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Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

Se vendeu ou pretende vender um imóvel, saiba neste artigo sobre as mais-valias e todas as despesas que pode deduzir em IRS.

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Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

Se vendeu ou pretende vender um imóvel, saiba neste artigo sobre as mais-valias e todas as despesas que pode deduzir em IRS.

Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.

A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto. 

"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"

laptop com grafico no colo

O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.  

Atente a imagem abaixo.

Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.

Qual o valor sujeito a tributação fiscal?

O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.

Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.  

Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel

Obras de Manutenção

Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.

Pedido de Certificação Energética

O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.

Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter

Comissão paga à imobiliária

Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.

Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis

Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.

Imposto de selo

Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.

Custos de solicitadoria

O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.

Escritura

Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.

Valor da Tributação - Atenção! 

Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.

Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.

A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.

Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado.

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385 comentários em “Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
  1. Boa noite.
    Pedia a vossa ajuda com uma questão. Temos uma casa à venda. O comprador tem interesse em fazer já a escritura mas a casa ainda vai sofrer obras. É possível fazer deduzir as despesas das obras no cálculo das mais valias , depois de feita a escritura? Obrigada.

    1. Olá, Rute.

      Se vai fazer obras antes de vender a casa, pode inclui-las nas despesas e encargos de forma a reduzir o possível imposto a pagar.
      Aqui pode incluir tudo o que contribui para a efetiva melhoria do imóvel nos últimos 12 anos.

      Sugiro a leitura deste artigo.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  2. Olá,

    Comprei um casa para HPP em 2016 por 190k e vendi em 2021 por 413k. Aquando a venda tinha por liquidar 167k do crédito habitação. E tenho 2 caminhos, logo 2 questões.

    1. Vou reinvestir e comprar uma nova casa para HPP pelo valor 225k. Estou isento de pagamento de imposto de mais valias?

    2. Vou construir uma casa para HPP, num terreno que tenho, pelo valor 225k. Estou isento do pagamento de imposto de mais valias?

    Muito obrigado por toda a ajuda.

    1. Olá, Duarte,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

      Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.

      Se tem interesse por algum tema específico, pode sempre utilizar a caixa de pesquisa do site para limitar os resultados aos temas que mais lhe interessam.

  3. Um projeto de decoracão para um novo apartamento, com pinturas e aplicação de novo mobiliario, pode ser utiizado como “encargos de valorizacão do imóvel”?

    Obrigado

    1. Olá, Carlos,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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  4. Bom dia,

    Eu vou comprar uma casa à minha mãe e ao meu tio, que herdaram dos meus avós. Como a casa necessita de obras (está inabitável), o Banco pediu duas declarações de honra, uma dos meus pais declarando que todo o dinheiro recebido irão transferir para mim para que eu possa fazer obras, e outra minha declarando que irei utilizar o dinheiro para realizar as obras. Há alguma forma de os meus pais não pagarem as mais valias visto não terem qualquer lucro com a venda da parte deles da casa?

    Obrigada desde já.

    1. Olá, Joana.

      Geralmente, a possibilidade de isenção coloca-se apenas quando o imóvel vendido é habitação própria e permanente de quem o vendeu e o dinheiro da venda seja utilizado para aquisição, construção ou melhoria da nova hpp de quem o vendeu. Presumo que a casa vendida não seja hpp dos seus pais.

      Contudo, atendendo à especificidade da questão, sugiro que questione diretamente a Autoridade Tributária através do número 217 206 707 ou que coloque a pergunta no e-balcão.

  5. Boa tarde.

    Posso deduzir as quotas mensais de condominio nas mais-valias?

    Este ano cada condómino pagou uma despesa extra de 1,000 euros para pintar o prédio, interior e exterior. Posso também descontar esta despesa nas mais-valias?

    Muito obrigado!

    Manuel

    1. Olá, Manuel,

      Obrigada pela sua pergunta.

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  6. Cara equipa do Dr. Finanças,

    Tenho um imóvel rústico (terreno) que herdei e pretendo vender. O negócio está a ser mediado, não por uma imobiliária, mas por um “angariador” que me desafiou a fazer negócio e que, em caso de conclusão, vai receber uma comissão e emitir um recibo verde como prestação de serviços. Esta despesa é válida para dedução no IRS no cálculo das mais-valias da verba?

    Agradeço desde já a vossa ajuda e esclarecimento!

    1. Olá, José,

      Obrigada pela sua pergunta.

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  7. Boa tarde, tenho no portal do e-fatura a fatura da imobiliária a quem contratei o serviço para vender uma moradia. Em que categoria se insere, imóveis?

    Obrigada pela ajuda

    1. Olá, Andreia,

      Obrigada pela sua pergunta.

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  8. Boa tarde,
    Na venda de casa, e consequente reinvestimento num terreno para construção, as despesas de IMT e IS (do terreno) são adicionadas ao valor da aquisição para efeitos de reinvestimento? E o projeto de arquitetura e especialidades? Obrigada

    1. Olá, Sandra,

      Obrigada pela sua pergunta.

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    1. Olá, Duarte,

      Obrigada pela sua pergunta.

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