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Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

Rui Aspas Rui Aspas , 26 Março 2019 | 73 Comentários

A compra e venda de habitação, em Portugal, obedece a alguns mecanismos legais em sede de IRS que têm de ser tomados em conta, sob pena de virmos a sofrer alguns dissabores na hora de receber a nota de liquidação.

Quer um caso quer no outro, a tributação pode incidir em casos de mais-valias, com o preenchimento do respetivo anexo, apurando o lucro tributável.

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Como posso declarar as mais-valias de imóveis?

Regra geral, a tributação das mais-valias provenientes da venda de uma habitação por exemplo, tem de ser declarada obrigatoriamente existindo o anexo G para esse efeito, que deve estar correto e devidamente preenchido antes de ser validado e submetido para a Autoridade Tributária.

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Qual é o valor que vai ser contabilizado para efeitos de apuramento do imposto com base tributável?

O que será contabilizado não será o valor da venda, mas sim aquilo que se designa como mais-valia, isto é, a diferença entre o montante da aquisição e da venda, com a respectiva dedução das despesas relativas à escritura e o registo, e ainda o imposto municipal relativo às transmissões onerosas de imóveis.

Quanto à compra de habitação e se a mesma já tiver sido adquirida após 1989, saiba que aqui o imposto a pagar resultante das mais-valias, obedece a alguns fatores que podem condicionar o pagamento ou não do respetivo imposto, assim como se ele será pago em termos totais ou parciais.  

Tudo tem a ver com o destino que é dado ao dinheiro, após a venda e compra de habitação própria e permanente.  

Se após a venda da sua habitação, reinvestir a totalidade do ganho obtido na compra de outro imóvel no prazo máximo de 36 meses, a mais-valia gerada desta transação não fica sujeita ao pagamento de imposto; se por outro lado, reinvestir apenas uma parte, a mais-valia vai ser tributada de forma proporcional ao valor reinvestido.

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E na compra do primeiro imóvel com crédito habitação?

Sendo o imóvel a sua única habitação na altura da compra e posterior venda para compra de nova habitação própria e permanente, ao utilizar todo o dinheiro da venda na amortização do empréstimo bancário, não paga imposto sobre a mais-valia . 

Caso o montante não seja usado para os fins mencionados, é considerado pelo fisco como uma mais-valia, logo está sujeito a liquidação do respetivo imposto. Se à data da venda, a sua anterior habitação não for tida como a única morada de família, e  se não reinvestir o ganho obtido na compra de outro imóvel para habitação própria e permanente no prazo de 36 meses, a mais-valia será tributada na totalidade.  

Ainda relativamente à compra de casa, saiba que se a aquisição deste bem, tiver sido efectuada mediante recurso ao crédito habitação, tem obrigatoriamente de declarar as prestações pagas relativas ao empréstimo, com a inclusão dos dados que lhe são facultados numa declaração da instituição bancária.

Como posso declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel?

Para declarar quer a compra, quer a venda de um imóvel, desde que destinados para habitação própria e permanente, deve para o efeito preencher o anexo G. Explicamos passo a passo:

  1. Indicar no quadro 4 do anexo G, a data e o valor pelo qual comprou a habitação, assim como a data e o valor da venda. 
  2. Identifique o código da freguesia, o tipo de imóvel ( urbano ou rústico), o artigo matricial, a fração e por último qual a fração que lhe pertence.  
  3. No quadro 5 do mesmo anexo, neste caso do G1 as datas de compra e venda de cada imóvel, têm igualmente de ser preenchidas com a mesma informação anteriormente explicada. 

Saiba ainda que o fisco pode considerar a existência de menos-valias, caso a venda da habitação gere prejuízo em vez de lucro; caso isto se verifique, a menos-valia deve ser comunicada no prazo de 5 anos.  

De referir que a tributação com base de incidência anual, corresponde ao saldo obtido entre as mais-valias e as menos-valias. Se vender por exemplo dois imóveis, em que num deles tenha gerado mais-valias e no outro menos-valias, a diferença de valor (saldo) entre os dois, é que vai ficar sujeito a pagamento de imposto.  

Resumo

Na compra e venda de casa, quer se gerem mais-valias ou não, e que as mesmas sejam ou não alvo de tributação, será sempre necessário e até aconselhável declarar as mesmas em sede de IRS.

Leia ainda: Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

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110 comentários em “Compra e venda de casa: Como declarar no IRS?

  1. Bom dia.
    Fiz uma escritura em final de 2019 de uma casa que não era habitação própria permanente e a qual foi vendida pelo preço da compra. Foi feito um contrato de compra e venda dessa casa na qual todos os meses, era depositado na conta onde tenho crédito habitação da minha casa onde moro. Agora em 2020 ao preencher o IRS como faço?

  2. Boa tarde
    Vou vender a minha casa e as mais valias que tiver,não vou reinvestir na compra de outra casa.
    Qual será a percentagem a pagar?

  3. Bom dia.
    A minha dúvida prende-se relativamente à declaração da compra de imóvel e despesas associadas à mesma. Compreendo que devemos declarar a compra através do anexo G e pedir ao banco a declaração das prestações já liquidadas. No entanto, a primeira prestação apenas ocorrerá em Janeiro de 2020. As restantes despesas de aquisição (IMT, impostos de selo, etc), bem como o pagamento da entrada feito em 2019, como serão submetidas?

    Muito obrigada

    1. Olá, Fátima.

      A compra de um imóvel, por si só, não é declarada na declaração de IRS, até porque não representa nenhum rendimento. A venda de um imóvel, essa sim, é de declaração obrigatória para apuramento da mais valia e, caso esta exista, do imposto a pagar sobre a mesma.

      Apenas no caso em que o imóvel vendido seja habitação própria e permanente do proprietário e que este pretenda pedir isenção de tributação sobre a mais valia por reinvestir o produto da venda noutro imóvel com o mesmo fim, é que há lugar à declaração da compra do imóvel (para justificar essa isenção).

      Não é claro do seu texto se está numa situação de venda de um imóvel.

      Em qualquer caso, as despesas e encargos que são declarados para deduzir à mais valia dizem todos respeito à casa vendida. É efetivamente deduzido o IMT e o imposto de selo pagos no momento da compra do imóvel, sim, mas aqueles que dizem respeito à casa que se está a vender – os da casa comprada só serão dedutíveis um dia que esta venha a ser vendida também…

  4. Boa tarde,
    Pelo que percebo, no ano seguinte à venda, e caso a pessoa não tenha decidido ainda o destino dado ao valor da venda, não é mencionado qualquer valor em termos de IRS. O Vendedor tem 3 anos para o fazer. É assim?

    1. Olá, Paulo.

      Não, não é bem assim.

      De acordo com o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS, para ter direito à isenção de tributação sobre a mais valia, deve declarar-se a intenção de reinvestir o dinheiro obtido com a venda do imóvel anterior (e qual o montante a reinvestir).

      Depois tem 3 anos (a contar da data da venda) para efetivar essa intenção de reinvestir. Quando o fizer, deve incluir novamente o anexo G na declaração de IRS, indicando em que imóvel foi efetuado esse reinvestimento e quanto foi efetivamente reinvestido. Se por acaso ficar abaixo do montante que tinha declarado inicialmente, será feito novo cálculo do IRS do ano da venda e terá de pagar a diferença para o montante que ficou inicialmente isento, com juros.

  5. Quero vender uma casa e comprar outra. A casa em questão é habitada como residência permanente de um filho meu, mas está em meu nome e do meu marido. A minha questão é a seguinte: sendo eu e o meu marido os proprietários da casa mas querendo que a nova casa seja a habitação permanente, não minha, mas do meu filho, tenho direito a usufruir da isençao do pagamento de mais valias, ou não? Terei de doar a casa para venda ao meu filho e depois ser ele a comprar e a vender, para isenção das mais valias?

    1. Olá, Ester.

      A menos que o seu filho seja considerado seu dependente para efeitos de IRS, não me parece que tenha direito a isenção de tributação sobre as mais valias. O nº 5 do artigo 10º do Código do IRS diz claramente que esta se aplica aos ganhos provenientes da transmissão onerosa de imóveis destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar…

    1. Não, até porque a sistema não vai deixar submeter a declaração com um ano de venda diferente do ano passado (ou, mesmo que deixe, volta para trás após validação central).

      O que pode fazer é submeter uma declaração de substituição referente ao ano de 2017. Provavelmente terá de pagar uma coima por submeter a declaração fora do prazo…

  6. Boa noite.
    Comprei uma casa em 2003 (sem empréstimo bancário), depois disso comprei outra em 2011 (com recurso a empréstimo bancário) que passou a ser a minha habitação permanente.
    Este ano vendi a casa que comprei em 2003 e terei de declarar as mais valias resultantes da venda.
    A minha questão é.

    Será que posso aplicar parte dessas mais valias para pagar o restante empréstimo que ainda tenho da casa que comprei em 2011, e assim abater às mais valias que terei de declarar?

    Obrigado

    1. Olá, Pedro.

      Pode aplicar o produto dessa venda como bem entender. No entanto, dado que não era a sua habitação própria e permanente, não terá direito a isenção sobre tributação das mais valias.

  7. Boa tarde,

    Vendi em 2019 um imóvel por 100.000€. Comprei 50% em 2005 e os restantes 50% em 2016. Tenho dúvidas em como declarar esta situação no anexo G de forma a incluir o respectivo coeficiente de correcção monetaria.

    Obrigada.

    1. Olá, Marisa.

      Conforme explicado no artigo deve declarar no quadro 4 do anexo G os valores correspondentes ao imóvel vendido. E no quadro 5 os valores correspondentes ao imóvel comprado (excluindo eventuais montantes pedidos a crédito para comprar o segundo imóvel).

      1. tenho habitação própria comprei em 1980 por 50000€ que já a vendi, pôr 110000€ tenho 78 anos reformado isenção de 60% podem por favor a ajudar no cálculo das contas? Obrigado

      2. Olá, Armindo.

        Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.

        Mas dado que comprou antes de 1989 em princípio deverá ficar isento de tributação sobre as mais valias, uma vez que foi comprada antes do Código do IRS entrar em vigor.
        Ainda assim deve preencher os dados do imóvel no anexo G1.