Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.
A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto.
"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"
O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.
Atente a imagem abaixo.
Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.
Qual o valor sujeito a tributação fiscal?
O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.
Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.
Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel
Obras de Manutenção
Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.
Pedido de Certificação Energética
O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.
Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter
Comissão paga à imobiliária
Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.
Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis
Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.
Imposto de selo
Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.
Custos de solicitadoria
O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.
Escritura
Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.
Valor da Tributação - Atenção!
Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.
Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.
A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças
Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.
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A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
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Bom dia, vendi um terreno urbano com o valor patrimonial de 330.000,00 por 130.000,00 se não aplicar o dinheiro na compra de casa para habitação própria quanto tenho de pagar ao estado?
Olá, Zulmira.
Depende do valor por que o adquiriu. Se o tiver vendido abaixo do valor de aquisição, não teve mais valias e não tem qualquer imposto a pagar. Pode fazer uma simulação usando a calculadora de mais valias.
Já agora, como o imóvel vendido não era sua habitação própria e permanente, é irrelevante para esse efeito a forma como reinveste o dinheiro.
Viva,
O montante pago como sinal, aquando da formalização do Contrato Promessa de Compra e Venda para a compra de imóvel, também pode ser incluído nas despesas para cálculo de mais-valias?
Obrigado desde já pela atenção prestada.
Olá Paulo,
Agradecemos a sua mensagem.
Aconselhamos a leitura do nossa artigo para que possa esclarecer a sua questão.
https://www.doutorfinancas.pt/creditos/credito-habitacao/contrato-de-promessa-compra-e-venda-cpcv-tudo-o-que-precisa-saber/
Obrigada.
Boa tarde, estando a residir fora do país à cerca de 3 anos vendi o meu imovel no ano de 2018.
Creio que por ser não residente não tenho qualquer possibilidade de re-investir as mais valias.
Pergunto se a entrega obrigatória da declaração de IRS se processa da mesma forma para não residentes ou se existe algum documento (anexo) especial. Acredito que depois de feito o apuramento da mais valia terei de pagar uma taxa fixa sobre a mesma correcto?
Muito Obrigado pelo esclarecimento
Cumprimentos
CR
Olá Carlos,
Agradecemos a sua mensagem.
Sugerimos que vá ao http://www.forumfinancas.pt e que faça uma pesquisa sobre o residentes no estrangeiro na caixa de pesquisa.
Vai encontrar situações semelhantes e respostas que a poderão ajudar, deixo-lhe aqui um exemplo onde pode encontrar respostas a um caso semelhante:
https://www.forumfinancas.pt/topic/14187-imposto-mais-valias-para-residente-no-estrangeiro/?tab=comments#comment-134558
Qualquer questão de futuro estaremos inteiramente ao dispor,
Obrigada.
Olá, Carlos.
Certo, enquanto não residente, a questão do reinvestimento não se coloca, dado que não era a sua habitação própria e permanente.
Tem de declarar a venda no anexo G, tal como os residentes. Não há qualquer formalidade adicional. A mais valia será tributada a 28%. Pode fazer uma simulação na calculadora de mais valias.
Bom dia vendi uma casa que estava como segunda habitação gostaria de saber se os juros do empréstimo entram como despesa para baixar as despesas das mais valias obrigado
Olá, Sérgio.
Não, não entram. De acordo com o art. 51º do Código de IRS, consideram-se despesas e encargos:
Olá Paulo; As despesas com obras de remodelação e honorários da imobiliária podem ser deduzidas no cálculo de mais valias da segunda habitação? Luciano.
Olá, Luciano.
A comissão da imobiliária pode ser deduzida, sim, dado que é uma despesa inerente à alienação.
O que considera obras de remodelação?
Obras necessárias ao uso normal do imóvel mas com materiais e recursos de arquitetura de interiores atuais, valorizando o mesmo.
A legislação fala em “valorização dos bens”. A dúvida é saber se as alterações que refere, que me parece serem sobretudo cosméticas, se enquadram nesta categoria pelo facto de haver alteração dos materiais de construção.
Recomendo que peça uma informação vinculativa nas Finanças sobre esta parte em concreto da sua questão. Detalhe, tanto quanto possível, os materiais usados anteriormente e os usados agora.
Boa tarde.
o IMT entra como despesa a abater ao valor para calculo de mais valias de imóveis.
e no caso da sisa também é possível de ser considerada uma despesa para os mesmos efeitos.
obrigado.
Olá, João.
O IMT, por acaso até está identificado no artigo, não sei se percebi ao seu comentário…
Quanto à SISA, sim, é verdade, uma vez que se trata de um imposto que era preciso pagar na altura da aquisição do imóvel (e que foi substituído pelo IMT)
Boa noite, estou a vender uma HPP e pretendo reinvestir as mais valias noutra habitação. Uma das casas que eu estou interessado tem 2 artigos que vão ser vendidos no mesmo negócio. A habitação tem inquilinos. Esta propriedade é elegível como HPP?
Obrigado
Se for morar para um desses artigos, esse será considerado HPP.
Em qualquer caso, na declaração de IRS, creio que apenas pode indicar um artigo como objeto de reinvestimento…
Boa noite, em 2008 (ainda solteiro adquiri com a minha esposa uma HPP, ficando cada um com 50% da mesma. Nesto momento queremos vender o imóvel, estando a investir na construção de uma nova HPP. Como deve preencher o anexo G (com os 50% ou 100%). As faturas da nova HPP devem ser passadas a mim na totalidade ou metade para a minha esposa?
Olá, João.
De acordo com as instruções de preenchimento do quadro 4 do anexo G, podem declarar a casa numa linha como pertencendo ao sujeito passivo B, no caso de sujeitos passivos casados ou unidos de facto que optem pela tributação conjunta dos seus rendimentos.
Só se optarem pela tributação separada é que precisam de declarar cada um a casa pela metade…
Quanto às faturas, o mesmo – apenas se pretenderem fazer declarações separadas é que precisam de ter faturas em nome dos dois…
Bom dia, adquiri um apartamento em 2001 que irei vender agora em 2019. Entretanto paguei uma quota extra de 1200€ para pintura do prédio. Esta despesa pode entrar como dedução para as mais-valias.
Olá, Bruno.
O artigo 51º do Código do IRS diz define despesas e encargos como sendo:
Se essa obra tiver valorizado o imóvel e decorrido nos últimos 12 anos, é dedutível.
Como não consegui encontrar um contacto telefónico vosso, vou deixar aqui a minha questão. Adquiri um apartamento em 2001 que estou a vender agora em 2019. Já recorri ao vosso simulador de Mais-valias onde obtive o valor a pagar.
A minha dificuldade está em identificar no meio de toda a papelada e documentação que tenho, o valor que paguei de escritura, SISA actual IMT, imposto de selo na escritura e ao banco, registos, etc, etc. Pretendo um atendimento pessoal nas vossas instalações a fim de me poderem ajudar neste processo e não ter surpresas futuras relativamente às Mais-valias.
Olá, Bruno.
Os contactos com o Doutor Finanças podem ser feitos através do formulário de contacto disponibilizado para esse efeito.