A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde, vendi um apartamento em 2019 e vou construir casa HPP num terreno que me foi doado. Posso declarar reinvestimento no irs?
Obrigado
Olá, Vilma.
Admitindo que o apartamento era a sua habitação própria e permanente, sim, pode (nº5 do artigo 10º do Código do IRS).
Boa noite
foi-me DOADA uma moradia em 2004. Surgiu a oportunidade de a vender.
Como não tenho empréstimo nem existe valor de compra, como calculo o valor da mais valia? e qual a % que deve ser reinvestida em HPP no caso de construção?
Obrigado
Olá.
De acordo com o artigo 45º do Código do IRS, deve considerar como valor de aquisição o valor patrimonial do imóvel na altura da doação, e sobre o qual terá sido calculado o imposto de selo que pagou nessa altura.
Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.
Vendi um imóvel adquirido anteriormente a 1989, mais precisamente em 1986, por 160M€.
Gostaria de perguntar o seguinte:
. Pela leitura do artigo não terei de pagar mais-valia, certo?
. Este montante, em sede de IRS, terá de ser declarado num outro qualquer anexo? Isto é, este montante poderá ser onerado como “remuneração”?
Obrigado
Olá, Luís.
Se o Luís adquiriu o imóvel em 1986 então está isento de tributação pois nessa altura ainda o Código do IRS não tinha entrado em vigor (e admitindo que não se trata de um terreno para construção – nesse caso as mais valias já eram tributadas antes de 1989).
Deve, ainda assim, declará-lo no anexo G1 (mais valias isentas de tributação).
Obrigado.
Boa tarde, Agradecia que me esclarecessem em que situação poderá haver isenção de mais valia em sede de IRS, para além do reinvestimento em novo imóvel para HPP. Obrigado.
Orlando Teixeira
Olá, Orlando.
Os imóveis que tenham sido adquiridos antes de 1989 (1965 no caso dos terrenos para construção) estão também isentos de tributação sobre as mais valias dado que foram adquiridos antes da entrada em vigor do Código do IRS e das regras que determinavam a tributação dessas mais-valias.
Para além desse caso e da isenção prevista no nº5 do artigo 10º do Código do IRS a que se referiu (e que implica, não apenas o reinvestimento em HPP mas também que o imóvel vendido fosse a HPP), não conheço mais nenhum.
Agradeço a sua resposta.
Irei consultar as Finanças, seguindo a sua recomendação. A verdade é que, ao que me é dado perceber, o edifício em questão já esteve inscrito num único artigo. Em algum momento, num episódio de partilhas, terá sido repartido em dois, embora mantendo a ligação física entre eles.
O “interessante” é que o artigo a que caberá a parte menor na formação do preço de venda do todo é a que necessita de obras, que não seriam consideradas para a aplicação das mais-valias que tenho para reinvestir.
A ver o que as Finanças respondem.
Saudações cordiais e gratas,
António Neves
Como disse antes, contacte também o registo predial para saber da possibilidade de juntar os vários artigos num só, na altura da escritura. É uma operação que terá um custo, certamente, mas pode ser uma forma mais simples de se livrar de outras eventuais soluções mais rebuscadas (do ponto de vista de considerar tudo como reinvestimento)
Do ponto de vista fiscal pode também ter implicações, no entanto, dado que as Finanças podem considerar que há alienação dos artigos que “desaparecem” – algo que poderá querer esclarecer na sua consulta às Finanças…
Boa tarde. Adquiri um apartamento em Abril de 2015 e fiz escritura pelo valor de 68.000€ e o valor patrimonial era de 70319.20€, paguei imposto de selo de 544.24€. Em 2019 vendi o em Abril por 102.000€ e amortizei o empréstimo de 57.435.20€. Adquiri no mesmo mês uma por 168.000€, pedi empréstimo de 135.000€, paguei de comissão à imobiliária 5.000€, escritura 6711.23€. Entreguei todos os valores à contabilista que me indica que o valor não foi reinvestido e que terei de pagar cerca de 1030€. A minha dúvida é, não fiquei com qualquer tipo de valor no final da compra da casa nova, aliás houve uma valor da escritura que não estava á espera e foi pago das nossas economias. Como é possível estar a ser tributada? Mesmo que me tivesse sobrado dinheiro eu ainda podia reinvesti-lo, porque já estou a ser cobrada por ele?
Antes de colocarmos o valor das mais valias ia receber de IRS cerca de 1100€. Pode ajudar-me pf?
Olá, Liliana.
Uma vez que ambos os imóveis se destinavam à sua habitação própria e permanente, de acordo com o nº5 do artigo 10º do código do IRS poderá ter direito a isenção de tributação sobre as mais valias desde que reinvista (de seu capital próprio) a diferença entre o valor da venda e a amortização do empréstimo.
No seu caso, para ter isenção total, teria de ter reinvestido 44.564,8€ portanto, mas apenas reinvestiu 33.000€. De acordo com o nº9 do mesmo artigo tem, ainda assim, direito a isenção parcial. (Pode simular os cálculos para o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias).
Como a amortização do empréstimo sobre o novo imóvel não seria considerado reinvestimento (exceto no cenário descrito por esta informação vinculativa), a sua única hipótese de ainda poder declarar mais algum dinheiro como reinvestimento é fazendo obras no imóvel (De acordo com várias informações vinculativas prestadas pelas Finanças, sim, pode-se reinvestir o dinheiro na compra e em obras).
Tendo em conta que a intenção de reinvestir tem de ser declarada este ano, é uma decisão que tem de tomar depressa. Recomendo pedir mais esclarecimentos/aconselhamento à sua contabilista que está mais por dentro da sua situação concreta.
Boa tarde.
Vendi o apartamento onde habitava e pretendo reinvestir o produto da venda na aquisição de HPP. Neste momento, estou a negociar uma propriedade que tem uma casa com dois artigos urbanos, além de um terceiro artigo rústico, pequeno e de valor. Será que posso deduzir as mais-valias no valor global da aquisição da propriedade, ou apenas num dos artigos que compõem a propriedade?
Fico grato pelos vossos esclarecimentos
Olá, António.
Recomendo vivamente pedir uma informação vinculativa nas Finanças, indicando todos os artigos em causa para uma correta avaliação.
De acordo com os nºs 5 e 6 do artigo 10º do Código do IRS, um dos requisitos é que o imóvel objeto de reinvestimento passe a ser a sua habitação própria e permanente (e não pode ter morada fiscal nos 3 artigos). Por outro lado, o quadro 5A1 do anexo G também só permite indicar um artigo como objeto de reinvestimento.
Mas se a casa ocupa mais de um artigo, não sei bem como deverá proceder. Talvez fundindo todos os artigos num no momento da compra? (agora que penso nisso, consulte também o registo predial a esse respeito).
Boa tarde, comprei em conjunto com o meu marido imovel pelo valor de 161.000€ em 2015. Em 2019 vendemo-lo por 227.500€. Devo colocar os valores a 50% no NIF de cada um ou posso colocar tudo só no meu nif? Entregamos IRS em conjunto.
Olá, Sara.
De acordo com a Ajuda ao Preenchimento do quadro 4 do anexo G podem indicar a totalidade do imóvel numa única linha.
Bom dia, o meu sogro vendeu um terreno rústico que herdou do pai há uns anos valentes atrás. A venda deste terreno é colocado no anexo G ou G1. O terreno foi herdado antes de 1986 logo não é tributável certo??
Olá, Hugo.
Se o seu sogro herdou o terreno antes de 1989, à partida está isento de tributação e deve ser declarada a venda do mesmo no anexo G1.
Se tiver havido alterações ao registo depois dessa data que tenham tido impacto no direito que ele tinha ao terreno (por exemplo, se as partilhas só foram feitas depois de 1989 e o terreno registado no nome dele com data posterior a 1989) então aí já pode ser tributável (convém validar a situação concreta junto das Finanças, se for o caso), altura em que seria de declarar no anexo G.
Mas a questão é como se prova o direito? Porque na altura segundo o meu sogro o terreno foi dado a ele e ainda em o pai depois fizeram as partilhas em 1992.
Mas o direito ao terreno só se coloca após o óbito do pai do meu sogro CORRECTO? Porque a aquisição em 1992 uma venda fictícia na altura ele(pai do meu sogro) ainda era vivo.
Como na primeira mensagem tinha dito que ele tinha herdado o terreno em 1986, estava-me a guiar por aí. Mas se em 1992 ele ainda não tinha herdado o terreno, nem adquirido posso sobre o mesmo, então não há dúvida que é tributável…
De facto estive a ver o terreno foi registado com valor patrimonial 134€ em 1992 altura que foi registado em nome dele, agora vendeu por 10Mil€. Sendo assim já é tributável
Ainda assim, se o direito dele sobre o imóvel já vinha de antes de 1989, não perdem nada em pedir a opinião às Finanças
Boa tarde, tenho uma dúvida por favor…. eu vendia a minha casa em 2019(nov) por 130.000€, comprei em 2008(mar) por 82500. tive despesas no valor de 12.450€. o “ganho” na venda da casa paguei o resto do empréstimo – 79.475€ e comprei um terreno no valor de 39.500€… No simulador das finanças dá a pagar…. mas eu não ganhei nada. Pode ajudar sff?
Obg
Olá, Rita.
Conforme pode comprovar na calculadora de mais valias, ajustando o valor da aquisição para preços correntes, vendeu a casa com uma valorização de 26.800€. Se tivesse vendido por 90.750€ ou inferior é que poderia dizer que não ganhou nada. As Finanças estão a tributar essa valorização, pois é um rendimento seu. O que faz com o dinheiro não invalida que tenha tido esse acrescento ao seu património…
Se a casa era a sua habitação própria e permanente e o terreno que comprou se destina a construir uma casa nova para o mesmo fim pode tentar ficar (parcialmente) isenta da tributação declarando essa intenção de reinvestimento (tendo em atenção se se aplicam todos os prazos descritos nos nºs 5 e 6 do artigo 10º do Código do IRS).
Bom dia e muito obg pelo seu esclarecimentos. Foi muito útil 🙂 Como faço para tentar ficar parcialmente isenta? Coloco a intenção de reinvestir por exemplo 20.000 no ano a seguir? Muito Obg
A intenção de reinvestimento tem de ser declarada este ano (o valor total que tenciona reinvestir), juntamente com a venda da casa (conforme o já referido nº5 do artigo 10º – se ainda não o consultou recomendo que o faça) no quadro 5 do anexo G.
Já agora, a venda declara-se no quadro 4.
No(s) ano(s) em que efetivar esse reinvestimento deve entregar novamente o anexo G preenchendo apenas os campos apropriados no quadro 5.
esqueci me de mencionar que sim o terreno é para construir uma casa própria 🙂