Se vendeu uma casa em 2019, chega-se o momento, junto com a declaração de IRS, de declarar as mais-valias que obteve com essa venda. Isto caso tenha conseguido algum lucro com a transação, que é o mais normal. Se, pelo contrário, teve prejuízo, consideram-se menos-valias, mas neste caso não há tributação em sede de IRS.
Procuramos, então, perceber o que são estas “mais-valias” e como as declarar no IRS. Acompanhe-nos neste artigo.
O que são mais-valias?
As mais-valias não são mais do que os ganhos obtidos com a venda de um imóvel. São, por isso, uma espécie de rendimento. Mas não se enquadram nem nos rendimentos empresariais, profissionais ou capitais, tão pouco nos rendimentos prediais. É por essa razão que para esta categoria, na declaração de IRS existe um enquadramento específico.
Este lucro é tributado a 50%.
Como calcular uma mais-valia?
Para calcular uma mais-valia, há uma série de dados que deve ter à mão. Nomeadamente:
- Valor de aquisição;
- Ano de aquisição;
- Mês de aquisição;
- Valor de realização (venda) ;
- Ano de realização;
- Mês de realização;
- Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)
A fórmula de cálculo é a seguinte:
Pode também usar a nossa Calculadora de Mais-Valias de Imóveis que faz todos os cálculos por si.
Como as declarar?
As mais-valias devem ser registadas nos anexos G e G1 da declaração de IRS.
Deve ter em consideração que este anexo reflete-se sobre a totalidade do agregado familiar. Ou seja, aqui devem estar registadas as mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual.
No anexo G, quadro 4, deve identificar:
- O titular do imóvel;
- A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda;
- Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor;
- Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda.
Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda).
Casos em que se aplica a isenção
Existem algumas exceções à regra, que permitem a isenção na tributação das mais valias. Elas são:
- Imóvel anterior a 1 de janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS);
- O imóvel vendido tenha correspondido à morada de habitação própria e permanente e o valor obtido com a venda tenha sido reinvestido na totalidade compra de um novo imóvel também para habitação própria e permanente. Isto num prazo máximo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda;
- Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo da casa - que tem de ser habitação própria e permanente e tem de ter sido comprada por si antes de 2015. Esta exceção foi criada como um regime transitório de cinco anos. O seu fim está marcado para 2020.
Ainda assim, em ambos os casos de isenção, é necessário incluir os dados das vendas no anexo G1, quadro 5.
Tem até 30 de junho de 2020 para entregar a declaração de IRS referente aos rendimentos do ano 2019. Sirva-se deste artigo no momento em que estiver a preencher o modelo 3, especificamente o anexo G e G1.
Se tiver dúvidas deve contactar o centro de atendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira, através do número de telefone 217 206 707.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia
tenho duas casas.
uma onde moro e outra em alojamento local.
onde moro está como habitacao primaria a de alojamento local como secundaria.
estou a pensar vender a q está em alojamento local(AL).
a minha questao/duvida é a seguinte:
Para evitar pagar as mais valias, sera que é possivel alterar a casa de AL para morada principal?
e que esse dinheiro seja utilizado para compra de nova casa
Olá, Gonçalo,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Boa tarde,
em Maio de 2013, aquando do falecimento do meu sogro, a minha esposa, os seus irmãos e a sua mãe herdaram a sua parte (50%) da habitação de família (os outros 50% pertenciam à esposa, a minha sogra).
Essa mesma casa foi por nós vendida em Agosto de 2020. No entanto, aquando da altura da herança, a casa dividia-se por 2 artigos prediais que, em 2019 e por exigências legais para efeitos da venda, foram agrupados num só artigo na Conservatória de Registo Predial.
Posto isto, apresento as seguintes questões para as quais solicito a vossa ajuda:
• como devemos apresentar o preenchimento das mais valias em sede de IRS, indicando os dois artigos originais ou apenas o artigo conjunto da venda?
• entendendo ser este último, o valor de aquisição da parte herdada deverá ser o somatório dos valores dos 2 artigos sujeitos a imposto de selo aquando da herança ou o valor patrimonial do artigo conjunto que foi criado e avaliado em 2019?
• por comentários anteriores neste fórum, entendo que a parte da minha sogra deve ser declarada em 2 linhas, numa para os 50% correspondentes à sua parte com a data e valor da aquisição original (que remonta a 1975) e os 12,5% herdados da parte do marido com o ano de 2019 e o valor que indicarem no ponto anterior. Está correcto este entendimento?
• em relação às despesas dedutíveis ao cálculo das mais-valias, para além das despesas com a obtenção do certificado energético, poderão também ser incluídas as despesas de emissão e novos averbamentos em certidões prediais e emissão de certidões das finanças sobre o imóvel durante a fase de regularização da documentação para efeitos da venda?
Desde já muito obrigado
Olá, Sérgio,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde
Um imóvel em que contrato promessa de compra e venda tenha sido efectuado em Julho de 2020 e a escritura definitiva efectuada em Janeiro 2021, devem ser as maiores valias declaradas na declaração de IRS de 2021 ou 2022?
Obrigado
Olá.
Deve ser declarado no ano em que irá entregar a declaração de IRS correspondente ao ano da venda. Ou seja, se vendeu em 2021, apenas declara no ano 2022.
Obrigada
Boa Tarde
No caso de menos-valia, existe algum valor a pagar às finanças? E em termos do valor do imóvel é o valor pelo qual foi adquirido ao banco (no meu caso emprestimo bancário) ou valor do imóvel nas finanças (patrimonio imobiliário) .
Obriado
Olá,
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Posso pagar as mais valias provenientes da venda de HPP, para poder ingressar numa residencia senior e a minha pensão passar o limite subsidiado pela ADSE.e como eu faria isso, quais as directrizes a seguir após a declaracão do IRS. Agradecia se possivel uma resposta
Olá, Maria,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite,
Vendi um imóvel hpp por 135000€ em 2019 e declarei em sede de irs do mesmo ano. Tenho intenção de reenvestir na construção de um novo imóvel para hpp. Como se trata de construção tenho que ter o imóvel finalisado em 2022?com a licença de habitabilidade? Ou basta apresentar as faturas das despesas com a construção?
Como justifico nas finanças que estou a contruir?
Agradecia a vossa prezada resposta.
Cumprimentos
Bertino
Boa tarde,
Classico caso de Venda de HPP em 2019 (declaracao com anexo G para declarar a venda e intenção de reinvestimento).
Em 2020 compra de uma HPP. Na proxima declaracao IRS, gostaria de saber no Anexo G o valor reinvestido para a compra de uma HPP (excluindo os montantes com recurso a creditos) se pode conter as despesas de escritura, + IMT + IS relativos a compra da HPP?
obrigado
jorge
Olá, Jorge
Em princípio não, uma vez que esses valores serão dedutíveis se um dia vender esse imóvel e, desta forma, não dá para deduzir em duas alturas. Contudo, pode pedir uma informação vinculativa às finanças para confirmar esta interpretação.
Boa tarde.
Como devo declarar a venda de uma casa na declaração de IRS estando em processo de insolvência?
Encontro-me num processo de insolvência à 4 anos. Em 2019 foi vendida a casa onde vivi com o meu ex-marido. Não declarei isso na minha declaração de IRS deste ano, pois não sabia que o tinha que fazer e por isso, recebi uma notificação das finanças para regularizar essa situação. Mas como o fazer, uma vez que neste caso não se tratou de uma “mais valia”, pois esse valor vai para a “massa insolvente” e não vou receber qualquer valor pela venda do mesmo?
Trata-se de um imóvel adquirido a quando do meu casamento em 1988 pelo valor de 20.949$51 (ainda em escudos), vendido no ano passado por 41.000,00€.
E neste caso, ainda terei que pagar alguma coisa às finanças?
Obrigado.
Com os melhores cumprimentos,
Luis Domingos
Olá,
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Bom dia,
Vendi o meu imóvel recentemente, neste momento nao tenho qualquer imóvel em meu nome.
Estou a considerar a aquisição de um lugar de parqueamento. Será que posso aplicar e declarar o valor das mais valias que obtive na minha venda da minha casa na compra de um lugar de parqueamento?
Obrigado,
Bruno
Olá, Bruno.
Poder, pode. Contudo, a aquisição de um lugar de parqueamento não é considerado reinvestimento, pelo que irá pagar tributação.
Boa noite, agradecia uma informação, se for possivel; Sou casado e vendi um apartamento. Devo declarar-lo em duas linhas ( marido e mulher) do anexo G, os 50% dos dois titulares? ou basta declarar a venda apenas numa linha?. obrigada/o
Olá, Manuel,
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