IRS

Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

Se vendeu ou pretende vender um imóvel, saiba neste artigo sobre as mais-valias e todas as despesas que pode deduzir em IRS.

Sofia Serrano Sofia Serrano , 15 Dezembro 2017 | 252 Comentários

Vendeu um imóvel e vai ter de pagar às finanças pelas mais-valias? Saiba quais as despesas que deve considerar para calcular as mais-valias da venda da sua casa.

A existência de mais-valias sobre imóveis acontece quando o valor da venda é superior ao valor de compra dos mesmos, ou seja, quando obtém lucro com a venda de uma casa. Este está sujeito a dedução no IRS e pode dar lugar ao pagamento de um imposto. 

"Como calcular as mais-valias da venda da minha casa?"

laptop com grafico no colo

O apuramento das mais-valias é feito através da diferença entre o valor da venda do imóvel e o valor de compra ao qual é multiplicado o coeficiente de desvalorização da moeda. A este valor vai ainda deduzir os encargos que teve com o processo de venda, bem como com as despesas que teve na valorização do imóvel, como por exemplo obras de melhoramento.  

Atente a imagem abaixo.

Nota: O coeficiente de desvalorização da moeda é publicado anualmente em Portaria na Autoridade Tributária Aduaneira.

Qual o valor sujeito a tributação fiscal?

O valor sujeito tributação corresponde a 50% do valor das mais-valias apurado. Os dados da venda deverão ser inseridos no anexo G (modelo 3) da declaração de rendimentos do vendedor.

Neste mesmo campo, para além dos dados que correspondem à venda do imóvel deverão também constar todas as despesas que teve com esta operação, nomeadamente despesas com escrituras ou obras de melhoramento da casa. Ao declarar as mesmas, está a reduzir valor das mais-valias, logo estará também a reduzir o imposto que terá de pagar sobre o lucro que obteve ao vender a sua casa.  

Todas as despesas que deve ter em conta para calcular as mais-valias da venda do seu imóvel

Obras de Manutenção

Este é o tipo de despesas que deverá deduzir no seu IRS, juntamente com os restantes dados da venda do imóvel. Se realizou obras com o objetivo de manter ou melhorar a sua casa, por forma a valorizá-la no momento da venda deverá declarar todas as faturas no IRS. Se investiu dinheiro em melhorias da casa, o seu lucro reduziu e isso deve estar espelhado naquilo que é declarado em termos fiscais.

Pedido de Certificação Energética

O certificado energético é obrigatório para todos os edifícios que são colocados à venda, independentemente da idade do mesmos. Trata-se de um documento que avalia a eficiência energética do imóvel e que é apresentado no momento de assinatura do contrato de compra e venda. Os custos dos mesmo variam entre os 28 €, no caso de T0 e T1, a 65€, no caso de T6 ou imóveis maiores. A este valor acresce o valor o IVA.

Leia ainda: Certificado Energético: o que é e como o pode obter

Comissão paga à imobiliária

Se optar por fazer a venda do seu imóvel através de uma agência imobiliária, esta cobrar-lhe-à uma comissão da venda do mesmo. Esta despesa poderá também ser deduzida em IRS, juntamente com as restantes despesas associada à venda da casa.

Imposto Municipal sobre Transmissão Onerosa de Imóveis

Trata-se um imposto que visa tributar as transmissões do direito de propriedade sobre bens imóveis, IMT. Este incide sobre o valor patrimonial tributário do imóvel, ou valor ou contrato ou ato estabelecido, de acordo com o que for mais alto. No portal de profissionais e empresas de mediação imobiliária de Portugal poderá simular o valor do IMT que terá de pagar.

Imposto de selo

Este é o imposto mais antigo do sistema fiscal português e incide sobre sobre os atos, contratos, documentos, títulos, livros, papéis e outros factos, previstos na Tabela Geral, que tenham ocorrido em Portugal e que estejam isentos de IVA.

Custos de solicitadoria

O serviço de solicitadoria é cobrado pelo solicitador que acompanha o processo (o solicitador é habitualmente indicado / aconselhado pelo Banco), para assegurar que os registos, documentos e escritura se encontram em conformidade. Os custos variam por cada solicitador.

Escritura

Esta é uma despesa que poderá incluir no IRS como despesa com o processo de compra e venda do imóvel. Não existe um valor fixo e depende dos emolumentos que são cobrados por cada cartório. Como valor indicativo, uma aquisição de 100.000 Euros, entre escrituras e registos, poderá custar entre 500 a 600 Euros.

Valor da Tributação - Atenção! 

Para apurar o real lcro obtido com a venda do seu imóvel deverá ter em conta o valor que terá de pagar em impostos, conforme explicação anterior neste artigo. Trocando por miúdos, é após a dedução das despesas com o processo de venda do seu imóvel e o apuramento do valor a pagar às finanças que terá o valor real do lucro que obteve com venda da sua casa.

Para saber qual o valor exacto que ganhou com a venda de um imóvel não se esqueça de indicar estas despesas. Se ainda tem dúvidas sobre o que são as mais-valias leia o artigo "Mais-valias: saiba o que são e como se calculam", bem como o artigo "IRS: Mais-valias em imóveis e exclusão de tributação", onde pode encontrar alguns exemplos de como calcular mais-valias em diferentes casos.

A Calculadora de Mais-Valias Doutor Finanças

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento. Calcule as suas mais-valias, aqui.

Se está a ponderar mudar de casa, o Doutor Finanças tem à sua disposição uma equipa de consultores com a missão de o ajudar a baixar os custos processuais do crédito habitação e a obter as melhores condições do mercado.

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293 comentários em “Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

  1. Boa tarde,
    Vendi uma casa que não era HPP. Com o lucro obtido, paguei o empréstimo que tinha sob a mesma e investi numa outra casa.
    A minha questão é onde coloco esta informação no IRS, visto que o anexo G só se refere a HPP.
    Grata pela ajuda dispensada.

    1. Olá Helena.

      Deve indicar a venda da casa no quadro 4 do anexo G. Não percebo onde viu a referência a que se destinava apenas a HPP, pode explicar melhor?

  2. Bom dia. Tenho dupla nacionalidade, portuguesa e angolana e possuo uma propriedade em angola que tenciono vender a um tambem luso-angolano, e a transacção do negócio vai ser feita em Portugal em euros, e a escritura vai ser feita obviamente em angola. Neste momento sou empregado em Portugal e a minha residência fiscal é portuguesa. Esta transacção tem o dever de pagar algum imposto em Portugal?
    Obrigado desde já

    1. Olá, Francisco.

      De acordo com o artigo 15º do Código do IRS, os residentes em Portugal são tributados tanto pelos rendimentos obtidos em Portugal como pelos rendimentos obtidos no estrangeiro.

      Para aferir se houve mais valias com essa venda deve, por esse motivo, entregar a sua declaração de IRS com o anexo J, preenchendo os dados necessários no quadro das mais valia. Caso esteja a pagar também imposto sobre essa venda em Angola, deve ainda indicar o montante lá pago, de forma a minimizar a dupla tributação…

      Recomendo ainda que dê uma vista de olhos à Convenção para evitar a dupla tributação, de forma a ver se há mais alguma coisa que se aplique ao seu caso em concreto…

  3. Boa tarde. O meu marido e o irmão compraram uma casa em 1988 por cerca de 15000€(3.000 contos na altura). Em 2009 eu e o meu marido pedimos um emprestimo e compramos a metade dele por 40.000€. Em Março de 2019 vendemos a casa por 50.000€. Pagamos a divida ao banco de cerca 30.000€. Haverá lugar a pagamento de imposto de mais valias? Obrigado.

    1. Olá, Ana.

      Há aí várias frações da casa, adquiridas em momentos e por montantes diferentes e cujas contas têm de ser feitas em separado.

      Por exemplo, o seu marido comprou 50% da casa em 1988 por 7.500€ e vendeu-a este ano por 25.000€. Em 2009, quer a Ana quer o seu marido compraram cada um 25% da casa por 20.000€ cada – frações que venderam agora por 12.500€ cada um.

      Assim de repente dá-me a sensação que não terão qualquer imposto a pagar. De qualquer forma pode usar a calculadora de mais valias para ficar com uma ideia mais concreta do que esperar – deve fazer as contas para cada fração separadamente…

  4. Gostava imenso que aqui nos informasse de Gabinetes que passam o Certificado Energético pelos valores que vocês anunciam ( entre € 28 e os € 65). Caso não seja pedir muito, também gostava que aqui nos informem onde podemos fazer uma Escritura com todos os Impostos, Taxas e Emolumentos entre os anunciados € 500 e os € 600.
    Ansiosamente grato.

  5. Boa tarde…o meu pai vendeu o imóvel dele porque ia ser penhorado. A venda foi de 58500€ pagou a hipoteca ao banco de 20000€, pagou uma divida de quase 7000€,ficou com 28500€. Disseram que tem que investir o € se nao as finanças ficam com 25% do valor total da venda. Podem me ajudar?

    1. Olá, Nádia.

      O que é tributado pelas Finanças são as mais valias que o seu pai tenha obtido com a venda da casa. Eventualmente até a vendeu com prejuízo, mas não dá dados suficientes para avaliar isso.

      Sugiro a utilização da calculadora de mais valias para tentar responder à sua questão. Se continuar com dúvidas, disponha…

  6. Boa tarde.Comprei um imóvel em 1999 por 70.000.00,em 2015 vendi o imóvel por 82.000.00.Paguei a dívida ao banco onde tinha o crédito habitação que era cerca de 52.500.00.Paguei á imobiliária 6.150.00 euros da venda,paguei cerca de 3.200 ao condomínio que era uma parcela de obras de requalificação do prédio mais 200.00 para obter o certificado energético.Posso pagar mais valias pelo montante que sobrou?Cerca de 10.000.00.Obrigado

    1. Olá, João.
      Se vendeu o imóvel em 2015, deve ter declarado a venda do mesmo na declaração de IRS entregue em 2016. Qualquer eventual tributação que tivesse de ocorrer já teria ocorrido nessa altura.

      Em qualquer caso, contas feitas por alto, não me parece que tenha tido mais valias (vendeu com prejuízo), logo também não haveria qualquer imposto a pagar relacionado com a venda do imóvel…

    1. Olá, João.

      De acordo com o artigo 46º do Código do IRS:

      O valor de aquisição de imóveis construídos pelos próprios sujeitos passivos corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno, acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superior àquele.

  7. Boa noite
    Gostaria de perguntar se vender uma casa que nao e hab.permanente, adquirida a 25 anos pelos Pais e a cerca de 8 anos doaram as 2 filhas tem mais valias a pagar 40% ?

  8. Bom dia. Se me permitem apresento a seguinte situação:
    – 2015 comprei a casa A;
    – 2018 vendi com lucro a casa A;
    – 2018 adquiri a casa B com o intuito de abater o lucro (mais valias) da casa A.
    – 2019 Gostaria de vender a casa B.
    Notas: Finalidade das casa sempre Habitação Própria Permanente

    Questões:
    – Pelo facto de ter sido usada a casa B para abater as mais valias da casa A há agora algum período que tenha de não vender a casa B para não ter que vir a pagar encargos relativos à casa A?
    – Caso na venda da casa B ocasione novamente mais valias entra novamente o ciclo de isenção por compra de Habitação Própria Permanente nos 36 meses subsequentes?

    Desde já muito obrigado pela atenção prestada.
    Com os melhores cumprimentos.

    1. Olá, Emanuel.

      Não, não está previsto nenhum prazo mínimo para manter a casa B como habitação própria e permanente (pelo menos para este efeito).

      Em caso de venda da casa B, tem novamente 36 meses para proceder ao reinvestimento do valor de venda, sim. Não se esqueça que deve indicar essa intenção de reinvestimento, se (e apenas se) for o caso, logo no ano em que declara a venda.

  9. No caso de vender uma propriedade herdada, e queremos investir noutra propriedade não temos nenhum benefício desde que não tenha domicílio fiscal nessa propriedade herdada.

    1. Olá, José.

      Se a sua questão é se tem direito a isenção sobre tributação, não, não tem, dado que não se tratava da sua habitação própria e permanente (o que é um dos requisitos impostos pelos nº 5 do artigo 10º do Código do IRS para essa isenção).