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Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

Se vendeu ou pretende vender um imóvel, saiba neste artigo sobre as mais-valias e todas as despesas que pode deduzir em IRS.

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Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

Se vendeu ou pretende vender um imóvel, saiba neste artigo sobre as mais-valias e todas as despesas que pode deduzir em IRS.

Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.

A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto. 

"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"

laptop com grafico no colo

O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.  

Atente a imagem abaixo.

Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.

Qual o valor sujeito a tributação fiscal?

O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.

Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.  

Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel

Obras de Manutenção

Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.

Pedido de Certificação Energética

O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.

Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter

Comissão paga à imobiliária

Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.

Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis

Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.

Imposto de selo

Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.

Custos de solicitadoria

O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.

Escritura

Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.

Valor da Tributação - Atenção! 

Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.

Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.

A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.

Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado.

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385 comentários em “Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
  1. Boa tarde.
    Comprei moradia com o meu companheiro a 30/11/2016 nov.2016 por 45000e cada um, com valor patrimonial de 129820,84e. Foi pedido no mesmo dia reavaliação do valor patrimonial tendo sido avaliada a 22/12/2016 por 100640e. Casamo-nos a 22/4/2017 e divorciamo-nos a 7/11/2019.
    Valor patrimonial atualizado determinado em 2019 – 102149,60.

    Em Março de 2020, foi-me “vendida” a parte correspondente por metade do valor em dívida dos empréstimos que ambos contraímos para aquisição do imóvel (50405,34e).

    Neste caso, se quiser vender a casa, qual o valor e a data de aquisição a colocar no IRS para cálculos de mais valias?

    Em relação às despesas de encargos com a habitação (IMT, IS, solicitador, etc) terei que dividir tudo pela metade certo?
    Em relação às despesas de melhorias do imóvel tenho faturas que têm o meu NIF mas não têm a morada, nomeadamente mosaicos para WC, posso deduzir essa fatura?
    Relativamente aos sanitários a fatura foi passada com o NIF do canalizador mas o pagamento foi realizado com o meu cartão, posso ou não deduzir o valor gasto?
    Comprei uma piscina de superfície, após casar me, posso deduzir como despesa de valorização do imóvel? Tenho que dividir o valor pela metade?

    Cumprimentos,
    Tânia Nobre

    1. Olá, Tânia,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

      Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.

      Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.

  2. Boa tarde, adquiri o ano passado (2020) um imóvel no qual fiz obras de melhoramento através de uma empresa do ramo, agora tenho a fatura para validar no portal e-fatura, a minha dúvida é em qual atividade a coloco, imoveis ou outros. E se haverá diferença se no futuro a vender no calculo das mais valias. Obrigado

    1. Olá, Luis,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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  3. Boa noite .
    A minha questão é a seguinte , vendi um imovel pelo preço que comprei ou seja 90000 € .
    Gastei em comissão na imobiliária 7600€ + certificado energético 240€ , vou ter que pagar mais valias?
    Desde já o meu obrigado

    Cumprimentos

    José Lopes

    1. Olá, José,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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    1. Olá, Carla,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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  4. Boa tarde,
    em Maio de 2013, aquando do falecimento do meu sogro, a minha esposa, os seus irmãos e a sua mãe herdaram a sua parte (50%) da habitação de família (os outros 50% pertenciam à esposa, a minha sogra).
    Essa mesma casa foi por nós vendida em Agosto de 2020. No entanto, aquando da altura da herança, a casa dividia-se por 2 artigos prediais que, em 2019 e por exigências legais para efeitos da venda, foram agrupados num só artigo na Conservatória de Registo Predial.
    Posto isto, apresento as seguintes questões para as quais solicito a vossa ajuda:
    • como devemos apresentar o preenchimento das mais valias em sede de IRS, indicando os dois artigos originais ou apenas o artigo conjunto da venda?
    • entendendo ser este último, o valor de aquisição da parte herdada deverá ser o somatório dos valores dos 2 artigos sujeitos a imposto de selo aquando da herança ou o valor patrimonial do artigo conjunto que foi criado e avaliado em 2019?
    • por comentários anteriores neste fórum, entendo que a parte da minha sogra deve ser declarada em 2 linhas, numa para os 50% correspondentes à sua parte com a data e valor da aquisição original (que remonta a 1975) e os 12,5% herdados da parte do marido com o ano de 2019 e o valor que indicarem no ponto anterior. Está correcto este entendimento?
    • em relação às despesas dedutíveis ao cálculo das mais-valias, para além das despesas com a obtenção do certificado energético, poderão também ser incluídas as despesas de emissão e novos averbamentos em certidões prediais e emissão de certidões das finanças sobre o imóvel durante a fase de regularização da documentação para efeitos da venda?
    Desde já muito obrigado e Boas Festas.

    1. Olá, Sérgio,

      Obrigada pela sua pergunta.

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  5. Bom dia, vou vender o meu imóvel (HPP) e após a venda irei residir para o estrangeiro (estado membro da UE). O cálculo do imposto sobre as mais valias será calculado como residente ou não-residente? Também reparei que existe alguma controvérsia quanto a essa diferenciação, a mesma ainda existe ou posso ter os benefícios que um residente teria?
    Obrigado pela atenção.
    Carlos

    1. Olá, Carlos,

      Obrigada pela sua pergunta.

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  6. Boa noite,

    Como funciona a isenção de mais valia para pessoas com 65 anos ou mais? Há mesmo essa isenção, se sim, como fazer para obter a mesma?

    Obrigado

    1. Olá, João,

      Obrigada pela sua pergunta.

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  7. Boa tarde,

    No caso das mais valias serem reinvestidas (para poder ser isento de pagamento de mais valias), as despesas com aquisição no novo imóvel tal como o IMT e o IS podem ser consideradas? Ou apenas devemos considerar o valor de aquisição do imóvel?
    Ou seja no caso de uma compra de terreno de 20000€, implica o pagamento de 1000€ de IMT + 160€ de IS o valor a considerara sao os 21160€?
    Obrigado!

    1. Olá,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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    1. Olá, Paula,

      Obrigada pela sua pergunta.

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  8. Boa tarde,
    A comissão paga à imobiliária inclui IVA. Essa despesa a deduzir para efeitos de mais-valias é pela totalidade ou o IVA deverá ser retirado?
    Muito obrigado por uma informação sobre este assunto.

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