. Acompanhe-nos neste artigo.
O que são mais-valias?
As mais-valias não são mais do que os ganhos obtidos com a venda de um imóvel. São, por isso, uma espécie de rendimento. Mas não se enquadram nem nos rendimentos empresariais, profissionais ou capitais, tão pouco nos rendimentos prediais. É por essa razão que para esta categoria, na declaração de IRS existe um enquadramento específico.
Este lucro é tributado a 50%.
Como calcular uma mais-valia?
Para calcular uma mais-valia, há uma série de dados que deve ter à mão. Nomeadamente:
- Valor de aquisição;
- Ano de aquisição;
- Mês de aquisição;
- Valor de realização (venda) ;
- Ano de realização;
- Mês de realização;
- Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)
A fórmula de cálculo é a seguinte:
Pode também usar a nossa Calculadora de Mais-Valias de Imóveis que faz todos os cálculos por si.
Como as declarar?
As mais-valias devem ser registadas nos anexos G e G1 da declaração de IRS.
Deve ter em consideração que este anexo reflete-se sobre a totalidade do agregado familiar. Ou seja, aqui devem estar registadas as mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual.
No anexo G, quadro 4, deve identificar:
- O titular do imóvel;
- A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda;
- Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor;
- Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda.
Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda).
Casos em que se aplica a isenção
Existem algumas exceções à regra, que permitem a isenção na tributação das mais valias. Elas são:
- Imóvel anterior a 1 de janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS);
- O imóvel vendido tenha correspondido à morada de habitação própria e permanente e o valor obtido com a venda tenha sido reinvestido na totalidade compra de um novo imóvel também para habitação própria e permanente. Isto num prazo máximo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda;
- Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo da casa - que tem de ser habitação própria e permanente e tem de ter sido comprada por si antes de 2015. Esta exceção foi criada como um regime transitório de cinco anos. O seu fim está marcado para 2020.
Ainda assim, em ambos os casos de isenção, é necessário incluir os dados das vendas no anexo G1, quadro 5.
Tem até 30 de junho de 2020 para entregar a declaração de IRS referente aos rendimentos do ano 2019. Sirva-se deste artigo no momento em que estiver a preencher o modelo 3, especificamente o anexo G e G1.
Se tiver dúvidas deve contactar o centro de atendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira, através do número de telefone 217 206 707.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia
Comprei um imóvel em 2006 e vendi em 2018. Declarei a alienação na declaração do ano passado, assim como o valor que foi reinvestido na compra de um terreno ainda em 2018.Comecei a construir em Setembro de 2019 já tendo despesas de construção a declarar.
Quais os campos que devo preencher na declaração deste ano? Devo preencher o campo 4001? Este ano terei mais despesas, na declaração do próximo ano devo proceder da mesma maneira?
Desde já muito obrigado pela ajuda
Marcelo
Olá, Marcelo.
Para declarar o reinvestimento preenche apenas o quadro 5. Refere o ano de 2018 e a linha 4001 (supondo que foi essa que acrescentou no ano passado) e preenche o campo apropriado dos campos 5009 a 5011. Deve ainda identificar o imóvel objeto de reinvestimento no quadro 5A1
Boa tarde,
vendi uma casa em 2018 e adquiri uma nova – Habitação permanaente, a qual já a declarei no IRS de 2019. Quais são os procedimentos a ter no preenchimento da declaração de 2020?
Em 2019, investi ainda um valor em melhorias na nova casa.
Grata pela atenção,
Vera Bicho
Olá, Vera.
Este ano apenas tem de preencher o quadro 5 do anexo G indicando a referência à linha que preencheu no quadro 4 no ano passado e o valor efetivamente reinvestido durante o ano de 2019 no campo 5009.
Boa tarde.
vendi uma casa em Junho de 2018, e na declaração de IRS de 2018 preenchi o Anexo G no quadro 4 com o valor da realização e o valor da aquisição, no quadro 5 preenchi o 5001 com ano 2018, o 5005 valor em divida e o 5006 com o valor a reinvestir. Agora está a dar os seguintes erros no preenchimento:
Anexo G > Quadro 4 O ano de realização tem que ser igual ao ano de rendimentos da declaração. (016G)
Anexo G > Quadro 5
Só pode indicar o valor a reinvestir quando o ano de alienação é o ano de rendimentos. (091G)
Só pode indicar o empréstimo em dívida quando o ano de alienação é o ano de rendimentos. (090G)
Anexo G > Quadro 5
Por favor indique o número da linha do quadro 4 a que se refere o ano de alienação do imóvel. (065G)
Por favor preencha o campo 5009 ou o campo 5014. (070G)
Preenchimento inválido para os campos 5005, 5006, 5007, 5008, 5010, 5011, 5012 ou 5013. (073G)
Agradeço desde já a vossa ajuda
Paulo
Olá, Paulo.
Suponho que está a tentar declarar o valor efetivamente reinvestido, é isso?
Nesse caso não deve preencher este ano o quadro 4, apenas o quadro 5. Indica o ano de 2018 e a linha do quadro 4 que preencheu na declaração desse ano e o valor reinvestido no campo 5009.
Deve ainda indicar o imóvel onde foi feito o reinvestimento no quadro 5A1
Boa tarde,
Vendi uma HPP em 2019 que estava em meu nome e da minha companheira, com a qual vivo em união de facto e entrego IRS em conjunto.
Preencho o quadro 4 do anexo G, com duas entradas. Uma para mim e outra para a minha companheira com os valores da realização, aquisição e despesas todos a metade, e com a coluna “Quota-Parte” com 50%. o somatório das duas entradas dá os valores totais e reais do negócio.
No quadro 5, aparentemente só consigo dizer que “quero” reinvestir as mas valias de apenas uma entrada do quadro 4. já experimentei preencher o campo 5003, com a segunda linha do quadro 4 (4002) e a simulação fica inalterada. Com o valor de reinvestimento que penso em fazer, não teria de pagar qualquer mais valia (até pelo vosso simulador), no entanto a inclusão do anexo G acrescenta uma parcela grande de valor a pagar na simulação.
Fazendo o teste de inserir toda a informação em apenas uma linha no quadro 4 (4001), a simulação já reflecte valores mais compatíveis com um cenário de não pagamento de imposto sobre mais valias como estava à espera.
Aparentemente parece um erro de preenchimento do quadro 4 ou 5 do anexo G.
Agradeço desde já a ajuda.
Gonçalo
Olá, Gonçalo.
De acordo com a Ajuda ao preenchimento do quadro 4, se fizerem a declaração conjunta devem preencher apenas uma linha com a totalidade do imóvel.
Obrigado pela ajuda.
Entretanto também liguei para as finanças, onde me disseram que deveria preencher o quadro 4 apenas com um NIF.
Obrigado.
Uma questão; em 2017, ao preencher o IRS, anexo G, preenchi o campo 5006 (intenção de reinvestimento), com a informação, orçamento e planos que tinha na altura. Contudo, não completei o plano inicial e o valor investido ficou aquém do apresentado. Como corrigir a situação? Devo fazer declaração de substituição de 2017, ou devo reportar essa situação na declaração de 2020?
Olá, João.
Eu acho que tem duas hipóteses: corrigir a declaração de 2017 (pagando eventualmente uma multa pela entrega fora do prazo e tendo de pagar depois a diferença do imposto apurado, com juros de mora); ou não fazer nada e deixar que as Finanças cheguem à conclusão que não investiu o dinheiro todo que tinha indicado, façam oficiosamente nova demonstração de liquidação referente a 2017 e cobrem a diferença do imposto apurado com juros de mora.
Se compensa esperar (pagando mais juros de mora) ou corrigir já a situação (eventualmente pagando pela entrega fora de prazo) é algo que provavelmente vai depender dos valores em causa.
O melhor é contactar as Finanças, indicando todos os dados necessários para que lhe possam dar uma resposta ao seu caso concreto.
Boa tarde, e Parabens pelo vosso excelente trabalho.
A minha duvida e’ a seguinte:
Vendi a minha HPP no final de 2019 que gerou lucro. Em Janeiro de 2020 mudei a residencia fiscal para outro pais da UE, e vivo em casa alugada.
Tenho intencao de re-investir as mais valias na compra de outra HPP no pais onde agora resido, e espero faze-lo em menos de 3 anos.
Na declaracao de IRS referente a 2019, deverei preecher os anexos G e G1 na mesma, ou posso ignorar estes anexos para ja, e apenas preencher quando comprar a nova HPP?
Obrigado
Ricardo
Olá, Ricardo.
Tem de entregar este ano o anexo G (ou G1, se a casa tiver sido adquirida antes de 1989).
Deve indicar os dados da venda no quadro 4. Como de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS o reinvestimento pode ser feito noutro imóvel destinado a HPP noutro país do Espaço económico europeu, pode declarar a intenção de reinvestimento no quadro 5.
No ano em que efetivar esse reinvestimento deve entregar novamente o anexo G preenchendo apenas o quadro 5.
Obrigado Paulo. Fiquei completamente esclarecido! Cumprimentos Ricardo
Bom dia,
Sendo herdeiro de um imóvel, que foi vendido em 2019, como saber o valor a indicar na aquisição no anexo G1 ( sendo que existem mais herdeiros), que será à data do falecimento do meu pai (que também já faleceu)? Na altura de declarar o óbito nas finanças na declaração do IS, não consta lá o valor atribuído à data do falecimento?
Agradeço informação
Olá, Aurélio.
Uma vez que fala em anexo G1, quer dizer que herdou o imóvel antes de 1989 suponho? Senão a declaração deve ser feita no anexo G.
Em qualquer caso, na altura não pagaram imposto de selo (ou sucessório, ou lá o que havia nessa altura)? Esse é calculado sobre o valor patrimonial…
Deve indicar os valores todos em função da sua quota parte.
Bom dia,
Em fevereiro de 2019 vendi uma casa por 125000€ que tinha comprado com recurso a credito em março 2007 por 67800€, tinha ainda um valor em divida que paguei ao banco no dia da escritura de 53000€, no mesmo ano 2019 em junho comprei outra casa para habitação propria permanente por 102500€, mas fiz financiamento de 92000€ com o resto do dinheiro que me tinha sobrado da venda fiz as obras de melhoramento na nova casa. gostaria de saber como se preenche o anexo G, relativo a compra da casa nova, onde insiro o valor que paguei da casa antiga e os valores de despesa das obras da casa nova.
Obrigado
Olá, Hugo.
No quadro 4 deve indicar os dados correspondentes à casa que vendeu.
No quadro 5 deve indicar o valor amortizado de 53.000€ no campo 5005 e a intenção de reinvestir (102.500€ – 92.000€) = 10.500€ + o valor das obras. Admitindo que pagou as obras todas no ano passado, deve indicar esse mesmo valor no campo 5008.
No quadro 5A1 deve indicar os dados do imóvel onde foi efetuado o reinvestimento.
Muito obrigado pela informação, a unica duvida que continua no campo 5008 sobre o reinvestimento, coloco so o valor que investe 10500€ mais as obras e o valor da compra 102500€ e o valor que fiz credito 92000€ não os coloco em nenhum lado?
Desde ja agradeço a ajuda
Não, o novo empréstimo não é indicado em lado nenhum.
Neste caso o valor a colocar no campo 5008 é os 10500€ mais o valor das obras 20000€ ou seja no campo 5008 coloco o valor 30500€? Obrigado pela ajuda
Tal como já disse anteriormente, sim, é isso.
Olá. Questão que pode parecer estranha.
Vendi casa em 2019. No mesmo ano dei o sinal para uma casa. Deveria colocar esse sinal no campo “após a alienação – Valor de realização reinvestido no ano da declaração após a data da alienação (sem recurso ao crédito)” correcto? Até aqui tudo bem. Só que em 2020 o negocio caiu e nós perdemos o sinal, embora tenha sido pago. Continuo a mantê-lo la? Preencho na mesma os dados do campo A1 referente à casa cuja intenção tinhamos de comprar? (ao fim e ao cabo foi gasto o dinheiro).
Obrigado
Olá, Rui.
Se já sabe que o reinvestimento não vai ser feito nesse imóvel, eu acho que não deve declarar. Foi dinheiro que “deitou fora”, não foi dinheiro investido num imóvel para habitação própria e permanente…
Mas pode, caso mantenha a intenção de reinvestir, indicar essa intenção à mesma…
Bom dia,
Em 2019 o meu sogro vendeu um apartamento, já tinha feito partilhas mas tinha uso fruto.
Disseram que tinha que declarar no IRS, este imóvel não aparece no portal das finanças da minha esposa, só no dele.
No anexo G coloco 100% da cota parte? E como acabei de construir habitação própria em 2019 posso declarar reinvestimento?
Olá.
Quando diz que já tinha feito partilhas quer dizer exatamente o quê? Foi feita escritura para o passar para o nome de outros? Em caso afirmativo, como é que ele vendeu o imóvel então?