Impostos

Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

Quer vender a sua casa? Com este artigo fique a saber o que são as mais-valias, como se calculam e como se faz a sua tributação no IRS.

Sabe o que são as mais-valias da venda de um imóvel? Com este artigo, fique a saber a que corresponde o lucro obtido na venda de uma casa e como se calcula.

No Doutor Finanças, durante os processos de Crédito Habitação, surgem frequentemente questões relacionadas com as mais-valias relativas à venda de imóveis. O que são, como se calculam ou como são deduzidas no IRS são algumas das questões às quais procuramos responder neste artigo. Utilize a Calculadora de Mais-valias Doutor Finanças e simplifique esta tarefa.  

O que são as mais-valias?

porta chaves em forma de casa

Trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo a descrição do Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis), ativos intangíveis (ex: ações).

"Como calculo a mais-valia do meu imóvel?"

Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:

Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.

"Qual o imposto a pagar sobre a minha mais-valia?"

O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.

Ainda em relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que deve ter em atenção:

  • Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;  
  • O lucro ou mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria, num prazo máximo de 36 meses;
  • Se decidir não investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.

Atenção: Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.

A Calculadora de Mais-Valias

Com a ajuda desta ferramenta simule as suas mais-valias na venda de um imóvel e saiba o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

calculadora de mais valias

Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado. Ao diminuir as despesas do crédito do seu novo imóvel estará indiretamente a aumentar as mais-valias da venda da sua antiga casa. 🙂

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224 comentários em “Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

  1. Boa tarde,

    Comprei a minha casa em 1998 por 9000 contos (45 mil euros neste momento).
    Agora vou vender por 125 mil euros.

    No entanto, vou comprar uma moradia para habitação própria permanente no valor de 50 mil euros (mas vai ser 20 mil euros a pronto e o restante dinheiro em prestações ao vendedor – em 10 anos – tal constará na escritura).

    Qual o valor de mais valias neste caso?

    Obrigado.

    1. Olá, Mauro.

      Se a casa que vai vender for a sua habitação própria e permanente (hpp), pode reinvestir a totalidade do dinheiro da venda na aquisição de uma nova hpp pode ficar isento do pagamento de tributação sobre o valor da mais-valia.

      Caso contrário, sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.

      Aqui deve incluir o valor pelo qual adquiriu a casa a casa em euros e o valor pela qual a vai vender.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  2. Compra de imovel em 2018 por 40000 euros. A este imovel foi atribuido em 2019 um vpt de 70000 euros. Se o vender em 2021 qual o valor que releva como preco de aquisicao?
    Email:tmjbeb@gmail.com

    1. Olá, Augusto.

      Deve considerar o valor gasto à data da compra, ou seja, os 40.000€.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  3. Muito boa noite.
    Estou em processo de compra, isto é tenho feito pagamentos e irei fazer o ultimo no ato da escritura. E tenho a minha casa à venda. Para concluir o processo de compra tive que recorrer a um crédito, que irei pagar com a venda da casa.

    A minha dúvida é se o valor do crédito não conta para o computo das mais valias.

    Obrigado

    1. Olá, Aníbal.

      Sim, pode utilizar o dinheiro da venda do atual imóvel para amortizar o crédito contraído para adquirir o novo imóvel e ficar isento (ou parcialmente isento) do pagamento de tributação.
      Recordo que isto apenas se aplica no caso de o imóvel vendido ser a sua habitação própria e permanente (hpp) e o imóvel comprado ser também a sua próxima hpp.

      Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.

      Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.

      Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  4. Bom dia,

    Os meus pais compraram um imovel ainda casados por 165.000€ , entretanto divorciaram-se e vão agora vender a casa, sendo esta será vendida por volta dos 280.000€ e tendo que pagar 93.000€ ao banco do credito habitação . E depois será dividido o lucro pelos 2 por igual (50/50) a questão é , a minha mãe irá usar o valor na totalidade para comprar uma habitação , não tem então de pagar quaiquer mais valias certo? só o meu pai quetem já habitação propria é que terá que pagar mais valias da metade dele ?

    1. Olá, Vanessa.

      Sim, o seu raciocínio parece estar correto.
      Contudo, alerto que para ficar isenta do pagamento de imposto, a casa vendida tem de ser também a habitação própria e permanente da sua mãe.

      Sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.

  5. Bom dia. Gostaria de esclarecer uma dúvida se possível. Os meus tios compraram casa depois de casados por volta do ano 1975 e o casamento era em comunhão de bens, em Março de 2009 o meu tio infelizmente faleceu e como não tinham filhos o imóvel passa a ser só da minha tia do qual já era proprietária. Em 2019 por motivos de saúde a minha tia decidiu ir para um lar e ainda no fim do mesmo colocar a casa a venda para não ter despesas, a casa não degradar e o valor da venda ajudar na despesa do lar e em tratamentos que for necessário ao longo do tempo. Sou eu que faço o IRS da minha tia e disseram que ela possivelmente não teria que pagar mais valias mas tenho que declarar na mesma a venda. A minha dúvida é sendo a casa comprada muito antes de 1989 pelos dois a minha tia sempre fica isenta das mais valias?
    Muito obrigado

    1. Olá, Rita.

      A sua tia terá de pagar imposto sobre os 50% herdados.

      À data da compra, cada membro do casa adquire 50% do imóvel. Neste caso, os 50% da sua tia, adquiridos por ela antes de 1989, estão isentos de tributação, mas ela apenas herdou os 50% do companheiro à data do seu falecimento.

      Posto isto, para apurar o valor a pagar sobre a metade herdada, deve ser considerar enquanto valor de aquisição 50% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da herança e enquanto valor de venda, 50% desse mesmo montante.

      Para proceder ao cálculo, sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis e ainda a leitura de artigos relacionados com o tema aqui.

      Na declaração de IRS, a parte isenta deve contar no anexo G1 e a parte não isenta no anexo G.

      1. Olá. Foi me doada uma casa pelo meu avô em 2020 . Quero vender por 50000€ , não é HPP . Tenho rendimento anual de 30000€ O valor pago de comissão á imobiliária cerca de 6000 € é considerado despesa ?
        Segundo a vossa calculadora pagarei entre 7mil€ e 8 mil€. Estará correcto o meu raciocínio ?

  6. Bom dia,
    As mais-valias podem ser englobadas com outros rendimentos ?
    Por exemplo sendo taxado a 35% normalmente, se optar pelo englobamento e caso seja possível iria pagar uma taxa global de 45% para todos os rendimentos ao invés dos 50% das mais valias e 35% por outros rendimentos.
    Cumprimentos
    Obrigado
    Bruno Pires

    1. Olá, Bruno.

      As mais-valias pode geralmente ser englobadas com outros rendimentos.

      Contudo, sugiro o contacto direto com a Autoridade Tributária através do número 217 206 707 ou através do e-balcão para conhecer todos os casos em que isto é possível, bem como os passos necessários.

  7. Boa tarde. Comprei um imóvel por 120 mil euros e vou vender por 200 mil. No entanto vou comprar outro imóvel como valor de 240 mil. Tenho de pagar mais valias? Ou por estar a reinvestir tudo não estou sujeito a isso? Obrigado.

    1. Olá, Mauro.

      Se reinvestir a totalidade do dinheiro da venda de uma habitação própria e permanente (hpp) na aquisição de outra hpp, fica isento de tributação sobre o valor das mais-valias.

  8. Gostaria de saber as mais valias pk comprei um apartamento em 15 janeiro de 2000 por 80 mil e agora estou a pensar vender por 120 mil quanto vou pagar obrigada

    1. Olá, Paula.

      Se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (hpp) e reinvestir a totalidade do dinheiro da venda, na aquisição, construção ou melhoria de uma nova hpp, poderá ficar isenta do pagamento de tributação sobre o valor da mais-valia.

      Caso não o faça, deve proceder ao cálculo na Calculadora de Mais-Valias de Imóveis.

  9. Fiz uma casa em 1970 , em 2020 está nas finanças por 30000 euros ,vendi está cada por 150000 euros. Pergunto quanto pago em mais valias . Muito obrigado

    1. Olá, Hélder.

      Se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (hpp) e reinvestir a totalidade do dinheiro da venda, na aquisição, construção ou melhoria de uma nova hpp, poderá ficar isenta do pagamento de tributação sobre o valor da mais-valia.

      Caso não o faça, deve proceder ao cálculo na Calculadora de Mais-Valias de Imóveis.

      O valor que deve considerar enquanto aquisição é o Valor Patrimonial Tributário do imóvel.

  10. boa tarde uma duvida, na aquisição de um imóvel para habitação própria permanente, uns meses antes de se ter vendido o antigo imóvel, quando se vende o antigo imóvel passado uns meses da aquisição do novo, pode ser abatido as mais valias no credito habitação do novo imóvel ,

    1. Olá, David,

      Obrigada pela sua pergunta.

      Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.

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