Sabe o que são as mais-valias da venda de um imóvel? Com este artigo, fique a saber a que corresponde o lucro obtido na venda de uma casa e como se calcula.
No Doutor Finanças, durante os processos de crédito habitação, surgem frequentemente questões relacionadas com as mais-valias relativas à venda de imóveis. O que são, como se calculam ou como são deduzidas no IRS são algumas das questões às quais procuramos responder neste artigo. Utilize a Calculadora de Mais-valias Doutor Finanças e simplifique esta tarefa.
O que são as mais-valias?
Trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. As mais-valias podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.
Segundo a descrição do Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis), ativos intangíveis (ex: ações).
Como calculo a mais-valia do meu imóvel?
Para calcular a mais-valia que obteve com a venda do seu imóvel deverá utilizar a seguinte fórmula:
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
"Qual o imposto a pagar sobre a minha mais-valia?"
O valor das mais-valias sujeito a tributação no IRS corresponde a 50% do valor do lucro obtido. Por exemplo, se obteve uma mais-valia de 10 mil euros, apenas 5 mil serão considerados no seu IRS.
Ainda em relação à tributação das mais-valias no IRS existem algumas questões que deve ter em atenção:
- Se o imóvel que vendeu tiver sido comprado antes de 1989, a mais-valia não está sujeita a tributação de IRS. Contudo, os dados devem ser considerados na declaração de IRS do vendedor;
- O lucro ou mais-valia, obtida na venda de um imóvel, não está sujeita a tributação no IRS se o valor for aplicado na compra de outro imóvel para habitação própria, num prazo máximo de 36 meses;
- Se decidir não investir as mais-valias da compra de outro imóvel, deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.
Atenção: Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
A Calculadora de Mais-Valias
Com a ajuda desta ferramenta simule as suas mais-valias na venda de um imóvel e saiba o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.
Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de especialistas com a missão de ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado. Ao diminuir as despesas do crédito do seu novo imóvel estará indiretamente a aumentar as mais-valias da venda da sua antiga casa.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia,
Comprei um terreno urbano em 1998 por 9 mil contos, 45 mil euros.
No ano 2000 legalizei a moradia e financiei-me em 33 mil contos, 164 mil euros.
Vendi no ano 2020 por 240 mil euros, liquidando o crédito.
Como calculo as mais valias?
Obrigado
Olá, Filipe.
Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.
Os valores devem ser inseridos em euros.
O valor de aquisição corresponde ao da compra e o de realização ao da venda.
Pode inserir as despesas e encargos que teve com o imóvel vendido. Este artigo pode ajudar a saber quais são: Mais-valias: O que posso incluir como despesas e encargos?
Na segunda parte da calculadora, deve preencher o restante.
Na parte em que pergunta se o imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (hpp), pode inserir o valor da amortização do empréstimo se de facto, a casa vendida era a sua hpp.
Se pretender reinvestir o resto do valor da venda na aquisição de uma nova hpp. pode fazê-lo e ficar assim livre do pagamento de tributação.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa tarde,
Comprei a minha casa em 1998 por 9000 contos (45 mil euros neste momento).
Agora vou vender por 125 mil euros.
No entanto, vou comprar uma moradia para habitação própria permanente no valor de 50 mil euros (mas vai ser 20 mil euros a pronto e o restante dinheiro em prestações ao vendedor – em 10 anos – tal constará na escritura).
Qual o valor de mais valias neste caso?
Obrigado.
Olá, Mauro.
Se a casa que vai vender for a sua habitação própria e permanente (hpp), pode reinvestir a totalidade do dinheiro da venda na aquisição de uma nova hpp pode ficar isento do pagamento de tributação sobre o valor da mais-valia.
Caso contrário, sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.
Aqui deve incluir o valor pelo qual adquiriu a casa a casa em euros e o valor pela qual a vai vender.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Compra de imovel em 2018 por 40000 euros. A este imovel foi atribuido em 2019 um vpt de 70000 euros. Se o vender em 2021 qual o valor que releva como preco de aquisicao?
Email:tmjbeb@gmail.com
Olá, Augusto.
Deve considerar o valor gasto à data da compra, ou seja, os 40.000€.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa noite.
Eu( pessoa A) pretendo comprar um apartamento por 180.00€ (imóvel X) e vender o meu atual apartamento (imóvel Y) ao meu irmão (pessoa C) por 140.000€. O dono atual (pessoa B) comprou um terreno e está já a construir uma moradia com recurso a financiamento (imóvel Z com valor total terreno + construção = 200.000€) e onde irá abater o valor obtido da venda do imóvel X. Todos os imóveis irão ser utilizados para HPP.
Foi-me indicado que seria uma situação ideal em que se poderia fazer uma permuta técnica, com muitas poupanças no IMT e imposto de selo, ou seja:
Imóvel X-> valor original:150k€ | valor de venda: 180k€
Imóvel Y -> valor original: 125k€ | valor de venda : 140k€
Imóvel Z -> em construção já com financiamento a decorrer, valor total final estimado em 200k€
Pessoa A troca imóvel X com pessoa B pelo imóvel Y + 40k€
Pessoa B vende imóvel Y á pessoa C por 140k€.
Pessoa B investe os 40k€ na construção da casa.
As duas escrituras seriam feitas no mesmo dia.
Segundo o que me foi dito este procedimento seria legal é legítimo, podendo apenas haver alguma dificuldade a alinhar os diversos bancos.
Gostaria de ter a sua confirmação quanto á legalidade do negócio, bem como perceber como poderiam funcionar as mais valias para a pessoa B. Como está a construir casa para HPP, tenho dúvidas se pode receber em troca o imóvel Y para o vender logo de seguida, e não lhe serem cobradas mais valias, porque creio que esse imóvel não pode ser considerado como HPP devido á existência de financiamento para construção de outra HPP.
Desde já agradeço a sua ajuda.
Olá, Irene,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
Recordamos que o nosso portal é atualizado diariamente com muita informação sobre variados temas.
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Muito boa noite.
Estou em processo de compra, isto é tenho feito pagamentos e irei fazer o ultimo no ato da escritura. E tenho a minha casa à venda. Para concluir o processo de compra tive que recorrer a um crédito, que irei pagar com a venda da casa.
A minha dúvida é se o valor do crédito não conta para o computo das mais valias.
Obrigado
Olá, Aníbal.
Sim, pode utilizar o dinheiro da venda do atual imóvel para amortizar o crédito contraído para adquirir o novo imóvel e ficar isento (ou parcialmente isento) do pagamento de tributação.
Recordo que isto apenas se aplica no caso de o imóvel vendido ser a sua habitação própria e permanente (hpp) e o imóvel comprado ser também a sua próxima hpp.
Sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis para fazer a simulação.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns artigos sobre o tema aqui.
Contudo, sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Bom dia,
Os meus pais compraram um imovel ainda casados por 165.000€ , entretanto divorciaram-se e vão agora vender a casa, sendo esta será vendida por volta dos 280.000€ e tendo que pagar 93.000€ ao banco do credito habitação . E depois será dividido o lucro pelos 2 por igual (50/50) a questão é , a minha mãe irá usar o valor na totalidade para comprar uma habitação , não tem então de pagar quaiquer mais valias certo? só o meu pai quetem já habitação propria é que terá que pagar mais valias da metade dele ?
Olá, Vanessa.
Sim, o seu raciocínio parece estar correto.
Contudo, alerto que para ficar isenta do pagamento de imposto, a casa vendida tem de ser também a habitação própria e permanente da sua mãe.
Sugiro o contacto com a Autoridade Tributária. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707 ou através do e-balcão.
Boa Tarde. É possível aplicar as mais valias da venda de HPP na aquisição de 50% de outra habitação que passará a ser HPP? ou na amortização do crédito de 2ª habitação?
Olá, Luís,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Bom dia. Gostaria de esclarecer uma dúvida se possível. Os meus tios compraram casa depois de casados por volta do ano 1975 e o casamento era em comunhão de bens, em Março de 2009 o meu tio infelizmente faleceu e como não tinham filhos o imóvel passa a ser só da minha tia do qual já era proprietária. Em 2019 por motivos de saúde a minha tia decidiu ir para um lar e ainda no fim do mesmo colocar a casa a venda para não ter despesas, a casa não degradar e o valor da venda ajudar na despesa do lar e em tratamentos que for necessário ao longo do tempo. Sou eu que faço o IRS da minha tia e disseram que ela possivelmente não teria que pagar mais valias mas tenho que declarar na mesma a venda. A minha dúvida é sendo a casa comprada muito antes de 1989 pelos dois a minha tia sempre fica isenta das mais valias?
Muito obrigado
Olá, Rita.
A sua tia terá de pagar imposto sobre os 50% herdados.
À data da compra, cada membro do casa adquire 50% do imóvel. Neste caso, os 50% da sua tia, adquiridos por ela antes de 1989, estão isentos de tributação, mas ela apenas herdou os 50% do companheiro à data do seu falecimento.
Posto isto, para apurar o valor a pagar sobre a metade herdada, deve ser considerar enquanto valor de aquisição 50% do Valor Patrimonial Tributário (VPT) à data da herança e enquanto valor de venda, 50% desse mesmo montante.
Para proceder ao cálculo, sugiro que utilize a Calculadora de Mais-Valias de Imóveis e ainda a leitura de artigos relacionados com o tema aqui.
Na declaração de IRS, a parte isenta deve contar no anexo G1 e a parte não isenta no anexo G.
Olá. Foi me doada uma casa pelo meu avô em 2020 . Quero vender por 50000€ , não é HPP . Tenho rendimento anual de 30000€ O valor pago de comissão á imobiliária cerca de 6000 € é considerado despesa ?
Segundo a vossa calculadora pagarei entre 7mil€ e 8 mil€. Estará correcto o meu raciocínio ?
Olá, Gonçalo.
Sim, o valor pago à imobiliária é considerado uma despesa que pode incluir aqui.
Sugiro a leitura do seguinte artigo: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?.
Paralelamente, poderá ainda ler alguns dos nossos artigos sobre o tema.
Bom dia,
As mais-valias podem ser englobadas com outros rendimentos ?
Por exemplo sendo taxado a 35% normalmente, se optar pelo englobamento e caso seja possível iria pagar uma taxa global de 45% para todos os rendimentos ao invés dos 50% das mais valias e 35% por outros rendimentos.
Cumprimentos
Obrigado
Bruno Pires
Olá, Bruno.
As mais-valias pode geralmente ser englobadas com outros rendimentos.
Contudo, sugiro o contacto direto com a Autoridade Tributária através do número 217 206 707 ou através do e-balcão para conhecer todos os casos em que isto é possível, bem como os passos necessários.
Boa tarde. Comprei um imóvel por 120 mil euros e vou vender por 200 mil. No entanto vou comprar outro imóvel como valor de 240 mil. Tenho de pagar mais valias? Ou por estar a reinvestir tudo não estou sujeito a isso? Obrigado.
Olá, Mauro.
Se reinvestir a totalidade do dinheiro da venda de uma habitação própria e permanente (hpp) na aquisição de outra hpp, fica isento de tributação sobre o valor das mais-valias.