IRS

Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS. Descubra neste artigo quais.

Rui Aspas Rui Aspas , 26 Março 2019 | 167 Comentários

A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tidos em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.

Quer num caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.

Leia ainda: Calculadora de mais-valias de imóveis. A nova ferramenta Doutor Finanças.

Como posso declarar as mais-valias de imóveis?

calculadora de mais-valias imóveis

Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente, existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária. Assim, se há a compra de uma casa tem de aparecer no IRS.

Leia ainda: Mais-valias: saiba o que são e como se calculam

Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?

Para colocar a compra da casa no IRS, o que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia. Isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.

Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.  

Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.  

Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.

Leia ainda: IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?

Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia.

Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo Fisco como uma mais-valia, logo está sujeito à liquidação do respetivo imposto.

Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.

Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.

Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?

Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:

  1. Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda. 
  2. Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.  
  3. No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada. 

Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.  

De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.  

Resumo

Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.

Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

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216 comentários em “Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

  1. Boa tarde,
    Em 2011 comprei um apartamento que vendi em 2017 por um preço inferior. Apesar de não haver mais-valias, declarei esta compra e venda no anexo G do IRS do ano passado.
    Em 2018 comprei um novo apartamento (obviamente usando o dinheiro da venda do ano anterior). Estou dispensada do preenchimento do anexo G? tentei preenche-lo mas só poderia preencher os dados da aquisição e não da realização, o que não é aceite pelo sistema. Apesar do anexo G dizer respeito a “mais-valias e incrementos patrimoniais”, que não é o meu caso, já me disseram que é melhor declarar sempre a compra a venda de casa.
    Fico muito grata se me puderem esclarecer

    1. Olá, Rita.

      O que é de declaração obrigatória é a venda de imóveis (que já declarou o ano passado).
      A compra só tem interesse declarar nos casos de troca de habitação própria e permanente, para tentar reduzir a tributação de mais valias obtidas com a casa vendida. Mas como teve menos valias, nem isso se aplica ao seu caso.

      Não tem porque acrescentar o anexo G à sua declaração de IRS este ano, portanto.

  2. Boa tarde

    Necessito de ajuda:
    Comprei casa em 2004 e vendi em 2018.Sei que tenho que preencher o anexo g, mas tenho duvidas quais os quadros que tenho que preencher. Vou comprar casa dentro dos 36 meses para nao pagar mais valias ,mas não sei quando nem por quanto vou comprar .Será que me podem ajudar.

    1. Olá, Nuno.

      Deve declarar os dados do imóvel vendido no quadro 4 do anexo G.

      Se pretende reinvestir o dinheiro da venda, deve declarar essa intenção no quadro 5. Precisa também de indicar um valor a reinvestir – mesmo não sabendo ao certo quanto vai gastar, talvez tenha uma estimativa? Para ficar completamente isento de tributação, precisa de reinvestir pelo menos a diferença entre o valor de venda do imóvel e a amortização de um eventual empréstimo habitação contraído para a compra desse imóvel. Se tem a certeza de que vai gastar pelo menos isso na casa nova (sem recurso a empréstimo), então declare esse valor.

      Se ao fim dos 3 anos ainda não tiver investido a totalidade do montante que agora indicar, então será feito novamente o cálculo do imposto que devia ter pago este ano e terá de pagar a diferença, com juros.

  3. Boa tarde,

    Eu e os meus irmãos compramos a nossa casa em 2011 (habitação própria e permanente) e vendemos em Outubro de 2018.

    Cada um de nós detém 1/3 do imóvel.

    Quando declarar a venda no quadro 4 do anexo G, devo indicar o montante total da aquisição e da venda? ou devo declarar 1/3 desses valores (por ser a minha quota-parte sobre o imóvel)?

    Grata pela informação prestada,

    Ana Silva

    1. Olá, Ana.

      Deve declarar 1/3 dos valores. Se comparar a simulação com o anexo G e a simulação sem o mesmo, facilmente percebe o porquê 😉

      1. Olá Paulo, desde já agradeço a sua rápida resposta.

        No entanto, estou a ter algumas dificuldades em preencher o quadro 4 do anexo G no site das finanças.

        Na coluna “Realização” devo colocar o valor da venda do imóvel efetuada em 2018? E na coluna “Aquisição” o valor da compra que fiz do mesmo imóvel em 2011?

        Quanto aos valores, não terei mesmo de colocar o valor TOTAL da venda/compra do imóvel?
        Faço-lhe novamente esta pergunta porque existe no quadro 4 a coluna “Quota-parte %”, e como neste campo vou colocar que detenho 33,33% entendo que será sobre o valor total.
        No entanto, não encontro qualquer ajuda no preenchimento deste campo quanto a co-proprietários.

        Obrigada,

        Ana

      2. Sim, realização significa venda e aquisição significa compra.

        Quanto à questão da quota parte percebo a confusão e eu próprio fico sempre na dúvida. Mas se tivesse seguido o meu conselho e feito uma simulação, facilmente chegaria à conclusão que, por exemplo, se para uma aquisição por 50.000€ e venda por 100.000€ de 10% do imóvel preencher estes valores tal e qual, na simulação são acrescentados 25.000€ como rendimento tributável (50% da mais valia) – a única forma de serem acrescentados só os 2.500€ que seriam de esperar é declarar os valores por 10% do seu valor real.

  4. Boa noite,

    Comprei uma casa este ano e gostava de saber onde posso declarar a sua compra, as prestações ou os juros.

    No entanto, apesar de afirmarem que “tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.” – Não encontro nenhum anexo nem secção onde colocar esta informação. Podem ajudar, sff?

    Obrigada,

    Sofia

    1. Olá, Sofia.

      O artigo refere-se à venda de uma casa. A situação de compra aqui referida tem a ver com os casos em que se reinveste o dinheiro obtido com essa venda na compra de outra casa.

      No seu caso, se apenas se trata de uma compra de casa, sem venda de outra associada, não tem nada a declarar agora na declaração de IRS.
      Tem, isso sim, de declarar nas Finanças que adquiriu o imóvel.

      Mas concordo que a frase é um bocado ambígua. Vou passar palavra, no sentido de ver se podem melhorar o texto…

      1. Bom dia Paulo,
        Estive a ler estes vossos comentários e aproveito para questionar a mesma situação, adquiri casa própria e permanente com recurso a crédito habitação em 2018, já percebi que não tenho onde declarar a compra da casa, no entanto quando refere “Tem, isso sim, de declarar nas Finanças que adquiriu o imóvel”, é apenas para usufruir da isenção de IMI por 3 anos, certo?
        Muito obrigado.

    1. A compra só interessa por uma questão de ficar isento de tributação das mais valias obtidas com a venda do outro imóvel. Na altura em que declarar a venda, aí sim, deve declarar a compra (mesmo tendo sido feita no ano anterior).

      1. Boa noite Paulo,
        Fui hoje notificado que ”apos validação central a sua declaração Modelo 3, apresenta os seguintes erros:
        G53- Não existe informação relativa ao bem indicado, na linha III. Alguma ideia do que possa estar errado? Já tentei corrigir mas não sei o quê. Obrigado

      2. Olá, Bruno.

        A julgar pelo código de erro, trata-se de algo mal preenchido no quadro 5 do anexo G, creio eu.

        Da mensagem, diria que indicou intenção de reinvestir (preencheu o quadro 5) e que na declaração referente ao ano que indicou no campo 5001 não havia no quadro 4 a linha que indicou nos campos 5002 a 5004. Será isso?

        Sem saber o que preencheu na declaração de 2018 (esta que entregou agora) e na correspondente ao ano que indicou no campo 5001, é-me difícil ajudar muito mais…

      3. Este foi o primeiro ano em que preenchi o anexo G, e somente o campo 4 relativo á venda de um imóvel herdado pela minha esposa na proporção de 1/4, nunca preenchi mais anexo nem campo nenhum. comprei este ano uma nova hpp, mas como me disse em mensagens anteriores não tinha nada a declarar, certo?

        Obrigado pela resposta

      4. Estive à procura das suas outras mensagens. Se bem percebi, não vendeu nenhum imóvel no ano passado, estou correto?

        Então porque preencheu o anexo G? Pode dizer-me todos os campos que preencheu?

  5. Bom dia,

    Tenho uma dúvida que gostaria da vossa ajuda no preenchimento do anexo G.
    Em 2018 comprei uma HPP que acabei por vender ainda no mesmo ano (gerou mais valia) e após a sua venda comprei (ainda em 2018) nova HPP onde apliquei a mais valia obtida na habitação anterior.
    1º Que campos devo preencher no anexo já que acabei por comprar 2 HPP?
    2º As despesas referentes às duas compras de HPP (IMI e outros gastos com escrituras) podem/devem ser somadas e colocadas no mesmo campo?

    Obrigado

    1. Olá, Gomes.

      Deve declarar os dados referentes ao primeiro imóvel (o que foi alienado), e apenas os referentes a esse imóvel, no Quadro 4 do anexo G.

      No anexo 5 do anexo G deve declarar a sua intenção de reinvestir o valor de realização do primeiro imóvel na compra do segundo, indicando os dados do segundo imóvel e o montante que lá investiu (sem recurso ao crédito).

      As despesas referentes ao segundo imóvel não são dedutíveis. Poderão sê-lo caso um dia decida vender esse imóvel (aí pode apresentá-las como despesas com a aquisição do mesmo no campo de despesas e encargos – por isso guarde bem esses comprovativos).

  6. Bom dia, agradecia ajuda no seguinte aspeto relativo ao preenchimento do irs. passo a explicar:
    Em dezembro de 2018 adquiri um nova hpp sem recurso a credito, mas possuo ainda um apartamento (ex HPP) que será vendido no decorrer de 2019.
    Como e em que campos devo mencionar no irs? Ainda não sei qual será o valor certo da venda.
    Obrigado.

    1. Olá, Bruno.

      Para já não tem de declarar nada. se vai vender agora em 2019, então ao entregar a declaração no próximo ano, deve declarar a venda do imóvel no quadro 4 do anexo G e o valor reinvestido no quadro 5 do mesmo anexo.