Vender uma casa pode implicar o pagamento de mais-valias, se o valor a que se vendeu for superior ao que se comprou. Mas há formas de reduzir o potencial imposto. Uma das formas é liquidar o empréstimo da casa que se está a vender. Mas esta possibilidade termina em 2020.
Quem vende uma casa a um valor superior ao que comprou tem de pagar impostos sobre as chamadas mais-valias. O imposto é tributado sobre 50% do lucro obtido. De uma forma simplista, se comprou uma casa por 100.000 euros e a vendeu por 150.000 euros, terá de pagar impostos sobre 25.000 euros. Isto, claro, pressupondo que não há reinvestimento algum. A taxa de IRS a aplicar dependerá dos rendimentos do agregado familiar.
Fim da isenção através da amortização do crédito da casa vendida
Atualmente, uma das formas para reduzir o valor das mais-valias tributadas é usar o valor da venda na amortização do empréstimo do imóvel que foi vendido. E é isto que vai acabar. Quem vender uma casa em 2021 deixará de poder amortizar apenas o empréstimo da casa alienada. Esta possibilidade surgiu em 2015, como algo excecional como resposta à crise financeira, e tinha o seu fim definido em 2020.
O Jornal de Negócios explica que esta regra só se aplica “às alienações de imóveis ocorridas nos anos de 2015 a 2020”, em contratos de empréstimos realizados até ao final de 2014, pelo que, as vendas que ocorrerem a partir de 2021 já não contarão com esta possibilidade.
Esta exceção foi criada em 2015, numa altura em que Portugal estava sob resgate financeiro internacional, em que o crédito malparado estava a aumentar e em que muitas famílias precisaram de vender as suas casas. Para minimizar o impacto destas vendas nos orçamentos familiares, criou-se esta norma, cujo período de vigência está a chegar ao fim.
Assim sendo, quem vender a sua casa a partir do próximo ano, deixa de contar com este mecanismo que contava para a isenção do imposto sobre as mais-valias. A partir de 2021 terá de haver sempre reinvestimento na compra de uma casa própria e permanente. Ou seja, pode continuar a amortizar o crédito da casa que vendeu, mas terá sempre de reinvestir parte do valor conseguido com a venda da casa na compra de uma nova habitação.
Isenção limitada ao reinvestimento numa habitação própria permanente
Assim, para ficar isento do pagamento de impostos terá de reinvestir o valor na compra de uma habitação própria e permanente, na sua construção ou em melhorias da mesma, num período que pode oscilar entre os 24 meses anteriores à venda do imóvel e os 36 meses posteriores.
Há outra forma de ficar isento do pagamento de mais-valias. No caso de ter mais de 65 anos ou estiver reformado, pode também reinvestir o valor num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização.
De realçar que, os imóveis adquiridos antes de 1989 também estão isentos de pagamento de imposto.
Através da Calculadora de Mais-Valias do Doutor Finanças pode simular quanto pagará de impostos para o seu caso concreto.
(Correção: O artigo referia que a amortização do empréstimo da casa vendida já não contava para a isenção de mais-valias. Contudo, esta hipótese continua a ser aplicada, contudo, exige que parte da mais-valia seja reinvestida na compra de uma nova habitação)
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Em 22 de setembro de 2020 vendi hpp cuja realização pretendo investir na totalidade na aquisição de nova hpp. Tenho um acordo de reserva de julho de 2020 e estarei a dias de receber a minuta do CPCV. Com toda esta situação pandémica e eventuais atrasos, é provável que a escritura não possa ser assinada dentro do prazo dos 36 meses (setembro de 2023). Existe alguma excepção na lei que preveja estas situações evitando pagar-se mais-valias ou terei que desistir desta compra?
Olá, Joaquim.
Até ao momento, que tenhamos conhecimento, não.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa tarde,
Apresento a seguinte situação a título de exemplo: comprei uma casa por 100.000 Euros, recorrendo a um empréstimo bancário de 80.000 Euros.
Vou vender a casa por 200.000 Euros. Terei, portanto, 100.000 Euros de mais valias.
De acordo com o fim da isenção, qual é o valor mínimo que tenho de investir numa nova HPP para não pagar mais valias ?
Se pagar ao banco os 80.000 Euros em dívida poderei investir apenas o remanescente na nova HPP, ou seja 120.000 Euros?
Agradeço desde já o esclarecimento.
Cumprimentos
SPedro
Olá, Sílvia.
Se ainda tiver divida ao banco, ela deverá ser a primeira a ser amortizada.
Se esta for de, por exemplo, 80.000€, restam-lhe 120.000€ que deve reinvestir na totalidade na aquisição/construção ou melhoria de uma nova habitação própria e permanente.
Saliento que para isso é necessário que a casa vendida seja também a sua HPP à data da venda. Se não for, não há possibilidade de isenção.
adquiri uma casa que e minha hpp em 2009 por 165000 mil euro vou vender por 365000 mil euros em 2021e vou reinvestir numa nova casa tambem hpp por 180000 mil euros em 2021. tenho que investir o valor total da venda que e 365000 mil euros para ficar isento de mais valias ou se investir apenas o valor do lucro da casa tambem tambem fico isento de tributaçao porque na realidade o dinheiro que me sobra entre a compra e a venda so foi 200000 mil euros ,pensava que que se investisse todas as mais valias ou seja lucro da habitaçao ficaria isentopodem explicar
Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
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Boa noite.
É possível aplicar as mais valias obtidas na venda de habitação permanente na compra de 50% de outra habitação, que passará a ser permanente? E em simultâneo em melhorias dessa nova habitação?
Obrigada
Olá, Carla.
Apenas pode reinvestir em apenas um dos cenários: aquisição ou melhoria.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
«Há outra forma de ficar isento do pagamento de mais-valias. No caso de ter mais de 65 anos ou estiver reformado, pode também reinvestir o valor num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização.»
Mesmo que o imóvel vendido seja uma habitação secundária ou terá que ser também uma HPP para ter essa isenção?
Obrigado.
Olá, Alberto.
A possibilidade de reinvestimento apenas se aplica quando o imóvel vendido é a habitação própria e permanente.
Boa tarde
E se após a venda da casa herdada, amortizar empréstimo de casa de habitação própria? Dá para descontar nas mais valias? A venda da casa herdada foi em Setembro 2020.
Ola, Mário.
Pode utilizar o dinheiro da venda para amortizar o empréstimo, mas isto não lhe trará a possibilidade de isenção do pagamento de imposto sobre a mais-valia.
E se tiver havido transferência do crédito de habitação para outro banco em 2018? Empréstimo inicial contraído em 2010. Como deverá ser tratada a mais valia?
Olá, Ângela.
A transferência de crédito, à partida, não irá ter implicações. Até porque, no seu caso, foi feita antes de terminada esta possibilidade.
Caso pretenda proceder ao cálculo das mais-valias, sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis.
Olá,
Herdei uma casa em conjunto com os meus 2 irmãos.
Esta não é por isso a 1a habitação ou casa de habilitação própria.
Pelo que já investiguei, se decidirmos vender, deve ser calculada a mais valia entre o valor da venda e o valor patrimonial da mesma, e sobre esse valor será devido ao estado 50% de 1/3 do valor por cada herdeiro.
Certo?
Depois o que queria perceber era, se esse valor ou parte, for investido em 2a casa ou para o pagamento de hipoteca da 1a casa ao banco existe isenção de IRS?
Obrigado
Olá, José,
Obrigada pela sua pergunta.
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