Se vendeu uma casa em 2019, chega-se o momento, junto com a declaração de IRS, de declarar as mais-valias que obteve com essa venda. Isto caso tenha conseguido algum lucro com a transação, que é o mais normal. Se, pelo contrário, teve prejuízo, consideram-se menos-valias, mas neste caso não há tributação em sede de IRS.
Procuramos, então, perceber o que são estas “mais-valias” e como as declarar no IRS. Acompanhe-nos neste artigo.
O que são mais-valias?
As mais-valias não são mais do que os ganhos obtidos com a venda de um imóvel. São, por isso, uma espécie de rendimento. Mas não se enquadram nem nos rendimentos empresariais, profissionais ou capitais, tão pouco nos rendimentos prediais. É por essa razão que para esta categoria, na declaração de IRS existe um enquadramento específico.
Este lucro é tributado a 50%.
Como calcular uma mais-valia?
Para calcular uma mais-valia, há uma série de dados que deve ter à mão. Nomeadamente:
- Valor de aquisição;
- Ano de aquisição;
- Mês de aquisição;
- Valor de realização (venda) ;
- Ano de realização;
- Mês de realização;
- Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)
A fórmula de cálculo é a seguinte:
Pode também usar a nossa Calculadora de Mais-Valias de Imóveis que faz todos os cálculos por si.
Como as declarar?
As mais-valias devem ser registadas nos anexos G e G1 da declaração de IRS.
Deve ter em consideração que este anexo reflete-se sobre a totalidade do agregado familiar. Ou seja, aqui devem estar registadas as mais-valias lucradas por todos os elementos do agregado e não de forma individual.
No anexo G, quadro 4, deve identificar:
- O titular do imóvel;
- A realização (venda): ano e mês da data de venda ou celebração do contrato de compra e venda, assim como o valor da venda;
- Aquisição: ano e mês da data de compra e também o respetivo valor;
- Despesas e encargos com a valorização do imóvel e respetiva venda.
Já no quadro 5, deve identificar o reinvestimento: o valor envolvido e respetiva data - se antes ou depois da alienação (venda).
Casos em que se aplica a isenção
Existem algumas exceções à regra, que permitem a isenção na tributação das mais valias. Elas são:
- Imóvel anterior a 1 de janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS);
- O imóvel vendido tenha correspondido à morada de habitação própria e permanente e o valor obtido com a venda tenha sido reinvestido na totalidade compra de um novo imóvel também para habitação própria e permanente. Isto num prazo máximo de 36 meses após a venda ou 24 meses antes da venda;
- Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo da casa - que tem de ser habitação própria e permanente e tem de ter sido comprada por si antes de 2015. Esta exceção foi criada como um regime transitório de cinco anos. O seu fim está marcado para 2020.
Ainda assim, em ambos os casos de isenção, é necessário incluir os dados das vendas no anexo G1, quadro 5.
Tem até 30 de junho de 2020 para entregar a declaração de IRS referente aos rendimentos do ano 2019. Sirva-se deste artigo no momento em que estiver a preencher o modelo 3, especificamente o anexo G e G1.
Se tiver dúvidas deve contactar o centro de atendimento da Autoridade Tributária e Aduaneira, através do número de telefone 217 206 707.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde,
Recebi de herança um imovel ao qual estive a pagar parcialmente por opçao durante 10anos o imposto do selo (10% ao estado)
Já paguei na totalidade esse imposto de selo, bem como o respectivo IMI durante os anos em que esteve na minha posse.
No ano passado vendi o referido imovel por um valor abaixo do valor atribuido no IMI.
Não tive despesas por opçao do comprador, que arcou com todas as despesas burocráticas relativo á compra do imovel.
Que devo apresentar? Só a venda e o valor do mesmo certo? Em que anexo? só no G?
Olá, Luís.
Sim, é no anexo G.
Contudo, se vendeu o imóvel por um valor inferior ao Valor Patrimonial Tributário (VPT), será o valor do VPT considerado como valor de venda. Mesmo que tenha vendido por um valor inferior a este.
Pode inserir as despesas e encargos que teve com o imóvel vendido. Este artigo pode ajudar a saber quais são: Mais-valias: O que posso incluir como despesas e encargos?
Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Bom dia
Um apartamento com contrato promessa compra e venda efetuado em Julho de 2020 e Contrato de Compra e venda realizado em Janeiro 2021, as maiores valias serão declaradas no IRS de 2021?
Olá, António.
A venda e apuramento do pagamento de mais-valias (ou não) devem ser feitas no ano da escritura. Ou seja, da venda efetiva do imóvel.
Comprei o imóvel velho antigo em 1998 em escudos ( 50000€) em 2020 vendi por 70000€ tive varias despesas com obras, mas não tenho as faturas, tenho também as despesas com a venda, pois foi com uma imobiliária, podem ajudar de como devo fazer?
Olá, Joaquim.
sugiro a leitura de alguns artigos sobre mais-valias aqui.
Se não tem faturas, essas despesas não podem entrar para as despesas e encargos. A despesa com a imobiliária pode entrar para aqui no caso, claro, de ter fatura.
Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.
O valor de aquisição deve ser inserido em euros e o valor da venda também.
Se o imóvel vendido era habitação própria e permanente (HPP) e caso pretenda adquirir uma nova HPP, pode reinvestir o dinheiro da venda na aquisição da nova e ficar assim isento do pagamento de imposto sobre o valor mais-valias.
Boa tarde! Vendi meu único imóvel e reinvesti num outro para residência própria fora de Portugal. Vale a isenção? Grato!
Olá, Júlio,
Obrigada pela sua pergunta.
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Estou com dúvidas no preenchimento do IRS de 2020, se alguém conseguir ajudar agradecia…
Vendi uma casa em 2019 e declarei essa venda no IRS desse ano (anexo G, quadro 4) e declarei o valor em dívida do empréstimo e intenção de reinvestimento no quadro 5 do mesmo anexo (campos 5001, 5002, 5005, e 5006). Não paguei qualquer valor de mais valias porque declarei intenção de reinvestir o valor da venda – dívida do empréstimo.
No ano de 2020 reinvesti na compra de outra casa, mas não a totalidade do que tinha declarado como intenção no IRS de 2019; penso que teria imposto a pagar sobre as mais valias, mas ao preencher o IRS dá-me o mesmo valor declarando a compra ou não…
A única coisa que preenchi no IRS de 2020 no anexo G foi o quadro 5, campos 5001 e 5002 igual ao ano passado (2019 e 4001 respectivamente) e no campo 5009 o valor reinvestido na casa comprada em 2020 e na secção A1 a identificação do imóvel comprado em 2020 e onde foi feito o reinvestimento.
Faltará alguma coisa?
Olá, Alexandre,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite,
Preciso de ajuda.
Em 2020 vendi uma casa por 370000€ adquirida em 2017 por 280000€. Apresento 20000€ de despesas com a venda para a imobiliária. Amortizo o empréstimo no valor de 207000€ – valor a incluir no campo 5005. Agora a minha dúvida é o valor a incluir no campo 5006? Ao valor de realização desconto o empréstimo amortizado? E a despesa com a imobiliária também desconto?
Ainda no decorrer de 2020 em sede de cpcv sinalizei um terreno e no contrato com a empresa de construção entreguei um sinal, totalizando 70000€ para incluir no quadro 50008.
Entretanto já em 2021 escriturei o terreno, onde vou construir pagando a totalidade e cerca de 10000€ de imposto. Agora questiono se quando preencher o IRS de 2021, só preencho o quadro 5, certo? Nomeadamente o 5009. Estes 10000€ (imt) de despesa com o terreno posso incluir neste campo 5009?
Obrigado desde já!
Continuação de um excelente trabalho.
Olá, Vera,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde
Gostaria da vossa ajuda , somos 3 irmãs em 2003 o imóvel que era dos nossos pais passou para nosso nome , em 2019 o imóvel foi vendido nessa altura tinha um valor patrimonial total de 76.880€ , foi vendido por 175.000€ tendo despesas inerentes à venda de 10.907,60€. Nesse mesmo ano compramos um outro imóvel pelo o valor de 125.000€ , tendo uma das irmãs ficado com residência permanente nesse imóvel . O que pergunto é no anexo g ao declarar a venda que percentagem terei que incluir sendo que o Imi que pagava era sobre 25.626€. Isto para conseguir calcular as mais valias que teremos que pagar cada uma .
Obrigada
Cumprimentos
Olá, Teresa,
Obrigada pela sua pergunta.
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Vendi o meu imóvel recentemente, neste momento nao tenho qualquer imóvel em meu nome.
Estou a considerar a aquisição de uma garagem. Será que posso aplicar e declarar o valor das mais valias que obtive na minha venda da minha casa na compra de uma garagem ?
Obrigado
Luis M.
Olá, Luis,
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Boa noite
Comprei em 2001 um apartamento com garagem. No entanto, a escritura apesar de ser um documento único inclui a casa e a garagem com valores e frações distintos. Em 2020 vendi este apartamamento com garagem, e comprei moradia. Para o calculo de mais valia, e sendo as duas casas de habitação própria permanente questiono se posso considerar o valor total da casa antiga (casa +garagem) como reenvestimento na moradia, apesar de terem fracções autónomas, ou se o cálculo da mais valia garagem é calculado à parte.
Obrigada.
Olá, Ana,
Obrigada pela sua pergunta.
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