A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia.
Eu vivo e trabalho na Alemanha ha já algum tempo. Nao tenho morada fiscal em Portugal e nao declaro em Portugal.
Mas no ano passado (2019) vendi um imóvel, que herdei juntamente com um irmão, ao qual tenho de pagar IRS sobre as mais valias.
A minha questão é sobre onde tenho de declarar as mais valias? Em Portugal? Terei de declarar cá (na Alemanha) algum valor? Terei alguma vantagem de declarar esse valor ca?
Isto para nao falar do facto do regime de tributação para nao residentes ser considerado ilegal nos tribunais Portugueses e no TJUE.
Alguma ajuda seria bastante apreciada!
Melhores cumprimentos
Olá, Pedro.
Dado que o imóvel vendido se situava em Portugal, pela conjugação do artigo 15º e da alínea h) do nº1 do artigo 18º do Código do IRS tem que submeter a declaração de IRS cá em Portugal (juntando o anexo G para declarar a venda do imóvel).
Se o tem de declarar na Alemanha ou não, já depende do que disser a legislação alemã. Se fosse ao contrário (Residente em Portugal e imóvel vendido na Alemanha) teria de declarar cá a venda sim… Mas como não conheço a legislação fiscal alemã não lhe sei responder.
Boa tarde Paulo,
Muito obrigado pelo esclarecimento! E por todas as outras respostas, bastante útil!
Excelente trabalho!
Olá Bom dia
Agradeço todas as respostas aos comentário. Muito esclarecedoras.
Já agora coloco a seguinte questão: vendi 1 casa de habit. secundária por valor superior à aquisição. Parte do valor dessa venda( que vai gerar mais valias) pode ser aplicado para liquidar o empréstimo de uma habitação própria comprada em 1998 ?. O valor aplicado na liquidação desse empréstimo entra como despesa para calculo de mais valias? é possível indicar qual o artº do código IRS onde constem essa informações? Obras realizadas nessa habitação vendida, imediatamente antes da escritura, podem entrar para despesas no calculo de mais valias?
Obrigado
Olá, Manuela.
Pode investir o dinheiro onde quiser. No entanto, uma vez que a casa vendida era uma habitação secundária, não cumpre todos os requisitos do nº5 do artigo 10º do Código do IRS para ter direito a isenção de tributação e o destino dado a esse dinheiro é irrelevante para efeitos de cálculo de tributação sobre as mais valias.
Bom dia vendi uma habitação em dezembro de 2019 por 100 mil euros, abati um emprestimo habitação no valor de 50600 . a habitação tinha sido comprada em 2016 setembro.
Não sei o que fazer . ja reenvesti numa hpp no valor de 110 mil euros vou gastar aproximadamente 9 mil euros para obras e 11 dos 10 por cento dos fundos proprios do emprestimo.
ou seja tenho um emprestimo actualmente de 99 mil. e de fundos proprios tenho 18 mil investidosna nova hpp e 7500 em despesas de escrituras . não investi todo o dinheiro recebido da venda pois paguei um emprestimo a um familiar ( emprestimo informal feito aquando a compra em 2016)… podem m ajudar?
Olá, Heloísa.
Fiquei sem perceber qual é a sua questão concretamente…? Procura ajuda para quê?
para saber que dados colocar em sede de irs. se estou isenta de mais valias… Estou confusa.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Pretendo adquirir habitação para arrendamento e não tenho residência fiscal em Portugal há menos de 6 meses.
Imaginemos que obtenho uma mais valia de 50.000€.
1. Se na altura da mais valia decidir passar a residir fiscalmente em Portugal e adquirir Habitação própria para residencia permanente, qual o calculo devo utilizar?
2. Caso pretenda reinvestir noutra habitação para arrendamento, e continuar a residir fiscalmente fora de Portugal, terei de apresentar IRS? Qual o calculo de mais valia a efetuar neste caso?
Muito obrigado pelos esclarecimentos e pelo excelente trabalho.
Olá, Pedro.
A declaração da alienação de um imóvel é obrigatória, pelo que terá sempre de submeter a declaração de IRS no ano a seguir à venda do mesmo, seja ou não considerado residente em Portugal.
Se nessa declaração se apresentar como residente para efeitos fiscais (de acordo com a definição do artigo 16º do Código do IRS), será tributado como residente (não esquecer que, de acordo com o artigo 15º, a tributação como residente implica a declaração e tributação de todos os rendimentos, incluindo os obtidos no estrangeiro). Se na declaração se declarar como não residente, então será tributado como tal.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Bom dia. Vendi a minha HPP em Dezembro de 2019, por 87000€ . Esta havia sido adquirida em março de 1997 por um valor de 3500 contos. Como na altura precisei de dinheiro para a melhorar consegui um empréstimo H o qual liquidei no ato da venda e em simultâneo no ato da escritura no valor de 47000€ .
Como despesa extra tenho apenas o encargo com a agência no valor de 6150€ e ainda o certificado energético de 175€. Estou desempregada( a receber subsídio de desemprego até ao final deste ano) desde 1/2018 e o meu marido tb não tem rendimentos pois fazia parte dos órgãos est. da empresa e ao ser despedido( da mesma empresa que eu e na mesma altura) não teve direito a sub. De desemprego) IRS = 0 Tenho uma outra habitação que herdei dos meus pais(por falecimento dos mesmos) e da qual apenas paguei ou comprei a parte da minha irmã 30000€ mas em 2015. O que me vai acontecer??? A casa onde agora vivo-precisa urgentemente de obras. Não posso com a verba q sobrou fazer melhorias? Vai ter que ir o pouco q apurei para pagamento das mais valias? Estou sufocada, pois pelo simulador terei que pagar 25000 … +/- pois segundo percebi como não vou reinvestir numa nova aquisição a liq. do empréstimo não conta, ou percebi mal?
Obrigada pela ajuda/esclarecimento
Olá, Orquídea.
Pode explicar-me onde vê os 25.000€? Coloquei os dados que indicou no simulador e nunca vejo esse montante…
O resultado final, para uma declaração conjunta sem quaisquer outros rendimentos, é uma coleta total de cerca de 5332€. A este valor ainda serão deduzidas depois as deduções à coleta (despesas do eFatura, por exemplo).
De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS o melhoramento de outro imóvel destinado a habitação própria e permanente é também considerado reinvestimento, pelo que pode usar as obras na casa onde está a morar agora para tentar reduzir o imposto a pagar. Pode simular isso indicando que pretende reinvestir e indicando o valor que estima gastar nas obras (guarde comprovativos de todos os gastos e certifique-se que a fatura inclui menção à casa onde são feitas as obras). Nessa altura já será tido em conta o valor amortizado no empréstimo.
Outra alternativa é tirar partido de um regime transitório que está em vigor até este ano. De acordo com esse regime, a liquidação do empréstimo pode, ela mesma, ser considerada o reinvestimento. A calculadora não contempla este regime, mas pode simulá-lo indicando na mesma intenção de reinvestir, deixando em branco o campo de amortização do empréstimo e colocando esse valor no montante a reinvestir.
Pode fazer as duas simulações e ver qual a que lhe compensa mais. Na declaração de IRS estes dois cenários correspondem a optar por preencher o quadro 5A ou o quadro 5B do anexo G.
Muito obrigada Paulo. Ao fazer a simulação não mencionei o valor da liquidação do empréstimo. E em pesquisas anteriores sobre Mais Valias o que me aparecia sempre era q o investimento teria q ser sobre uma nova aquisição. Como a minha nova HPP já era minha por os motivos que expliquei tudo me levava a pensar q o investimento numa remodelação nesta mesma habitação não fosse considerado.
Bom dia! Comprei uma casa em 1992 que se encontrava ainda em construção por um valor muito baixo 6.000 contos na altura, as obras fomos fazendo ao longo dos anos embora sempre com empréstimos bancários mas sempre como multifunções não destinados especificamente a obras. Presentemente a casa está paga tendo pago ao banco 80.000€ ( total de empréstimos) porque á 10 anos que estamos no estrangeiro.
Agora pretendia vender a casa por 150.000€ porque temos vindo sempre a fazer obras só que não temos comprovativos de despesas ( pensamos sempre que não vai ser preciso). Não tinha ideias de investir em outro imóvel porque herdei a casa da minha mãe, a minha pergunta é: quanto irei pagar de mais valias? Não declaro rendimentos em Portugal porque resido em França. Ficarei grata se me puder esclarecer. Obrigado
Olá, Maria Deolinda.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Bom dia,
Possuo HPP que adquiri antes em 2006 enquanto casados por 215000, recorrendo a um empréstimo de 120000, ao qual ainda consta liquidar ao banco 75000. Agora enquanto divorciados vamos vender a mesma por 220000, recorrendo a venda através de imobiliaria que cobrará 5%+Iva ao valor da venda. Preciso de saber como são feitos os cálculos nesta situação em que comprámos enquanto casal e agora como divorciados. Caso não consiga obter empréstimo para juntar ao que irei receber da venda e não aplicar em nova HPP, tenho impostos / taxas a pagar ao estado ? Sou obrigada a reinvestir o dinheiro e já?
Olá, Sarita.
Pelo que descreve, dá ideia que estão a vender com prejuízo, pelo que não haverá qualquer imposto a pagar.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias. Tenha apenas em conta que cada um comprou metade de uma casa (admitindo que a compraram a meias) e que deve indicar os valores pela metade. Mas, como disse, com esses dados, não terá que se preocupar com tributação sobre mais valias pois não as teve…
Olá boa tarde.
Os meus pais venderam a hpp no valor de 106000€ pagaram a dívida que tinha do crédito à habitação 12.000€, ainda pagaram 6000€ de comissão de venda da casa, portanto ficaram com 90000€. Compraram uma casa hpp no valor de 55000€ onde terão de gastar cerca de 7000€ em obras. Ficam com 28000€. Têm de pagar mais valias. O meu pai é doente oncológico e tem 60% de incapacidade. Obrigada antecipadamente
Olá, Cármen.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Boa tarde,
Obrigado por partilhar esta e outras informações muito úteis para todos nós.
Se eu vender a minha HPP, reinvestir o valor necessário para não pagar mais valias numa nova HPP (neste caso não interessam as contas) e vender novamente a nova HPP que comprei (também não interessam valores, vamos assumir que não gerei mais valias), terei que pagar mais valias da primeira transação?
Olá, Tiago.
Se cumpriu todos os requisitos para ficar isento de tributação sobre as mais valias referentes à primeira habitação, à partida essa situação não voltara a ser reavaliada mesmo que venha a vender a segunda habitação.
Agora, um dos requisitos para ter direito à isenção é que o montante da venda da primeira seja reinvestido na compra de outra habitação própria e permanente. Se a vender logo na semana a seguir, por exemplo, certamente as Finanças quererão explicações sobre como porque é que acha que aquela foi a sua habitação própria e permanente durante uma semana apenas…
Boa tarde estou a vender a minha hpp e tenho em vista um imovel para comprar como hpp. A venda do meu imovel gera uma mais valia substancial e o preço de compra do imovel e menor mas precisa de obras. A isençao de tributaçao sobre mais valias refere se ao preço de compra e as obras de reforma do novo apartamento ou apenas ao prçe de compra? Grato
Olá, Carlos.
Na minha opinião pessoal devia incluir as duas. No entanto, tem havido relatos de que as Finanças fazem uma leitura bastante restritiva do nº5 do artigo 10º do Código do IRS e consideram apenas uma delas mas não as duas em simultâneo (tipicamente a compra, que tem um valor superior ao das obras).
Recomendo pedir esclarecimentos na sua repartição de finanças relativamente a qual a interpretação que eles fazem…