A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).
Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.
Mais-valias na venda de imóveis
Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:
Mais-valia = Valor de venda – Valor de aquisição * Coeficiente monetário – Encargos – Despesas
Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)
Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)
Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.
Tributação pela metade
Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.
Venda e compra de HPP - exclusão de tributação
Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
- O imóvel vendido era HPP;
- O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda – Amortização do empréstimo do imóvel vendido
- A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
- Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.
No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.
Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:
Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 – Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)
Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)
As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
- O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
- Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.
Exemplos
Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
- Valor de aquisição: €100.000
- Valor do empréstimo associado: €20.000
- Valor de venda: €170.000
- Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.
Exemplo 1
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.
Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).
Exemplo 2
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.
Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.
Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 3
É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.
Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.
Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.
Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.
Já agora! Se está a pensar fazer um crédito habitação, fique a saber como pode reduzir seu spread e aceder às melhores condições do mercado aqui. Os consultores do Doutor Finanças podem ajudá-lo a encontrar a melhor proposta para comprar a casa que pretende.
(ver a secção Tributação pela metade)
Exemplo 4
É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.
Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.
Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.
(ver a secção Tributação pela metade)
Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
Outras ferramentas Doutor Finanças:
- Calculadora de Mais-valias de Imóveis
- Calculadora Salário Líquido 2018
- Simulador de crédito
- Calculadora da Pensão Líquida 2019
- Calculadora Segurança Social Trabalhadores Independentes 2019
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
Etiquetas
- #Crédito habitação,
- #imobiliário,
- #impostos,
- #IRS,
- #mais-valias,
- #Mais-valias calcular
Boa noite.Compramos um terreno com dinheiro proprio.Construimos uma moradia nele com recurso ao credito bancário e algum dinheiro nosso. Agora vendemos por um determinado valor.Ainda amortizamos algum dinheiro que deviamos ao banco .Pagamos a uma agencia a comissão de venda. Como é considerado o valor de custo da moradia? há um valor patrimonial mas mais baixo do que efectivamente o banco emprestou para a construção, já para nem falar no custo do terreno que foi elevado. Como se deve calcular corretamente o valor de aquisição sem sermos prejudicados?
Olá, Isilda.
De acordo com o art. 46º do Código do IRS, o valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz OU ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.
Boa tarde. Vou mudar uma 2a habitacao para HPP no momento, mas sei que vou vende.la daqui a algum tempo. Considero reinvestir em HPP nos 3 anos subsequentes. Pergunto, que parte tenho que reinvestir para ser isenta da tributação de mais valias, o total realizado com a venda, ou somente o lucro obtido? Grata por toda a ajuda
Olá, Aby.
Para ficar completamente isenta de tributação tem de reinvestir o valor total da venda.
Pode simular o seu caso concreto usando a calculadora de mais valias.
Bom dia
Os meus pais venderam a casa comprada em 1990, já estão divorciados há mais de 8 anos, o meu pai já casou e comprou nova casa ( mais de 7 anos) com a nova esposa, com a venda da casa o meu pai tem de pagar mais valias sobre 50%, existe alguma possibilidade de não pagar mais valias?
Obrigado
Olá, Ricardo.
Dado que a casa vendida não era a habitação própria e permanente do seu pai, não tem direito a qualquer isenção de tributação…
Boa noite.
Uma pessoa amiga vai receber um imóvel por doação de um tio. Vai ter de pagar os 10% de imposto de doação. Vai vender pouco tempo depois. O valor dos 10% pago poderá ser considerado uma despesa e deduzido nas mais valias futuras?
Obrigado.
Olá, Paulo.
De acrodo com o artigo 51º do Código do IRS, diria que sim:
Boa tarde caro Paulo,
Tenho um familiar que (juntamente com os 2 irmãos) faz a habilitação de herdeiros em 1987 após a morte do seu pai. A sua mãe renuncia à herança em 1988.
Como bem sabe, código do IRS entra em vigo em 01/01/1989.
Só em 1995 fazem a escritura de partilha (de vários prédios) ao qual o meu familiar em questão ficou com um prédio e teve que dar tornas, e por isso, pagou o imposto Sisa dessas tornas.
Em 2019 vende o prédio.
1ª Questão – A data de aquisição que conta é qual? Data do óbito (1987) ou data do registo da escritura de partilha?
2ª Se a data de aquisição a considerar para o cálculo das mais valias for 1987, só tenho que preencher o G1 correto?
3ª Se a data de aquisição a considerar for 1995, qual o valor a considerar para as mais valias? Isto porque ou considera-se o valor X (valor do prédio registado na escritura), ou o valor Y (valor das tornas que ele teve que dar) ou o valor de Z = X-Y (X menos Y)?
Grato pela ajuda.
Olá, Tomás.
Em primeiro lugar, peço desculpa pela demora na resposta, mas um problema após a atualização para a nova versão do nosso website fez com que alguns comentários se perdessem.
Relativamente à sua primeira questão, eu diria que a data que conta para a parte correspondente ao quinhão dele é a de 1987, dado que é desde essa data que tem direito ao imóvel (talvez 1988, uma vez que há uma parte a que só teve direito após a renúncia da mãe). Em qualquer caso, eu colocaria a questão às Finanças, para confirmar.
Quanto à(s) parte(s) sobre a(s) qual(is) pagou tornas, essas só chegaram à sua posse em 1995, depois da escritura e do efetivo pagamento das mesmas. Portanto, essas quotas partes devem ser declaradas no anexo G e estarão sujeitas a tributação…
Os valores a considerar para cada parte correspondem ao produto da totalidade do valor do imóvel e da percentagem a que essa parte corresponde.
Assim, por exemplo, se ele tivesse direito a ⅓ do imóvel e adquirido metade por pagamento aos irmãos, deveria declarar ⅓ dos valores no anexo G1 (admitindo que é esse o correto) e a metade no anexo G.
Para além disso, como a aquisição da sua quota parte foi feita a título gratuito (herdada), então deve considerar como valor de aquisição aquele sobre o qual foi pago o imposto de selo (ou, creio que na altura ainda haveria imposto sucessório?). A parte adquirida com recurso a tornas, enquanto aquisição onerosa, deve ser considerado como valor de investimento, o valor pago por tornas.
Bom dia,
Vendi uma herança, da qual era proprietário em 50% por 65.000€. Estava avaliada à data da doação em 60.320€, ou seja, a minha parte em 30.160€. Não era a minha habitação própria permanente. Quanto terei de pagar de mais valias? Se investir na minha habitação própria permanente, que precisa de obras, esse investimento reduz as mais valias a pagar? Obrigado
Olá, Paulo.
Em primeiro lugar, peço desculpa pela demora na resposta, mas um problema após a atualização para a nova versão do nosso website fez com que alguns comentários se perdessem.
Quanto, às suas questões, pode simular o valor a pagar de imposto sobre as mais valias usando a calculadora de mais valias (dado que só tinha 50% do imóvel, deve inserir os valores pela metade)
Uma vez que não se tratava da sua habitação própria e permanente, não cumpre os critérios para isenção de tributação por causa do reinvestimento.
Boa noite
Os meus pais (ambos reformados e com 69 anos) sempre viveram numa casa em Lisboa, que compraram sem recorrer a empréstimo bancário.
Em 2010 compraram uma casa, quase em ruínas por 15.000€ em Castanheira de Pêra, pediram um empréstimo de 10.000€, efectuaram obras de melhoramento e já pagaram o empréstimo ao banco.
Actualmente não têm qualquer empréstimo e pagam IMI de ambas as casas.
Há cerca de ano e meio que residem maioritariamente em Castanheira de Pêra, no entanto nunca colocaram esta habitação como HPP.
Neste momento, e por motivos de saúde do meu pai, tentei, sem sucesso que voltassem a residir em Lisboa, no entanto concordam em vender a casa de Castanheira de Pêra e comprar uma outra, mais perto de Lisboa, talvez na zona de Torres Vedras, mas sem recorrer a qualquer empréstimo, ou seja, compram a casa e Torres Vedras com o dinheiro da venda da casa de Castanheira de Pera.
A minha questão é a seguinte; os meus pais podem passar a casa de Castanheira de Pera para HPP e comprar a de Torres Vedras, passando esta a HPP, sem pagar mais valias?
Calculo que a casa de Castanheira de Pêra possa valer cerca de 100.000€, mas custou apenas 15.000€.
Obrigada
Olá, Isa.
Em primeiro lugar, peço desculpa pela demora na resposta, mas um problema após a atualização para a nova versão do nosso website fez com que alguns comentários se perdessem.
Em primeiro lugar, sugiro que tratem desde já da mudança de morada fiscal, que é para não levantar suspeitas por terem morado lá durante tão “pouco” tempo. É verdade que a legislação não estabelece um período mínimo, mas eu diria que mudar de morada fiscal para passado um mês ou dois vender a casa e voltar a mudar, quase certamente vai levantar suspeitas e obrigar a responder a questões nas Finanças…
Ainda assim, o facto de a casa de Castanheira de Pera ser morada fiscal não isenta, por si só, de tributação sobre as mais valias. Para ficarem completamente isentos, os 100.000 terão de ser reinvestidos na totalidade na compra da casa em Torres Vedras. Mesmo que o não sejam na totalidade, ainda assim, terão direito a isenção parcial. Ou podem reinvestir a diferença em produtos de investimento, dado que são reformados.
Sugiro a leitura dos nºs 5 a 9 do artigo 10º do Código do IRS para mais detalhes. E a utilização da calculadora de mais valias para ficar com uma ideia dos valores envolvidos e do impacto de cada um dos factores nos valores de mais valias e de imposto a pagar…
Boa tarde Sr. Doutorfinanças,
Agradeço o seguinte esclarecimento:
Decidi fazer obras de reabilitação num andar que possuo, via herança para utilizar como residência permanente e não recorri a crédito.
Entretanto vou vender a minha habitação permanente adquirida em 1995 com financiamento bancario.
Em 2002 pedi e foi-me concedido reforço de empréstimo para obras que não foi necessário apresentar facturas. Neste momento devo ainda 11.000 eur ao banco.
Como é feito o cálculo das mais valias?
Posso apresentar o custo com a reabilitação como reinvestimento apesar de ser realizado antes da venda? Tenho toda a documentação.
O reforço para obras em 2002 entra para o custo da aquisição em 1995 da minha casa de habitação permanente?
Antecipadamente grata, aguardo esclarecimento
Graciete Pedroso
Olá, Graciete.
Em primeiro lugar, peço desculpa pela demora na resposta, mas um problema após a atualização para a nova versão do nosso website fez com que alguns comentários se perdessem.
Quanto às questões que coloca, pode efetuar o cálculo da mais valia e do imposto a pagar com a mesma na calculadora de mais valias.
Relativamente à questão sobre o reinvestimento, de acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, este pode ser efetuado entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à venda do imóvel. Recomendo que peça faturas de todas as despesas e com referência à morada da casa à qual dizem respeito (e não da casa onde mora atualmente).
Quanto à questão do reforço do empréstimo, não lhe consigo dar uma resposta assertiva. Sugiro que submeta um pedido de informação vinculativa nas Finanças (pode fazê-lo através do portal, se assim o entender).
Boa tarde.
Desejo saber como poderei fazer a escritura de um terreno estando em avós, para hectares.
Olá, Nuno.
Em primeiro lugar, peço desculpa pela demora na resposta, mas um problema após a atualização para a nova versão do nosso website fez com que alguns comentários se perdessem.
Lamento, mas não compreendi a sua questão. Pode detalhar um pouco?
Bom dia,
Podem sff ajudar com a seguinte questão, lamento se descabida, mas haverá outras pessoas na mesma situação hoje em dia:
Para efeitos de nova habitação própria permanente deverá ser em território nacional? Não poderá ser noutro país da UE? Penso que isso penalizaria injustamente o cidadão.
Olá, Óscar.
Em primeiro lugar, peço desculpa pela demora na resposta, mas um problema após a atualização para a nova versão do nosso website fez com que alguns comentários se perdessem.
Relativamente à questão que coloca, sim, de acordo com o número 5 do artigo 10º do Código do IRS, o reinvestimento pode ser feito noutro imóvel “situado em território português ou no território de outro Estado membro da União Europeia ou do Espaço Económico Europeu, desde que, neste último caso, exista intercâmbio de informações em matéria fiscal”.