IRS

IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

Quando vendo um imóvel tenho de pagar IRS? Em que condições posso estar excluído de tributação? Leia o nosso artigo e conheça as respostas.

Pedro Pais Pedro Pais , 22 Março 2018 | 939 Comentários

A venda de um imóvel a título particular gera normalmente questões ao nível fiscal, em particular no IRS e na tributação das mais-valias. Se vendeu recentemente uma casa, este artigo é importante para si. 

Também no Fórum de Finanças Pessoais recebemos frequentemente questões associadas ao tema, em especial quando se trata de habitação própria e permanente (HPP).

Assim, julgamos que o presente artigo será útil. Iremos debruçar-nos sobre os pormenores da tributação das mais-valias de imóveis em IRS, incluindo as condições que têm de ser cumpridas para que sejam total ou parcialmente excluídas de tributação. Aproveite e utilize também a nossa Calculadora de Mais-valias para obter o valor das suas mais valias bem como uma simulação do que terá de pagar ao Estado.

Mais-valias na venda de imóveis

Em termos gerais a venda de um imóvel gera mais-valias, calculada pela diferença positiva entre o valor da venda e o valor de aquisição, corrigido pela aplicação de coeficientes monetários e adicionado de certos encargos e despesas:

Encargos: encargos com a valorização do imóvel, realizados nos últimos 12 anos (e.g., obras)

Despesas: despesas necessárias inerentes à aquisição e alienação (e.g., comissões de intermediação e IMT)

Esta mais-valia é sujeita a IRS, podendo estar excluída total ou parcialmente de tributação, conforme secções seguintes.

Tributação pela metade

Caso a mais-valia apurada esteja sujeita a tributação, total ou parcial, no apuramento final a mesma é considerada em 50%, para os residentes fiscais em Portugal.

Venda e compra de HPP - exclusão de tributação

Nos casos em que o imóvel vendido é habitação própria e permanente (HPP) e quando exista intenção ou concretização de reinvestir noutra HPP, a mais-valia obtida pode ficar excluída de tributação, se as seguintes condições forem cumpridas:

  1. O imóvel vendido era HPP;
  2. O valor de venda menos o valor do empréstimo associado ao imóvel vendido seja ou tenha sido reinvestido na aquisição de outro imóvel considerado como HPP. Para efeitos de reinvestimento conta o valor utilizado sem recurso a empréstimo bancário
  1. A nova HPP seja adquirida entre os 24 meses anteriores e os 36 meses posteriores à data da venda do imóvel que gerou a mais-valia;
  2. Seja declarada a intenção de reinvestimento na declaração anual de IRS.

As condições são relativamente claras, sendo que normalmente a nº 2 é a menos evidente.

No âmbito daquela condição, se vender uma HPP por €100.000, que tinha um empréstimo associado de €20.000, então na aquisição da nova HPP teria de investir pelo menos €80.000 (€100.000 - €20.000) do seu dinheiro para ficar excluído de qualquer mais-valia, além do eventual valor a crédito.

Caso o reinvestimento não seja total, a mais-valia será tributada proporcionalmente:

Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório)

As HPP vendidas entre 2015 e 2020, com contrato de empréstimo celebrado antes de 2015, gozam de um regime transitório de exclusão de tributação semelhante ao acima mencionado, desde que:

  • O valor de venda seja totalmente utilizado na amortização do empréstimo existente. Se essa utilização for parcial, a exclusão de tributação assume a mesma proporção;
  • Quem vende o imóvel não for proprietário de outro imóvel habitacional.

Cumprindo-se as condições, a utilização deste regime pode ser preferível ao regime de reinvestimento em nova HPP, nos casos em que o valor da amortização do empréstimo seja superior ao montante reinvestido através de recursos próprios, o que não deverá ser frequente.

Exemplos

Vamos ver alguns exemplos para melhor ilustrar a situação, utilizando como dados base os abaixo indicados:

  • Valor de aquisição: €100.000
  • Valor do empréstimo associado: €20.000
  • Valor de venda: €170.000
  • Mais-valia: €70.000

Assume-se que o imóvel vendido é HPP.

Exemplo 1

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €50.000.

Esta aquisição cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará excluída de tributação em IRS. Em particular, o valor reinvestido através de recursos próprios (€180.000 = €230.000 - €50.000) é superior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000).

Exemplo 2

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo de €200.000.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que a mais-valia estará sujeita a tributação parcial em IRS.

Como o valor reinvestido através de recursos próprios (€30.000 = €230.000 - €200.000) é inferior ao valor da venda deduzido do empréstimo associado ao imóvel (€150.000 = €170.000 - €20.000), a mais-valia será tributada parcialmente.

Mais-valia tributada = €70.000 * (1 - €30.000 / € 150.000 ) = €56.000.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €28.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 3

É adquirida uma nova HPP, um mês depois da venda do imóvel, pelo valor de €230.000, contraindo-se um empréstimo pela totalidade.

Esta aquisição não cumpre todos os critérios, pelo que estará sujeita a tributação em IRS.

Como o valor reinvestido é totalmente através de empréstimo bancário, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade.

Contudo, caso os critérios de elencados na secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) sejam cumpridos, até 17,6% (€30.000 / €170.000) da mais-valia estará excluída de tributação.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%.

Já agora! Se está a pensar fazer um crédito habitação, fique a saber como pode reduzir  seu spread e aceder às melhores condições do mercado aqui. Os consultores do Doutor Finanças podem ajudá-lo a encontrar a melhor proposta para comprar a casa que pretende.

(ver a secção Tributação pela metade)

Exemplo 4

É adquirida um novo imóvel, mas a HPP passa a ser um imóvel que era utilizado como casa de férias, adquirido há mais de 2 anos. Não há intenção de reinvestir numa HPP nos próximos 3 anos.

Como a mais-valia obtida não foi/será reinvestida na aquisição de uma HPP dentro dos prazos limites, a mais-valia de €70.000 será sujeita a tributação pela totalidade. Adicionalmente, como quem vende o imóvel é proprietário de outro, o regime da secção Venda de HPP e amortização do empréstimo - exclusão de tributação (regime transitório) também não é aplicável.

Sendo residente fiscal em Portugal, a mais valia é considerada em 50%, logo €35.000.

(ver a secção Tributação pela metade)

Já agora! Aproveite e leia o artigo "Mais-valias: que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?".

Outras ferramentas Doutor Finanças:

Partilhe este artigo
Etiquetas
  • #Crédito habitação,
  • #imobiliário,
  • #impostos,
  • #IRS,
  • #mais-valias,
  • #Mais-valias calcular
Tem dúvidas sobre o assunto deste artigo?

No Fórum Finanças Pessoais irá encontrar uma grande comunidade que discute temas ligados à Poupança e Investimentos.
Visite o fórum e coloque a sua questão. A sua pergunta pode ajudar outras pessoas.

Ir para o Fórum Finanças Pessoais

Deixar uma resposta (Podemos demorar algum tempo até aprovar e mostrar o seu comentário)

1.179 comentários em “IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação

  1. olá bom dia, comprei uma casa por 30.000€ e o valor da venda é de 125.000€ posso reenvestir na Irlanda para HP? não tenho qualquer crédito ao banco a casa é minha HP. que mais valias tenho de entregar ao estado caso eu não queira reenvestir?
    Se reenvestir em Portugal que valor sou obrigada a colocar na HP? tenho de colocar os 125.000€ na totalidade?

    1. Olá, Susana.

      Sim, para ficar completamente isenta de tributação sobre as mais valias, terá de reinvestir os 125.000€ na totalidade (de acordo com o nº 5 do artigo 10º do Código do IRS).

      O reinvestimento num imóvel na Irlanda, desde que também para HP é admissível para este efeito (mesmo ponto da legislação).

      Mas mesmo sem investir a totalidade daquele montante terá, ainda assim, direito a alguma isenção em caso de reinvestimento. Pode simular o seu cenário concreto recorrendo à calculadora de mais valias.

  2. Foi adquirido um terreno para contrução e casa HP. O terreno custou em 2002 16.000 €. A construção da casa foi feita por administração directa e o VPT actual da referida casa é 167.000 €. A casa vai ser vendida por 175.000 €. Sucede que o proprietário não tem na posse quaisquer facturas da construção da casa. Neste caso pode-se assumir o VPT como valor de aquisição para calcular a mais valia?

    1. Olá, José.

      Diz o artigo 46º do Código do IRS:

      3 – O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

      Se não há comprovativos dos custos de construção, então sobra apenas a primeira opção, a do valor patrimonial na altura da inscrição na matriz (notar que não é o valor patrimonial atual, mas sim o primeiro que foi calculado, quando a habitação foi registada pela primeira vez)

  3. Boa tarde novamente
    Esqueci-me de dizer , embora pense que não terá qq influência, que adquiri nova HPP antes(2018) de vender a outra(2019)
    Portanto fica mais esta achega
    Obrigado
    F. Pena

  4. Boa tarde
    Adquiri HPP em Junho/1992 por €150.000(escudos na altura) e vendi por €650.000 em Maio 2019
    Paguei em comissões €40.000 e de IMT e IS cerca de €13.300 referente á aquisição de nova HPP que custou €287.000
    Tenho de rendimento de pensão pois tenho mais que 65 anos,€14.000 aproximadamente
    Quanto irei pagar de mais valias?
    Fiz uma simulação e deu cerca de €24.000!?…
    Será possível?
    Obrigado
    Francisco Pena

    1. Olá, Francisco.

      Sim, é possível. Aliás, usando os dados que indica (e improvisando algumas respostas a questões cujos dados não indica) deu-me um imposto adicional a pagar da ordem dos 36.000€.

      Não é de admirar, dado que mais do que duplicou o valor da casa (já depois de levar em conta a atualização monetária) e que teve uma mais valia de mais de 300.000€. Mesmo com a isenção parcial por ter reinvestido parte do dinheiro noutra HPP, deixa de estar no primeiro escalão de tributação e passa para o último, com taxas de tributação bastante mais elevadas. Se pensar que teve essa mais valia toda e está num escalão com uma taxa de tributação de 48%, se calhar o valor a pagar até nem parece assim tão alto como isso…

      Já agora, o IMT e IS que pode deduzir no cálculo da mais valia não são o da casa que comprou agora mas sim os que pagou na altura em que comprou a casa que agora vendeu (seria a SISA, provavelmente).

      1. Mas Paulo
        Qdo diz que tive uma mais valia de mais de €300.000 , eu não vejo a situação assim, pois reinvesti cerca de 330.000€ considerando o valor de compra e a comissão da agência (€40.000), portanto a “somar” ao valor da compra da anterior HPP (€150.000) dará €480.000
        Se fizermos a diferença entre o valor de venda e este valor (650.000-480.000) chegamos a €170.000 e a meu ver as mais valias serão calculadas sobre a 1/2 desse valor, portanto sobre €85.000, ou estarei enganado?
        Obrigado
        F

      2. Já que pergunta, creio que está enganado, Francisco.

        Mas pode explicar-me o seu racional por trás de incluir o empréstimo no cálculo da mais valias? Aliás, nem consegui perceber como chegou aos 480.000€, pode explicar melhor?
        Se conseguir fundamentar o seu raciocínio com algo mais do que “eu não vejo que seja assim”, melhor ainda.

        Eu explico-lhe o meu – a mais valia, como o nome indica, corresponde à valorização do imóvel vendido. O destino que é dado ao dinheiro obtido com a venda nada tem a ver com o valor do imóvel vendido… Não é por eu decidir estourar o dinheiro no casino ou comprar uma nova casa para morar que a casa que acabei de vender teve uma valorização maior ou menor.

        O destino dado ao dinheiro pode ter a ver, isso sim (e no seu caso concreto tem), com a forma como o imposto é calculado. O legislador, provavelmente para evitar penalizar com imposto quem simplesmente pretende mudar de casa, decidiu que no caso em que o imóvel vendido seja HPP, se o dinheiro for investido noutra casa, não vai taxar esse imposto. Mais – diz que mesmo que não invista a totalidade do dinheiro tem, ainda assim, direito a isenção parcial corresponde ao montante que reinvestir (nºs 5 a 9 do artigo 10º do Código do IRS).

        É por isso que, nas contas que fiz com base no exemplo dado pelo Francisco, em vez de ser tributado sobre 165.000€ (50% dos tais cerca de 330.000€ de mais valia), é tributado apenas sobre cerca de 92.000€, dado que reinvestiu cerca de 44% dos 650.000€ que obteve com a venda, tendo direito a essa percentagem de isenção de tributação.

  5. Boa tarde, relativamente ao regime de exclusão para venda de HPP entre 2015 e 2020, o mesmo é aplicado para escrituras até ao final de 2020 ou final de 2019?

  6. Boa tarde,
    Agradeço a vossa apreciação relativamente a uma questão. Há um ano atrás vendi uma HPP e reinvesti as mais valias através da aquisição de uma nova HPP. Passado pouco mais de um ano, deixei de ter necessidade de utilizar a habitação adquirida de forma permanente, uma vez que me juntei com a minha namorada na habitação dela. Assim sendo, gostaria de rentabilizar o Ativo através de arrendamento. A minha questão é a seguinte: que impactos tem esse processo ao nível do IRS/mais valias e que pontos deverei ter em consideração? Ao nível do IMT creio que existirá um acerto pelo facto de a taxa considerada no momento do reinvestimento ter sido a prevista para HPP e não secundária.
    Agradeço desde já a vossa ajuda e parabéns pelo bom conteúdo que produzem.
    Obrigado.

    1. Olá, João.

      Efetivamente, o IMT deverá ser alvo de um acerto. Da mesma forma, se tiver isenção de IMI também a deverá perder.

      Relativamente ao IRS, não creio que exista uma disposição idêntica – o artigo 10º do Código do IRS, que prevê esta isenção, apenas impõe prazos máximos para que o imóvel passe a ser habitação própria e permanente, não impondo qualquer período mínimo em que deva ser mantida essa situação.

    1. Olá, António.

      Não percebi muito bem onde reside a sua dúvida.

      Por norma, os imóveis adquiridos antes da entrada em vigor do Código do IRS (1989) estão isentos de tributação sobre as mais valias, dado que estas geralmente não eram tributadas à data.

      No entanto, há exceções… sugiro a leitura desta outra sequência de comentários onde é detalhado um pouco mais esse assunto.

  7. Boa tarde,
    agradeço a vossa apreciação relativamente a uma questão que tenho: Há um ano atrás vendi uma HPP e reinvesti as mais valias através da aquisição de uma nova HPP. Passado pouco mais de um ano, deixei de ter necessidade de utilizar a habitação adquirida de forma permanente, uma vez que me juntei com a minha namorada na habitação dela. Assim sendo, gostaria de rentabilizar o Ativo através de arrendamento. A minha questão é que impactos tem esse processo ao nível de IRS/Mais valias e que pontos deverei ter em consideração? Ao nível do IMT creio que existirá um acerto pelo facto da taxa considerada no momento do reinvestimento ter sido a prevista para HPP e não secundária.
    Agradeço desde já a vossa ajuda e parabéns pelo bom conteúdo que produzem.
    Obrigado.

    1. Boa tarde João,
      Agradecemos a sua mensagem.
      Por forma a podermos ajudar aconselhamos a leitura dos artigos que elaborámos sobre estas temáticas, que o poderá esclarecer de alguma dúvida que ainda tenha.

      https://www.doutorfinancas.pt/dica-do-doutor/na-hora-de-vender-a-sua-casa-lembre-se-das-mais-valias/

      https://www.doutorfinancas.pt/fiscalidade/calculadora-de-mais-valias-de-imoveis-a-nova-ferramenta-doutor-financas/

      Qualquer questão estaremos inteiramente ao dispor para esclarecer,
      Obrigada.

      1. Bom dia, agradeço o vosso feedback. Li atentamente ambos os artigos e não consegui fazer analogia para a minha questão. A mais valia foi apurada, o valor de realização está reinvestido e não pretendo vender o imóvel. Queria saber se posso colocar o imóvel em regime de arrendamento sem ter que fazer ajustamentos em sede de IRS. Muito obrigado

      2. Olá João.

        Há aí qualquer coisa que não percebi – se não há uma venda, não há mais valias… porquê colocar a questão sobre mais valias? E o que quer dizer com “a mais valia foi apurada”?

        Arrendando o imóvel, as rendas que obtiver passarão a ser tributadas como rendimentos da categoria F (rendimentos prediais). Isso terá algum impacto na sua declaração de IRS mas não há nada a fazer quanto a isso (é um rendimento, é taxado como tal).

        Agora, quanto à declaração anterior (que creio ser essa a sua dúvida) não me parece que haja qualquer impacto…

  8. Boa noite,
    Agradecia a vossa apreciação relativamente a uma situação: efetuei o reinvestimento de mais valias imobiliárias, através da aquisição de uma nova HPP (o imóvel vendido era igualmente HPP). Passado um ano deixei de ter necessidade de utilizar o imóvel adquirido de forma permanente, uma vez que me juntei com a minha namorada na habitação dela. Nesse sentido, gostaria de rentabilizar o imóvel adquirido como HPP através de arrendamento. A minha questão é: embora o processo de venda e de reinvestimento esteja totalmente alinhado com a legislação em vigor para efeitos de reinvestimento de mais valias, pelo facto de celebrar um contrato de arrendamento ao final de pouco mais de um ano (colidindo assim com o conceito de HPP) isso poderá ter algum impacto do ponto de vista das mais valias apuradas anteriormente (e tributadas)? Sei que ao nível do IMT existe revisão do valor aplicado.

    Agradeço desde já a vossa ajuda e muitos parabéns pelo conteúdo de qualidade que produzem.

    1. Olá, João.

      Efetivamente o artigo 11º do Código do IMT prevê no seu nº 7 que a isenção de IMT caduca caso o imóvel tenha um destino diferente da habitação própria e permanente nos primeiros 6 anos.

      Da mesma forma, o nº 8 do artigo 46º do Estatuto dos Benefícios Fiscais prevê a perda do direito à isenção de IMI, caso esta tenha sido concedida.

      No entanto, relativamente à isenção prevista no nº 5 do artigo 10º do Código do IRS não é referido qualquer prazo mínimo de manutenção da finalidade do imóvel (o artigo 10º e o artigo 92º apenas referem prazos para afetação do imóvel à habitação própria e permanente, nada mais). Eu diria que se ainda habitou a casa durante um ano e se até já declarou o reinvestimento no IRS, não tem nada a recear… Em qualquer caso, não perde nada em reunir e guardar durante algum tempo provas de que efetivamente residiu na casa durante esse tempo, caso suscite alguma dúvida às Finanças…

  9. Caro Paulo, boa tarde e tks in advance pela ajuda.
    Tenho uma 2ª habitaçao que pondero alienar.
    Para poder estar sujeito no regime de mais valias à condição tributação como HPP, qto tempo terei q habitar na mesma (ter o meu domicilio fiscal na mesma)?
    Nao consegui perceber se caso a mesma nao seja HPP no momento da venda, se fica automaticamente excluida de possibilidade de isenção de tributaçaõ ou tributação parcial, mesmo q a casa de reinvestimento futuro seja HPP.
    POde por favor ajudar-me?
    Obrigado e parabéns tb pelos esclarecimentos que vi nos outros leitores.
    Cumps.
    DC

    1. Olá, Davide.

      Não há nenhuma definição de tempo mínimo para que uma casa seja considerada HPP. Naturalmente que se for a sua HPP por uma semana, é mais provável que as Finanças desconfiem e peçam para ir lá explicar a situação…
      Se desconfiarem que mudou a morada fiscal só para fugir à tributação, e o Davide não conseguir provar que efetivamente foi a sua habitação permanente, podem rever a declaração de IRS.

      Também não é verdade que a casa vendida tenha que ser HPP no momento da venda (veja-se o caso, por exemplo, em que se compra uma casa nova, se muda para lá, e só consegue vender a antiga passado 1 ano).