São vários os investidores que decidem apostar na aquisição de casas para arrendamento, na expectativa de obter um bom retorno desse investimento. Com este artigo fique a saber se este é realmente um bom investimento.
Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.
No FinancasPessoais.pt consideramos que o investimento imobiliário não é adequado para a generalidade das pessoas, em particular devido a problemas de falta de liquidez, excesso de concentração e imprevisibilidade dos gastos associados.
A verdade, contudo, é que o número de investidores no negócio do arrendamento é muito significativo, pelo que decidimos produzir este artigo, em que enumeramos os principais gastos associados ao negócio do arrendamento.
Fase inicial
Na fase inicial, para além do custo do imóvel propriamente dito, existem custos com os registos (escritura) e impostos (IMT e Imposto do Selo). Se recorrer a crédito, existem gastos acrescidos de registo (mútuo com hipoteca) e de Imposto do Selo, além de outros gastos associados directamente à contratação do crédito (abertura de dossier, avaliação, etc). Poderá analisar em detalhe todos os custos associados à compra de uma casa, bem como a documentação necessária, no nosso artigo "Vai comprar casa? Conheça todos os custos, papéis e impostos!".
Ainda numa fase prévia surgem quase sempre gastos relacionados com remodelações e equipamentos. As estimativas dos senhorios quanto ao valor a gastar nestas rubricas são geralmente demasiado optimistas, ficando o gasto real superior ao esperado.
Na exploração
Quando o imóvel já estiver pronto para ser arrendado (ou já arrendado), existe um conjunto de gastos que terão de ser periodicamente suportados, dos quais destacamos os seguintes:
Manutenção
Depende significativamente do estado do imóvel e do cuidado dos inquilinos. De uma forma ou de outra, convém orçamentar alguma verba para esta rubrica, que pode ir de pequenas pinturas/arranjos até à substituição de electrodomésticos ou intervenções estruturais significativas.
Condomínio
Se o seu imóvel fizer parte de um prédio, terá de pagar a quota do condomínio, incluindo valores extraordinários que surjam. Para se acautelar deve ter acesso prévio aos últimos Relatórios e Contas, bem como as actas, para averiguar os encargos habituais, as manutenções previstas e a saúde financeira do condomínio para fazer face a reparações extraordinárias.
Imposto do Selo e IMI
Por cada contrato de arrendamento celebrado terá de pagar Imposto de Selo, além de que anualmente terá que pagar o IMI do seu imóvel. Se a soma do valor patrimonial tributário dos seus imóveis for muito elevado, pode ainda estar sujeito ao Adicional ao IMI.
Juros
Se recorrer a crédito, lembre-se de considerar os respectivos juros. Hoje em dia as taxas de juro estão extremamente baixas, mas pode não ser sempre assim.
Publicidade
Sempre que o imóvel estiver prestes a ficar vazio, será necessário publicitar a sua disponibilidade. Dependendo do meio escolhido, pode acarretar alguns encargos.
Despejos
Quando as coisas dão para o torto com o inquilino, pode ser necessário seguir pela via do despejo. Ainda que actualmente o processo esteja simplificado e mais barato, há que estar precavido dos gastos desta eventualidade.
Assim, se está a pensar entrar no mercado do arrendamento como senhorio, sugerimos que utilize a listagem de gastos que apresentamos como ponto de partida, adoptando uma postura conservadora para avaliar a atractividade do investimento.
Por último, relembramos que gerir um negócio de arrendamento exige tempo e disponibilidade, que terá de "subtrair" a outra parte da sua vida. Alternativamente, pode contratar alguém que o faça por si, comportando esta opção encargos adicionais.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia a todos. Bom artigo, o que significa que antes de um investimento para arrendamento se deve analisar com todos os dadosse é realmente o melhor investimento. Aconselham outros tipos de investimento?
Outro tipo de investimento? CTPM, não dão muito mas é seguro
O tópico é interessante, o essencial foi abordado, falta no entanto é concluir o assunto, é rentável?
Isso dependerá muito. Há quem ganhe muito dinheiro, como quem perca verdadeiras fortunas.
Há no entanto despesas que se podem abater, como sejam todos os gastos com seguros, IMI, taxas autárquicas, manutenções do imóvel, imposto de selo pago e de uma maneira geral tudo o que se gasta para permitir dotar o imóvel das condições necessárias para ser arrendado. (Excluem-se electrodomésticos).
Ou seja, na prática não serão exactamente 28% de IRS.
Tem algum link com mais informação sobre abate do IRS sobre arrendamento de curta/longa duração mais detalhao mas para dummies? Obg
E certificação energética obrigatório p venda ou arrendamento.
Cuidado com a menção dos 28% para IRS, por essa razão referi:
“na internet generaliza-se, podendo condicionar erradamente uma opção,…”
Pode até nem pagar nada, até pode nem ter retenção, pode ser tanta coisa, que falar em 28% é apenas uma das hipóteses em IRS (taxa liberatória), existe possibilidade de englobamento, bem como tributação por categoria B…
Um investidor deve sempre averiguar qual a melhor solução para ele(a), quando os valores são altos, pode compensar criar uma sociedade, deixando de haver retenções na fonte e ser tributado em IRC…
Se um grande investidor fosse pagar 28% de impostos sobre o rendimento (não confundir com o lucro), dificilmente se interessaria pelo mercado de arrendamento…
Boa tarde,
Um investimento no mercado imobiliário na ordem dos 300 mil euros, aconselha constituir uma sociedade?
Qual a situação mais rentável um prédio ou apartamentos soltos?
Obrigada.
Cps
Boa tarde,
Também gostaria de saber o que vai afectar no IRS.
obrigada.
Liliana
28% DO FACTURADO / RECEBIDO VAI PARA O IRS.
Boa tarde,
Em complemento, de forma simplista (poderá haver nuances caso a caso), por forma a evitar possíveis erros de interpretação, o que o José quer dizer é que 28% do valor da renda é imposto a entregar as Finanças.
Exemplo:
Renda=500€
Imposto a entregar= 28% * 500€= 140€
Valor liquido a receber= 360€ (500€-140€)
Muito boa nota, para os novos imobiliários.
Realmente em tudo o que se faz, funciona melhor com o respectivo conhecimento do mercado incluindo as vantagens e as desvantagens , relativamente ao público alvo e às demais instituições intervenientes.
Tive um problema de infiltracao de aguas que vinha do apartamento de cima e a minha seguradora nada fez! Por isso o melhor e optar sempre por seguros fora do banco. No entanto sou obrigada a pagar o seguro que o banco quer (o seu proprio)!!
Bom dia,
A estas despesas terá de acrescentar os impostos que se paga com a receita ou seja 28% no mínimo, (porque pode ser mais) para além do seguro de incêndio, isto se for particular porque se for empresa poderá ficar um pouco mais em conta.
Pode esclarecer melhor o que é o seguro de incendio?
Eu só conheço dois tipos de seguros, o seguro dito normal, peço desculpa mas não me lembro do nome, que cobre as paredes e estrutura do imóvel (obrigatório em prédios e este já englaba várias catástrofes quer sejam elas naturais ou não e entre elas o incendio) bem como o do recheio (opcional).
Sim, os seguros são outro ponto a ter em conta. Não incluímos no artigo original mas vamos fazê-lo. Obrigado.
O seguro de incêndio é efetivamente o seguro obrigatório.
Tem de ponderar um seguro de riscos múltiplos, que cobre mais eventos que podem surgir na efetividade do contrato de arrrendamento.
Por exemplo, se surgir um sinistro de danos de água, com origem no continente seguro ou no piso superior ?Participa-se á seguradora, que eles tratam do asssunto.
Prémio ? O seguro de incêndio tem uma taxa fixa,. o de riscos multiplos tem taxa e cobeturas variáveis.
Bom dia
E a nivel de retorno financeiro, uma vez que nao falam sobre irs.
Como qualquer tipo de rendimentos, os rendimentos provenientes de arrendamentos (ou alugueres), estão sujeitos a impostos.
Os senhorios podem escolher serem tributados pelas regras da categoria F (recibo de renda) ou da categoria B (facturas), por sua vez, caso opte por categoria B, pode ter contabilidade organizada ou não.
Compreende-se que não falem da tributação de impostos, porque cada caso é um caso e muitas vezes, na internet generaliza-se, podendo condicionar erradamente uma opção, para isso, nada como consultar um contabilista, ou alguém que tenha conhecimentos da matéria.
Isso ficará para outro artigo 🙂