A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde,
Permita-me a seguinte questão:
Em 2007 adquiri um HPP (Casa 1).
Em 2013 adquiri uma nova HPP (Casa 2), mantive a Casa 1 como casa de férias.
Em 2017 vendi em Junho a Casa 2 e em Agosto vendi a Casa 1 e comprei uma nova HPP (Casa 3)
Entre Junho e Agosto apesar de ter a Casa 1 morei em casa emprestada.
Tive necessidade de aplicar todo o dinheiro de mais valias das vendas da Casa 1 e Casa 2 na aquisição da Casa 3.
Para mim é relativamente tranquilo que a mais valia da Casa 2 como foi totalmente reinvestido não está sujeito a tributação.
A minha questão prende-se com a Casa 1. Não era HPP, mas apesar de tudo, todo o valor de mais valia foi aplicado na compra da Casa 3.
Pergunta, a Casa 1 estará ou não sujeita a tributação de mais valias?
Atentamente,
Marco
Boa noite. A minha questão e a seguinte. O meu tio juntamente com os 3 irmãos venderam uma casa herdada no valor de 15000€ ou seja deu 3750€. Eu gostaria de saber como tem que declarar em IRS o valor que recebeu. Obrigado
Boa tarde Vânia,
O código do IRS prevê que metade da mais-valia calculada irá incorporar o IRS do sujeito passivo, sendo a outra metade lucro líquido do exercício. Nestes casos, a conta a fazer para o cálculo do valor tributado é:
Esperamos ter ajudado a esclarecer a questão que tinha.
https://www.doutorfinancas.pt/poupanca/ppr-planos-poupanca-refo
Bom dia,
A minha situação é um pouco diferente.
Vendi em 2017 uma casa que me pertencia em 50% desde a data em que foi construído (1966), e em 50% desde 2003, ano em que cessou a compropriedade com o meu irmão – através de uma escritura de divisão de coisa comum celebrada em 2003 passei a ter estes segundos 50% e o meu irmão passou a ter os 50% que eu possuía de uma outra casa igual onde ele vive.
De facto fiquei com um património com uma composição diferente, mas com o mesmo valor, uma que os 50% passei a ter da casa que vendi em 2017 são iguais aos 50% da casa que deixei de ter.
A mais valia que fiz nos segundos 50% que recebi em 2003 está sujeita a IRS ?
António Oliveira
Apesar de termos pouca informação para lhe podermos emitir um parecer, nomeadamente o acesso aos registos notariais e valores dedutíveis do imóvel, parece-nos que a parte adquirida em 2003 deverá ser alvo de cálculo de mais valias, no entanto, só as finanças (que têm acesso informático a toda a informação) que dispõe de toda a informação é que lhe poderão dar (aconselhamos por escrito) a informação completa e acertada.
Conjuntamente com o empréstimo para aquisição da HPP contraí um empréstimo complementar.
Qual o valor de aquisição da mesma, para efeitos de mais valias? O valor do empréstimo para aquisição ou o valor dos 2 empréstimos, tendo em conta que o mesmo foi para fazer melhorias no referido imóvel, sendo que nao tenho faturas de todos os trabalhos executados.
As contas da liquidação dos 50% e da desvalorização são feitas pela AT, verdade?
Obrigada. Cumprimentos
Se o 2º empréstimo estava definido na escritura como obras, pode utilizá-lo para o apuramento da mais-valia, no caso de estar como fins gerais, não servirá para dedução do valor de apuramento das mais valias. O valor do HPP que deve usar é o declarado em sede de escritura como aquisição.
Boa tarde,
Gostaria que me confirmasse se posso usufruir da isenção de mais valias aplicando o valor da venda de um terreno que herdei na aquisição de habitação própria permanente.
Obrigada
Bom dia Neide,
As heranças não servem para deduções nas mais valias existentes referente a vendas de HPP.
Obrigada
Olá, a minha dúvida é a seguinte:
Em 06/2013 adquiri com minha esposa na altura um imóvel, sendo este escriturado por 110 000 € com VPT de 112000 €. Em 01/2017 foi efetuado um credito multifuncões de 45000 euros. Embora pela minha pesquisa este valor não conta para adicionar ao valor de aquisição.
Em 10/2017 foram feitas partilhas do divórcio em que de forma a não haver pagamento de tornas, o valor atribuído ao imóvel foi o mesmo da dívida atual dos 2 créditos: o de habitação mais o multifunções. Ou seja um valor de 135 643,50€.
Pelo que me informei o valor de aquisição será o valor pelo qual se pagou o IMT ou seja, os 110 000 €, ou seja a minha quota (50%) é 55 000€ e o valor de venda da quota à minha esposa foi 67 821,75€.
Tendo em conta que as tornas foram de ZERO. Isso faz com que eu tenha de fazer as contas e tendo mais valias de 12887,68 que mais tarde serão tributadas a 50% se não reinivestir entre 24 a 36 meses? Será que o facto de tornas serem de Zero não fico isento de mais-valias, tendo em conta que efectivamente não tive qualquer ganho?
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas (615,93€ IMT e IS)
12887,68 = 67821,75 – 55000*1,01 -615,93
Olá Marco,
Apesar de não termos informação que nos permita consubstanciar um parecer, parece-nos que o facto das mais valias serem zero não lhe irá conferir a isenção das mais valias, porque os valores a considerar é o valor de aquisição e venda, deduzindo as despesas que tenham ocorrido com o processo, no entanto, para ficar devidamente salvaguardado, aconselhamos que peça um parecer ao seu bairro fiscal por escrito, uma vez que as finanças têm a informação necessária para lhe darem a informação correcta.
Boa tarde,
Vendi 1 HPP por 118000€, que antes tinha comprado por 114000€ (com recurso a empréstimo a 100%) logo, mais-valias(~400€) praticamente não houve, devido à emissão de CE, comissão da Imobiliária e IMT da compra da mesma. Foi liquidado o remanescente do CH (~95500€) desta habitação.
Passado menos de 1 mês da venda, comprei uma nova HPP por 115000€, o qual recorri a empréstimo CH, com o valor de 85% da compra.
Os 2 negócios são em regime de co-propriedade com a minha esposa, e é esta a minha dúvida; como é feito o preenchimento do anexo G – quadro 4?
Crio uma linha para cada 1 dos titulares, dividindo pelos 2 os valores da compra e venda da habitação e colocando na quota-parte 50%?
Ou como estamos a fazer entrega em conjunto, basta colocar só 1 titular?
É necessário criar alguma linha para o nosso dependente?
Depois no quadro 5 do mesmo anexo, só consegui preencher os campos 5001 (2017), 5005 (~95000€) e o 5006 (~400€).
Seria possível elucidarem todas as dúvidas, já que a “Ajuda” do portal da finanças, é tudo menos isso?
Obrigado
Bom dia Pedro,
A forma de preenchimento do IRS está fora do âmbito da nossa intervenção, propomos que ligue á linha de apoio da Autoridade Tributária e conseguirá obter a resposta.
Bom dia,
Vendi a HPP em setembro de 2017, pelo valor de 65.000euros. Foi um imovel adquirido por doacao em 2015, no valor de 32.550 euros. Entretanto gastei com a aquisicao e a venda, bem como com melhorias do mesmo 12.000euros. Em janeiro de 2018, adquiri novo imovel para HPP no valor de 145.000euros com recurso a 110.000 euros de emprestimo, ou seja, 35.000 euros de reinvestimento.Para alem desses 35.000 euros ainda irei efetuar obras de melhoramento do imovel adquirido, o valor gasto nessas obras, podera ser considerado como reinvestimento para efeitos do art. 10. do CIRS, ou apenas serao considerados esses 35.000euros.
Origada
Ines Correia Valerio
Bom dia Inês,
De acordo com a legislação existente para o apuramento de mais valias, as obras, melhoramentos e remodelações podem ser deduzidas para o apuramento de mais valias.
Boa noite. Vendi a minha HPP e vou investir o dinheiro numa outra HPP. Se correr como quero ainda vou ficar com 120000,00€ de mais valia. Qual o escalão pela qual vou pagar o IRS? O escalão normal dos outros anos ou vou entrar noutro escalão ? Obrigado
Bom dia Nelson,
O apuramento de mais valias deve ser calculado através da seguinte fórmula (alertamos que todas as despesas a deduzir têm de ser justificadas documentalmente):
Valor de venda – Valor da compra ajustado ao ano da venda – despesas a deduzir x 50%
Boa tarde,
Após ler o texto e respectivos comentários fiquei com uma dúvida, a qual passo a explicar:
As mais valias geradas pela venda de uma habitação secundária (por exemplo comprando por 100 mil e vendendo por 150 mil) podem ser usadas na totalidade (ou seja, isentas de IRS) para amortizar um empréstimo sobre uma habitação própria contraído nos 24 meses antes da venda da habitação secundária (por exemplo amortizar 50 mil num empréstimo de 75 mil)?
Obrigado!
Bom dia Daniel,
Não dispomos de informação importante para poder dar o nosso parecer, no entanto, pela pouca informação que dispomos parece-nos que só pode deduzir nas mais valias sobre o empréstimo que tem da casa que vendeu e não sobre outros que tenha de outras casas, mas aconselhamos que peça um parecer escrito ao seu bairro fiscal que dispõe de todos os dados (valores, catalogação dos imóveis, deduções efectivas, entre outros) para o poder aconselhar de como deve proceder. 🙂