IRS

IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

Quando vendo um imóvel tenho de pagar IRS? Em que condições posso estar excluído de tributação? Leia o nosso artigo e conheça as respostas.

Pedro Pais Pedro Pais , 22 Março 2018 | 760 Comentários

A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si. 

Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).

Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.

Mais-valias na venda de imóveis

Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:

Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)

Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)

Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.

Tributação pela metade

Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

Venda e compra de HPP - exclusão de tributação

Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:

  1. O imóvel vendido era HPP;
  2. O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
  1. A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
  2. Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.

As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.

No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.

Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:

Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)

As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:

  • O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
  • Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.

Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.

Exemplos

Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:

  • Valor de aquisição: €100.000
  • Valor do empréstimo associado: €20.000
  • Valor de venda: €170.000
  • Mais-valia: €70.000

Assume-se que o imóvel vendido é HPP.

Exemplo 1

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.

Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).

Exemplo 2

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.

Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.

Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 3

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.

Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.

Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.

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(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 4

É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.

Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".

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959 comentários em “IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

  1. Bom dia,Chamo-me Adeino Silva Xavier,tenho uma fiha com doença oncologica,que tinha um emprestimo da casa propria,mas que lhe foi liquidada pelo seguro na totalidade.mas um mes depois vendeu,para nao pagar nada ao estado ,ou menos possivel ,como deve aplicar esta importancia que teve da venda da mesma.,porque ela vive com os pais e precisa de acompanhamento premanente,pelo que nao precisava da casa propria,obrigado se me puderem ajudar agradecia.

    1. Olá, Adelino.

      Em primeiro lugar, é preciso determinar se ela obteve ou não mais valias com essa venda (lucro).
      Caso tenha obtido mais valias, em princípio deverá pagar IRS sobre as mesmas. A única forma de o não fazer seria se reinvestisse o dinheiro da venda noutra habitação própria e permanente, mas não parece ser o caso, pela sua descrição da situação…
      Se tiver vendido o imóvel com menos valias, então não há qualquer imposto a pagar.

      Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.

  2. boa tarde comprei uma casa de habitação permanente em 1985, e agora vou vender a minha filha e não vou comprar mais nenhuma casa, vou pagar algum imposto de mais valias obrg

    1. Olá, Madalena.

      A venda de pessoas é proibida por lei, mesmo que seja a sua filha.

      Quanto às mais valias e a saber se terá ou não de pagar imposto, não fornece dados suficientes para lhe poder dar uma resposta. Pode simular o seu caso concreto usando a calculadora de mais valias.

  3. Boa noite.
    vendi a minha casa por 50 mil euros e comprei outra por 70 mil euros investi mais 20 mil euros meus. Esta nova casa que comprei não vou usar para habitação permanente porque vou viver para casa da minha namorada para outra cidade e pretendo por a casa para ser arrendada. Sendo assim fui confrontado que tenho que pagar mais valias. A minha questão porque tenho que pagar mais valias se eu não tive lucro nenhum com a venda da casa e ainda tive que investir mais dinheiro do meu para comprar outra casa?

    1. Olá, Mário.

      A existência ou não de lucro (mais valia) com a venda de uma casa não se mede em função do que faz com o dinheiro da venda mas sim com o valor que a casa tinha quando a adquiriu. Por exemplo, se comprou por 23 mil e vendeu por 50 mil, terá um lucro de 27 mil.

      Se depois usa o dinheiro para comprar outra casa ou o deixa ficar no banco, não é por isso que deixou de ter aquele lucro.

      Fica mais claro, exposto desta forma?

  4. Boa tarde. Estive a ler todos os comentários e não encontrei o esclarecimento que precisava. Talvez o Paulo me posso ajudar. Eu comprei à 9 anos uma HPP que estou a pagar ao banco. entretanto, à 2 anos comprei uma habitação secundária que também estou a pagar ao banco. Agora pretendo vender a habitação secundária e com o dinheiro que sobrar do abatimento ao banco, pagar o restante do empréstimo bancário da HPP. Neste caso, também terei de pagar mais valias às finanças? uma vez que o dinheiro que obtiver da venda da habitação secundária será quase todo aplicado para pagar a minha HPP? Obrigado e bem haja pela disponibilidade e conhecimento partilhado

  5. Boa noite.

    Passo a explicar a minha dúvida. O meu pai e a minha tia que ganha uma pensao de invalidez devido à aua deficiência motorora herdaram um imóvel com o falecimento dos meus avós. Eu tenho intenção de comprar este imóvel a eles. Para além da tributação, as mais valias poderão afetar a pensão da minha tia?

  6. Bom dia, vendi um apartamento em que tive um lucro fictício de 50 000€, entretanto pretendo investir 100 000 numa remodelação (já tinha a propriedade) em que iria pedir um empréstimo de obras de 60 000. Sendo a factura total de 100 000,esta cobriria as mais valias? A realidade é que iria usar apenas 40 000 dos 50 000 que “ganhei” e não até que ponto existe alguma irregularidade. Essa diferença seria para eletrodomésticos e mobiliário que sei que não entra no calculo.
    Gostaria de saber se isto é correto
    Obrigado

    1. Olá, Tiago.

      Não percebo bem o que quer dizer com “lucro fictício” e nem percebi bem qual é a sua dúvida.

      Admitindo que pretende saber quanto pode considerar como reinvestimento, se vai pedir um empréstimo de 60.000€, então apenas os 40.000€ podem ser considerados reinvestimento. Quanto é que isto pode dar direito a abatar a eventuais mais valias que tenha tido com a vendo do apartamento, já depende de vários fatores. Recomendo usar a calculadora de mais valias para obter a resposta a esta última questão…

  7. Boa tarde,
    No caso de uma HPP que o proprietário tenha exercido de forma legal a actividade de A.L. há alguma penalização relativa à mais valia / IRS após a venda da mesma ?
    Obrigado

    1. Olá, Gonçalo.

      O Código do IRS é omisso a esse respeito. O nº 5 do artigo 10º refere apenas a necessidade de que o imóvel se destinasse a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar. No entanto, tem havido alguns relatos, em comentários aqui e noutros fóruns, segundo o qual as Finanças nem sempre aceitam a aplicação do artigo por causa da casa ter servido como fonte de rendimento e, portanto, ter outros fins que não apenas a habitação própria e permanente…

      No seu lugar, eu pediria uma opinião vinculativa às Finanças.

  8. Boa tarde, Gostaria de colocar algumas questões, Comprei um imóvel em fev 2016 por 72.500 euros e fiz um credito complementar para obras de 7.500 euros. Uma vez que remodelei a cozinha toda que inclui electrodomésticos que adquiri e que vao ficar no imóvel na venda, o custo destes também entra para despesas? e o crédito de 7.500 euros? Se a venda for executada por 195.000 euros, qual o valor de mais valias e desses, quanto tenho de reinvestir? Obrigado. José Silva

    1. Olá, José.

      Relativamente ao valor da mais valias, sugiro recorrer à calculadora de mais valias.

      O crédito de 7500€ não é considerado nem para o cálculo das mais valias, nem para o do reinvestimento (sendo que, neste último caso, apenas a amortização do empréstimo contraído para aquisição do imóvel é tido em conta, de acordo com o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS).

      Quanto aos electrodomésticos, estes normalmente não são considerados parte do imóvel. De qualquer forma, não perde nada em pedir uma informação vinculativa nas Finanças para confirmar (ou não) esta interpretação…

  9. Boa noite,

    Gostaria de saber se despesas com obras na nova habitação contam como reinvestimento? Por outro lado, queria-lhe perguntar onde posso obter informação sobre os seguros/ fundo ppr aberto/ regime publico de capitalização como possíveis investimentos a entrar no valor de reinvestimento (dado que a minha avó tem 82 anos).

    Obrigado

    1. Olá, Rita.

      À partida as obras podem contar como reinvestimento, sim. Embora, a julgar por relatos aqui na secção dos comentários, algumas repartições de finanças têm recusado considerar como reinvestimento simultaneamente a compra e as obras (obrigando a optar por um ou outro, nesses casos).

      O texto exato sobre o que pode ser considerado reinvestimento e as condições para tal encontra-se nos ponto 5 a 9 do artigo 10º do Código do IRS.

  10. Boa tarde .
    É possível um casal casado em comunhão de bens adquiridos ter duas casas de habitação própria permanente cada um com a sua morada fiscal?

      1. Muito obrigado pelo o esclarecimento, pode-me indicar qual o artigo para saber mais ao pormenor é que pretendo vender um dos imóveis

        Obrigado

      2. Desconheço qualquer legislação que refira explicitamente isso (ao contrário do que acontece, por exemplo, para o caso da união de facto, em que só se considera haver união de facto se houver cohabitação). Mas a verdade é que também não há nenhuma legislação a impedi-lo…