A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa noite,
Pretendo adquirir um novo imóvel alguns meses antes de vender a minha HPP.
A mais-valia obtida na venda da HPP será inferior ao valor do novo imóvel.
Deste modo a mais valia fica excluída de tributação, desde que a compra do novo imóvel tenha sido nos 24 meses anteriores?
Ponho esta questão porque gostaria de adquirir um novo apartamento antes da venda do antigo, mas só faz sentido se não ficar prejudicada.
Obrigada
Olá, Adriana.
Não necessariamente. Para ficar completamente isenta de tributação, e de acordo com o nº 5 do artigo 10º do código do IRS, o valor da nova casa terá de ser igual ou inferior ao valor obtido com a venda da antiga, deduzido da eventual amortização de empréstimo habitação contraído para a aquisição da mesma. Se o valor for inferior, poderá, ainda assim, ter direito a isenção parcial.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Em qualquer caso, desde que o imóvel seja comprado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda do imóvel anterior, o cálculo será sempre igual e não será prejudicada por causa do momento da compra da nova habitação…
Boa tarde,
Tenho uma questão relacionada com as vais valias, pois vendi uma casa em 2018 e em 2019 preenchi o anexo G do IRS, com todas as despesas, incluindo a comissão da Imobiliária. Acontece que não me foi aceite essa despesa pela AT pelo facto de a escritura não fazer referência ao valor recebido pela imobiliária, embora tenha a documentação da transação bancária e respetiva fatura. Só necessito da vossa ajuda para saber onde posso consultar a legislação sobre este assunto.
Os meus cumprimentos
Um excelente 2020
José Lourenço
Olá, José.
O Código do IRS não refere explicitamente este tipo de despesas. No entanto, esta informação vinculativa das Finanças diz que podem ser aceites, desde que “preenchidos todos os requisitos necessários para
demonstrar de forma inequívoca a conexão do montante pago ao
mediador imobiliário com a transacção concreta que originou a mais valia tributável e estando devidamente documentada a intervenção do
respectivo mediador nos termos legais aplicáveis”.
Ora, também aqui não refere de que forma deve ser feita essa prova. A exigência de constar na escritura parece-me abusiva, o facto de a fatura fazer referência a um pagamento de uma comissão sobre aquele imóvel devia ser prova suficiente.
Sugiro que acrescente como elementos de prova o contrato que celebrou com a imobiliária e, se assim o entender, uma declaração passada pela mesma comprovando que essa fatura foi passada referente ao imóvel X.
No mínimo, peça também conselho à imobiliária sobre esta questão.
Boa tarde,
tenho um imóvel HPP que pretendo vender e reinvestir no prazo legal dos 36 meses, sendo proprietário de um outro imóvel, tenho isenção das mais valias?
Muito obrigado pela vossa ajuda.
Olá, Nuno.
Se reinvestir o dinheiro num imóvel que se destine à sua habitação própria e permanente, sim, poderá ter direito a isenção de tributação sobre as mais valias (se total ou parcial depende dos valores envolvidos).
O facto de ser proprietário de um outro imóvel em nada interfere com o direito a essa isenção. Tem é de cumprir todos os requisitos estipulados no nº5 e seguintes do art. 10º do Código do IRS…
boa noite, comprei 1 HPP por 205mil e depois vendi por 315mil e depois comprei uma nova HPP com 55mil capitais proprios.
Neste caso como o imóvel vendido era HPP fico excluido de tributação, certo?
tr
Não. Pode comprovar isso recorrendo à calculadora de mais valias.
boa tarde obrigado pela explicação mas continuo com dúvidas. A minha questão é: Qual o minimo que tenho que investir em capital proprio para nao pagar imposto mais valias.
Valor de aquisição: €205.000
Valor do empréstimo associado: €200.000
Valor de venda: €315.000
Mais-valia: €44.000
Olá, Tiago.
Com esses dados, e conforme pode comprovar pela calculadora de mais valias, teria de reinvestir um mínimo de 115.000€ para não pagar qualquer imposto sobre as mais valias obtidas com a venda desse imóvel.
Bom dia,
Muito obrigada pelos seus artigos imensamente úteis.
Tenho uma questão: em 2016 adquiri um imóvel (A) como HPP. Em 2018 passei a arrendá-lo e, mais tarde comprei outro (B) que passou a ser a nova HPP. Mudei-me entretanto para o imóvel A, alterando, consequentemente, a minha morada fiscal. Pretendo vender este imóvel (A) durante 2020 e re-investir o valor noutro imóvel HPP. O imóvel B quero deixar como morada secundaria/de férias (só me mudei para lá porque ainda tinha arrendatários no imóvel A à data da compra do mesmo).
Ser proprietária de um imóvel de habitação (B) no momento da liquidação do imóvel A impossibilita-me de re-investir o valor das mais-valias e evitar a sua tributação? Li algo neste sentido (necessidade de não deter mais nenhum imóvel habitacional no momento da venda) mas não estou certa de ter percebido bem.
Muito obrigada.
Votos de excelente 2020!
Olá, Filipa.
Só uma dúvida, para confirmar que percebi bem a sua questão – neste momento a sua morada fiscal é A ou B?
Bom dia Paulo,
Desculpe a demora na resposta-estive fora pela passagem de ano.
Neste momento a minha morada fiscal está no imóvel A.
Muito obrigada.
Com os melhores cumprimentos,
Filipa de Almeida
(Peço desculpa pela demora na resposta, mas este comentário ficou aqui perdido)
O facto de ter mais imóveis não tem qualquer interferência na possibilidade de reinvestimento – o nº5 do artigo 10º do Código do IRS não faz qualquer referência a esse requisito.
Assim sendo, pode vender o imóvel A e reinvestir num imóvel C e ter direito a isenção (total ou parcial, dependendo dos valores em causa) desde que esse imóvel C se destine a ser sua HPP também.
Olá Paulo,
Neste momento a minha morada fiscal voltou ao imóvel A, que voltei a habitar quando os arrendatários saíram. É este que quero vender em alguns meses.
Muito obrigada e votos de excelente 2020!
Boa tarde,
Parabéns pelo excelente artigo!
Vendi um imóvel HPP e reinvesti a totalidade noutro HPP. Preencho os requisitos apresentados para a exclusão de pagamento de imposto de mais valia. A minha dúvida é: se decidir daqui a alguns anos, passar a residir noutro imóvel, e alugar este imóvel que agora comprei, devo pagar as mais valias nessa altura? Ou seja, durante quantos anos o imóvel que adquiri tem que continuar a ser a minha HPP, para não pagar as mais valias?
Sei que a isenção do pagamento de IMT na compra de HPP, impede a utilização deste imóvel para outro fim durante 6 anos, mas relativamente às mais valias não sei se há algum prazo.
Obrigado pela colaboração.
Cumprimentos,
João Tavares
Olá, João.
A legislação não prevê nenhum prazo mínimo durante o qual tenha que manter a habitação própria e permanente. Apenas prazos mínimos para que ela passe a ter esse estatuto (ver nºs 5 e 6 do artigo 10º do Código do IRS).
Como tal, desde que a habitação passe algum tempo como sua habitação própria e permanente, não me parece que haja fundamento para haver lugar a nova liquidação.
Naturalmente, se mudar a morada fiscal logo na semana a seguir e começar a arrendar a casa, poderá levantar suspeitas e ser chamado a prestar esclarecimentos nas Finanças. Eventualmente até, se o conseguirem provar, ser sujeito a algum tipo de acusação de prestar falsas declarações para fugir ao fisco. Mas se isso ocorrer passados vários meses ou alguns anos e, sobretudo, se tiver bons motivos para essa mudança e conseguir provar que habitou naquele imóvel durante algum tempo, não deverá ter nada a temer…
Boa tarde,
No caso de ser vendida uma HPP, e o valor da venda ser reinvestido na (re)construção de outro imóvel para nova HPP, também pode ser deduzido esse valor nas mais valias?
Se sim, qual o prazo para concluir a (re)construção dessa nova HPP?
Obrigado.
Olá, Nuno.
Sim, pode. As condições e prazos estão descritas no nº5 e 6 do artigo 10º do Código do IRS:
Adquiri o meu 1º imóvel HPP em 1999. Na altura por 75.000€ (escritura). Em 2007 adquiri outro imóvel que se transformou na HPP e não consegui vender o 1º por questões de mercado. Agora pretendo vender o 1º imóvel por valor estimado 145.000€. O empréstimo ao banco atualmente está por volta dos 58.000€. Pretendo fazer um reenvestimento, das mais valias estimadas no melhoramento da HPP atual. Qual o regime que se aplica neste caso? Como posso fazer o calculo do valor que vou pagar de mais valias?
Olá, Carlos.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Como a habitação que vai vender não era a sua HPP é irrelevante onde vai reinvestir o dinheiro, dado que não se encontra na situação de isenção de tributação prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS…
E no seguinte caso: imóvel A adquirido em 2000 como HPP; imóvel B adquirido em 2016 que passou a HPP, no entanto não foi possível vender o imóvel A. No final de 2019 vendeu-se o imóvel B com mais valia e mudou-se para o imóvel A a HPP. É possível reinvestir as mais valias em melhoramentos no imóvel A? É possível usar as mais valias para abater emprestimo que ainda existe no imóvel A?
Olá.
Reinvestir em melhoramentos no imóvel A seria considerado reinvestimento, de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, sim.
A amortização do empréstimo não.