IRS

IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

Quando vendo um imóvel tenho de pagar IRS? Em que condições posso estar excluído de tributação? Leia o nosso artigo e conheça as respostas.

Pedro Pais Pedro Pais , 22 Março 2018 | 667 Comentários
A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si.
Pedro Pais é o fundador do financaspessoais.pt e do forumfinancas.pt. O Pedro é um dos maiores promotores de literacia financeira em Portugal contribuindo com centenas de artigos, ferramentas e simuladores que ajudam as pessoas a poupar, a investir ou a decifrar os mistérios da fiscalidade.
Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.

Mais-valias na venda de imóveis

Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:

Mais-valia = Valor de venda - Valor de aquisição *  Coeficiente monetário - Encargos - Despesas

Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)

Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)

Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.

Tributação pela metade

Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

Venda e compra de HPP - exclusão de tributação

Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:
  1. O imóvel vendido era HPP;
  2. O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário

Valor a reinvestir através de recursos próprios = Valor de venda - Amortização do empréstimo do imóvel vendido

  1. A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
  2. Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.
As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:

Mais-valia sujeita a tributação = Mais-valia * (1 - Valor reinvestido através de recursos próprios / Valor a reinvestir através de recursos próprios)

Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)

As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:
  • O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
  • Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.
Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.

Exemplos

Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:
  • Valor de aquisição: €100.000
  • Valor do empréstimo associado: €20.000
  • Valor de venda: €170.000
  • Mais-valia: €70.000
Assume-se que o imóvel vendido é HPP.

Exemplo 1

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).

Exemplo 2

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 3

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.Já agora! Se está a pensar fazer um crédito habitação, fique a saber como pode reduzir  seu spread e aceder às melhores condições do mercado aqui. Os consultores do Doutor Finanças podem ajudá-lo a encontrar a melhor proposta para comprar a casa que pretende.(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 4

É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.(ver a secção Tributação pela metade)Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".
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856 comentários em “IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

  1. Boa noite, tenho uma questão a qual agradecia que pudessem dar uma pequena ajuda.

    Efetuei compra de um imovel da seguinte forma,

    em 2010 por 200K (50% corresponde a 100K)
    em 2016 efetuei a compra dos restantes 50% através de escritura partilha bem comum sem pagamento de tornas, ficando registado o valor predial do imovel em 132K (50% corresponde a 66K) e valor em divida ao banco 156K assumido apenas por mim.
    efetuei venda a 100% em 2017 por 199K

    No anexo G da declaração de IRS o que julgo que deverei preencher será,
    – compra em 2010 por 100K correspondente a 50%
    – compra em 2016 por 66K correspondente a 50%
    – venda em 2017 por 99,5K+ 99,5K em cada uma das alineas anteriores que correspondem a 100%

    Após a venda e liquidada a divida bancária, foi efetuado reinvestimento num lote de terreno para construcao a mais valia existente, 199K-166K ou será 199K-156K????

    O que devo preencher no anexo G? Tenho tambem 12K de intermediacao imobiliaria a englobar nas despesas de venda.

    Obrigado.

    1. Boa tarde João,
      Agradecemos o seu comentário.

      Não temos informação e documentação que nos permita validar o valor exacto das mais valias, pelo que aconselhamos que solicite informação escrita ao seu bairro fiscal para evitar erros em sede de IRS.
      Existem diversas deduções possíveis de serem feitas e valores exactos de transacção e as finanças dispõem desses valores exactos, podendo dar-lhe a informação correcta e exacta.
      Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
      Obrigada.

  2. Sou herdeira de uma pequena herança pela venda de um imovel que foi adquirido em 1980, Nao sou residente (emigrante) . Que tenho a pagar no IRS (%)? Nao estamos exentos ao ser herança? (Agradecia esclarecimento .

    1. Boa tarde,
      Em processos de herança, o imposto de doações e sucessório aplicável em Portugal deixou de existir no nosso sistema fiscal em 2004 mas ainda assim.
      Se for herdeiro directo, está isento de pagamento de imposto de selo, se não for, terá de liquidar 10% de imposto de selo sobre o bem herdado, ao qual acresce 0.8% se o bem herdado for um imóvel.
      Ao dispor para algum esclarecimento adicional,
      Obrigada.

  3. Adquiri uma HPP em 2010 por 127.000€, para a qual solicitei empréstimo de 62.000€ + 17.000€ para obras de reabilitação da HPP. O restante valor resultou da venda de outra HPP onde se obteve mais-valias.
    Em 2017, vendi a HPP por 228.500€. Liquidei o valor do empréstimo ao banco 56.000€. Adquiri nova HPP por 132.000 paga sem recurso a empréstimo, a necessitar de remodelação. Para tal apliquei as mais valias obtidas (+/- 26.000€).
    Em sede de IRS posso deduzir, para alem das despesas com Imobiliária, IMT, escritura, o valor das obras?
    Obrigada

    1. Boa tarde Cristina,

      Os empréstimos para obras em habitação própria principal quando contraídos antes de 2011 permitem dedução em sede de IRS.

      Estamos ao dispor para algum esclarecimento adicional,
      Obrigada.

      1. Cara Mariana,
        A informação obtida das finanças é contraditória à sua. Apenas contam obras realizadas a partir de 2015.
        Mas a minha questão é saber se as mais valias obtidas da venda podem ser consideradas reinvestidas na compra de HPP e melhoramentos. A habitação necessitava efetivamente de remodelação geral, janelas, canalizações. Ora o previsto nos Art.º 10.º e 51. do IRS são amortizações com escrituras, IMT, pagamento a imobiliárias.
        A minha dúvida é, são ou não consideradas aplicadas as mais valias nos melhoramentos da habitação
        Obrigada

  4. Adquiri uma HPP em 2005 por 80.000€, da qual solicitei empréstimo bancário desse valor mais algum para a realização de obras.
    À luz do regime transitório 2015-2020, com a venda a realizar-se por 125.000€ e a dívida ao banco na ordem dos 127.000€, sendo que o valor realizado é todo para amortização dessa mesma dívida, há lugar a pagamento da mais valia?

    Obrigado!

  5. Gostaria de saber se ao vender uma propriedade (prédio antigo neste caso) que foi herdada a tributação de mais valias não é também pela metade?

    Obrigada

  6. Boa noite,

    Sou herdeira desde 2005 de uma parte de um imóvel que foi construído muito antes de 1989. Para saber qual o valor de aquisição vou me guiar por que data? A data em que passei a ser herdeira? O valor é o que estava registado nas finanças à época ou tenho que considerar o actual? Obrigada

  7. Boa noite,

    Na eventualidade de adquirir um imóvel antes da venda da HPP, posso aplicar as mais valias, dessa venda, na amortização da divida do imóvel adquirido(sendo que este passará a ser HPP) com isenção tributária?

    Obrigado

  8. Bom dia

    Se eu comprar uma casa no valor de 30.000€, e seguidamente a conseguir vender por, por exemplo, 80000€, qual será as mais valias que terei de pagar?
    Isto sem intenção de voltar a comprar qualquer casa, ou seja não reinvestindo o dinheiro.

    Obrigada

  9. Boa tarde. Em caso de venda da casa antiga só após a compra de uma nova casa:

    • A nova casa terá de ser escriturada como HPP sendo necessário realizar uma nova escritura da casa antiga para que esta passe a segunda habitação enquanto não é vendida? E nessa situação os ganhos da venda da casa antiga, por se tornar segunda habitação, já não dão direito à isenção de parte das mais valias em caso de reinvestimento na HPP?
    • Se a escritura da casa nova for feita como segunda habitação, quando vender a casa antiga e a nova passar a ser a HPP, os ganhos da venda funcionam como reinvestimento na HPP?

    • Uma eventual amortização do crédito da casa nova também conta como reinvestimento dos ganhos, ou isso aplica-se apenas ao montante pago com capitais próprios além do empréstimo?

    • É possível optar pela tributação autónoma ou pelo englobamento das mais valias nos rendimentos? Existe alguma forma de cálculo para ter uma ideia do valor de IRS a pagar em caso de tributação autonoma ou em caso de englobamento?

    Obrigada

  10. Olá a todos!
    Sou seguidor assíduo do site e chegou a minha altura de pedir o vosso aconselhamento sobre está matéria.

    Vendi em Maio de 2017 o meu apartamento HPP por 121mil, paguei 5mil à imobiliária e paguei ao Banco 90mil de empréstimo.

    Salvo erro sobram 26mil.

    Em Julho comprei nova HPP por 169mil com empréstimo de 150mil e 19mil de entrada de capital.

    Na escritura gastei 6mil de capital e ainda fiz obras no valor com fatura de 4mil do mealheiro!

    A minha questão é como devo preencher o irs em 2018 e como cálculo mais valias, uma vez que reinvesti o dinheiro numa nova HPP com novo empréstimo, capital e obras de conservação.

    Desde já agradeço a atenção.

    Cumprimentos,
    Miguel