A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
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(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
Outras ferramentas Doutor Finanças:
- Calculadora de Mais-valias de Imóveis
- Calculadora Salário Líquido 2018
- Simulador de crédito
- Calculadora da Pensão Líquida 2019
- Calculadora Segurança Social Trabalhadores Independentes 2019
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Boa tarde,
Tenho a seguinte situação, que agradeço que me ajudem a esclarecer, em termos de tributação de mais-valias:
– compra de um imóvel destinado a HPP em janeiro 2021, com recurso a crédito, com entrada de 10% com capital próprio. Valor total 150k€. Pretende-se fazer obras no valor de 50k€
– Venda de HPP atual em fevereiro de 2021 por 150k€. Valor de compra em 2005: 115k€. Existe crédito a amortizar de 80k€
O que deduz em termos de reinvestimento de mais valias? A entrada e as obras ou apenas uma das coisas? O facto de a aquisição ser anterior à venda não impede de declarar o valor investido na mesma? O crédito já não tem nada a ver com esta equação com as alterações introduzidas este ano?
Todas as obras de reabilitação são dedutívesi? Basta declarar o valor das faturas no IRS?
Agradeço a atenção pois com a explicação que obtive das finanças ainda fiquei mais confusa.
Ana
Olá, Ana,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Eu e a minha irmã herdámos dos nossos pais, em 1977, uma moradia composta por duas fracções em propriedade horizontal. Nessa altura, em 1978, foi constituída e entregue a Habilitação de Herdeiros. Mais tarde, uma das fracções foi posta em nome da minha irmã e a outra em meu nome.
Tenho uma “Certidão Permanente” da minha fracção que a dada altura, em “INSCRIÇÕES – AVERBAMENTOS – ANOTAÇÕES, diz:
AP. 34 de 1993/11/29 – Aquisição
CAUSA: Partilha
SUJEITO (S) ATIVO(S):
**FRANCISCO VITOR MOTA DE SÁ**
Agora vou vender a minha fracção. Tenho que pagar Mais Valias?
Obrigado
Olá, Francisco,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite, Por motivos de deslocação profissional tive de deixar a minha habitação permanente e arrendei-a. Atualmente quero vende-la para adquirir outra que será a minha habitação permanente (outra cidade). qual é o meu enquadramento? Estarei isento das mais valias?
Obrigado,
José Teles
Olá, João,
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tenho uma tia com 84 anos , solteira que está num lar, tem uma casa muito antiga que pretende vender por 35000,00€, depois de vender o que é que tem que pagar de impostos?
Olá, Carlos,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite. Vendi a minha HPP no início de 2019 reinvesti as mais valias na aquisição de nova HPP no início de 2020. Entretanto surgiu a hipótese de vender esta HPP por um valor superior, e construir uma HPP ao meu gosto. Gostaria de saber se posso novamente voltar a utilizar a isenção de tributação das mais valias voltando a reinvestir em nova HPP, ou se existe algum “prazo” que me obrigue a ter o imóvel até voltar a poder beneficiar desta isenção.
Obrigado
Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde,
Vendi uma casa em Novembro de 2019, declarei no IRS de 2020 a venda e intenção de reinvestimento da mais valia em 36 meses.
A compra da nova casa e reinvestimento da mais valia acontecerá este ano 2021.
Na entrega do IRS deste ano (referente ao ano de 2020), não tenho que declarar nada certo? Uma vez que não houve nenhuma compra nem venda.
Só em 2022 é que declaro que o re-investimento foi feito, correto?
Muito obrigada!
Olá, Silvia,
Obrigada pela sua pergunta.
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Comprei um estabelecimento comercial por 25 000 000$00 ( 124 699,97 euros) e vendido em 2016 por 77.500,oo euros. Assim, não houve mais valia
mas sim MENOS VALIA.
Houve demonstração de liquidação de IRS pela Direcção de Finanças de C.Caparica não tendo sido apurada qualquer dívida.
Pergunta : tem de se apresentar modelo 3 do IRS ????
Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom dia
Para a habitação que vou vender ser considerada habitacao própria permanente existe um prazo no qual eu tenho de residir nela com sendo a respectiva morada fiscal. Qual esse tempo?
Olá.
Não existe nenhum tempo definido. Contudo, a Autoridade Tributária pode pedir um comprovativo em como de facto habitou no imóvel.
Obrigado.
Boa tarde,
A minha mãe tem uma moradia bifamiliar à venda, herança dos meus avós, na qual vive com o meu irmão (e também vivia eu há uns anos).
Os herdeiros são 3, minha mãe e meus tios, sendo que estes vivem em França.
Dado que o valor será a dividir por 3, e a parcela relativa à minha mãe irá ser totalmente reinvestida num apartamento para ela, tem direito a isenção de mais valias?
Como são calculadas as mais valias neste caso para a minha mãe e tios?
Obrigada
Olá, Nancy.
Em primeiro lugar, a isenção no pagamento de impostos na compra de uma casa só se aplica se a casa vendida e a casa comprada tiverem como destino habitação própria e permanente.
Em segundo lugar, se a herança for divida em partes iguais pelos 3, a sua mãe na declaração terá de ter em consideração a parte que lhe pertence. Dito isto, no valor de compra terá de preencher o valor que lhe é imputado, assim como no valor de venda.
Caso tenha mais duvidas visite: https://www.doutorfinancas.pt/impostos/guia-de-mais-valias-imobiliarias/#Posso-reinvestir-mais-valias-da-venda-de-uma-segunda-habitacao-e-nao-pagar-imposto.
Obrigada
Boa tarde,
Comprei a minha nova HPP com recurso a crédito, duas semanas antes de vender a minha antiga HPP. Se usar todas as mais valias da venda para amortizar o crédito que usei para comprar a nova HPP, as mais valias estão na mesma isentas de imposto certo?
Obrigado desde já
Olá, Bernardo,
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