IRS

IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

Quando vendo um imóvel tenho de pagar IRS? Em que condições posso estar excluído de tributação? Leia o nosso artigo e conheça as respostas.

A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si. 

Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).

Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.

Mais-valias na venda de imóveis

Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:

Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)

Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)

Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.

Tributação pela metade

Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

Venda e compra de HPP - exclusão de tributação

Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:

  1. O imóvel vendido era HPP;
  2. O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
  1. A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
  2. Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.

As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.

No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.

Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:

Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)

As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:

  • O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
  • Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.

Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.

Exemplos

Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:

  • Valor de aquisição: €100.000
  • Valor do empréstimo associado: €20.000
  • Valor de venda: €170.000
  • Mais-valia: €70.000

Assume-se que o imóvel vendido é HPP.

Exemplo 1

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.

Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).

Exemplo 2

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.

Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.

Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 3

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.

Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.

Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.

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(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 4

É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.

Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".

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1.343 comentários em “IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

  1. Vendi uma HPP em 2020 por 395.000€ e comprei outra também 2020 por 320.000€. A nova HPP necessita de obras. Será que posso fracionar o pagamento da mais-valia? Tenho mais de 65 anos, será que este facto não me oferece quaisquer benefícios adicionais? Obrigada, Vera Oliveira

    1. Olá, Vera.

      Não pode acumular o valor de aquisição de um novo imóvel + obras. Tem de escolher uma coisa ou outra.
      Se a casa que comprou custa menos do que o valor pela qual vendeu a outra, então terá de pagar imposto sobre o remanescente.

      Se tem mais de 65 anos pode reinvestir o valor da venda num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização. Contudo, para saber se o pode fazer cumulativamente com o reinvestimento na nova HPP deve contactar diretamente a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

      Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

  2. Vendi o meu apartamento em 2020 que tinha comprado em 2007. Já não era HPP há 3 anos, pois na altura comprei uma moradia que passou a ser a HPP.
    Vendi por 11000 e comprei por 77500.
    Do que recebi, 65000 foram utilizados para pagar o crédito que ainda tinha do apartamento. Esse valor é reduzido no calculo da mais-valia ou não?

    Obrigado

    1. Olá, Ricardo.

      Uma vez que se trata de uma habitação secundária à data da venda, o valor do pagamento do empréstimo não é reduzido do valor da venda.

  3. Boa tarde. Recebi em 2014 uma herança de um apartamento pelo falecimento da minha mãe. O meu pai como cabeça de casal detinha 50% do valor da casa enquanto que eu e o meu irmão detínhamos os restantes 50%.
    A casa foi vendida no ano de 2020 mas não sabemos como apurar as mais valias. A mesma foi vendida por 40.000€, mas estamos sem saber como obter o valor a tributar por ter sido adquirido por herança e não haver um valor de compra. É pelo valor inscrito na Caderneta Predial (25.000€)? Não pretendo saber qual a parte tributável a cada um mas somente qual o valor total que vai ser tributado.

    Obrigado,

    Fernando Pinto

    1. Olá, Fernando.

      O valor a considerar nesses casos é o Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da herança.
      Este deve ser inserido de acordo com a percentagem que cada um tem do imóvel.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  4. Boa tarde, atendendo ao seguinte cenário: Tenho uma HPP e encontro-me a construir uma nova. Como é obvio, até a mesma estar construida não posso mudar-me para lá, nem vendar a atual uma vez que tenho que ter onde ficar. Assim, não posso vender a atual HPP para poder investir a totalidade na nova. Quando tiver a nova HP concluída, posso vendar a atual HPP e utilizar o valor para pagar o valor de financiamento, evitando assim o pagamento de mais valias?

    1. Olá, Rui.

      Sim, pode. Par isso é necessário que a casa tenha sido construída nos 14 meses anteriores à venda da atual.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  5. Bom dia.
    Eu vou vender a minha HPP por 200.000€. Comprei por 120.000€,ou seja, tenho uma mais valia de 80.000€.
    Numa proxima aquisicao de HPP tenho que investir os 80.000€ na totalidade e pedir empréstimo do restante valor da nova HPP ou, posso pedir a totalidade do empréstimo e usar essas mais valias de 80.000€ em obras de reconstrução para ter isenção de pagamento das mais valias?
    Obrigada!

    1. Olá, Ana.

      Para ficar isenta do pagamento de imposto sobre o valor da mais-valia, a Ana tem de reinvestir a totalidade do valor da venda e não apenas o valor da mais-valia. Ou seja, tem de reinvestir a totalidade dos 200.000€.

      Caso reinvista apenas, por exemplo, 150.000€, a Ana pagará imposto apenas sobre os 50.000€ que não reinvestiu.

      Este reinvestimento pode ser feito na aquisição ou melhoria da nova hpp.

      Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  6. Bom dia,
    Vendi a minha casa HPP e vou comprar outra HPP. Obrigatoriamente tenho de mudar a minha morada fiscal para a nova aquisição. A minha questão é, quanto tempo tenho de manter a moradia fiscal na nova aquisição? E se para o ano eu precisar de mudar para outra cidade, posso fazê-lo sem perder o benefício?
    Obrigado

    1. Olá, José.

      Não está estabelecido um limite de tempo mínimo em que a casa tenha de ser a sua habitação própria e permanente para a poder vender.
      Se para o próximo ano precisar de a vender e quiser reinvestir numa nova hpp, pode fazê-lo.

      O que pode acontecer é a Autoridade Tributária pedir algum comprovativo em como de facto lá viver.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

    1. Olá, Nelson.

      Nas despesas e encargos para apurar o valor da mais-valia da venda de um imóvel apenas pode incluir o valor das despesas efetuadas na melhoria da casa vendida e não da casa que comprou.

  7. Boa tarde
    Adquiri um apto para investimento em junho de 2015,por 83 mil euros em Lisboa,onde vivia e agora pretendo vender para comprar um apto no Algarve onde resido.Nao tenho reforma,e por isso vivo de rendimentos prediais.
    Se vender o apto acima referido por 120mil euros,quanto serei tributada no IRS ?
    Muito obrigada

    1. Olá, Odília.

      Se o apartamento que vai vender era a sua habitação própria e permanente (hpp) e o apartamento que vai comprar será a sua nova hpp, poderá ficar isenta do pagamento de imposto. Para isso, é necessário que reinvista a totalidade do montante da venda na aqusição da nova hpp.
      Se não for este o caso, então terá de pagar imposto.

      Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  8. Gostaria de saber no caso de mais valias o preço a declarar as finanças e o que consta na escritura ou o que pagamos com crédito a habitação obrigado

  9. Boa tarde,

    Comprei a minha nova HPP com recurso a crédito, duas semanas antes de vender a minha antiga HPP. Se usar todas as mais valias da venda para amortizar o crédito que usei para comprar a nova HPP, as mais valias estão na mesma isentas de imposto certo?

    Obrigado desde já

    1. Olá, Bernardo,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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