Quando começamos a procurar uma casa para comprar há muitos aspectos a ter em conta - desde a localização, ao tamanho do agregado familiar, até à proximidade com serviços e transportes. Mas às vezes, aquela que parecia ser a casa dos nossos sonhos, depois de uns anos, deixa de o ser, podendo até tornar-se no nosso pior pesadelo, ou porque os filhos saem de casa, ou porque estamos cansados do movimento da rua, ou porque mudámos de trabalho.
Leia ainda: Crédito Habitação: compre um sonho sem comprar um pesadelo
É nesse momento que descemos ao inferno - sites de imobiliárias guardados nos favoritos do computador, simulações de empréstimos a toda a hora e, claro, colocar a casa, que antes era de sonho e agora já não é, à venda! Um processo moroso e bastante desgastante, que na verdade pode ser bem mais fácil se, em vez de comprarmos casa, trocarmos de casa!
Vender a casa? Não, vamos antes trocar
Para fazer uma permuta - trocar um bem imóvel por outro bem imóvel, sem que sejam do mesmo preço, tipologia ou sem que estejam na mesma zona, é preciso, primeiramente, que já tenha uma casa comprada. Depois disso, há que encontrar alguém com quem possa efetivar a troca - da sua casa (que já não é de sonho) pela casa da outra pessoa que, de repente, parece encaixar perfeitamente na sua família. Assim, com apenas um contrato as partes assumem, simultaneamente, a posição de vendedor e comprador, minimizando custos associados, nomeadamente os emolumentos notariais.
Pague menos impostos
Além da poupança em emolumentos notariais, há ainda vantagens ao nível fiscal referentes ao pagamento do IMT (Imposto Municipal sobre Imóveis).
Ao comprar um imóvel o IMT é calculado com base no valor total da aquisição, ao contrário do que acontece nas permutas, onde o valor do IMT incide apenas sobre a diferença declarada dos valores dos imóveis.
Por exemplo, dois indivíduos decidem fazer um contrato de permuta entre o imóvel A – 150 mil euros - e o imóvel B – 200 mil euros. O valor do IMT incide sobre os 50 mil euros pagos pelo indivíduo que adquirir o imóvel B, e não sobre os 200 mil euros (valor total do imóvel).
Ou seja:
Com Permuta, o indivíduo que compra o Imóvel B, pagará consoante o tipo de imóvel. Se for um imóvel para:
- habitação secundária, paga € 500,00;
- habitação própria e permanente, paga € 0,00;
- se for um prédio urbano para qualquer outro fim, paga € 3.250,00
- se for um prédio rústico, paga € 25,00
Sem Permuta, o indivíduo que compra o Imóvel B, pagará, se for um imóvel para:
- habitação secundária, € 5.836,88;
- habitação própria e permanente, € 4.912,81;
- se for um prédio urbano para qualquer outro fim, € 13.000,00
- se for um prédio rústico, € 10.000,00.
Contas feitas, fazer um contrato de permuta pode ser uma opção viável a quem procura uma nova casa. Ainda assim é um processo que pode levar tempo - encontrar a combinação perfeita nem sempre é tarefa fácil. Há ainda outro aspecto importante a ter em consideração - a existência ou não de crédito habitação. Se os imóveis estiverem pagos, a troca é limpa. Caso existam créditos associados, o processo pode ser um pouco mais burocrático e implicar um novo contrato de empréstimo ou a constituição de uma nova hipoteca.
Ainda assim, quando estiver a pensar trocar de casa, um contrato de permuta pode ser uma boa forma de poupar dinheiro para outras coisas, que certamente vão ser precisas!
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
Etiquetas
- #Crédito habitação,
- #permuta de casa
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Boas!
Tenho uma hipoteca de 90 mil de um imóvel que pretendo vender por 140 mil e comparar um vivenda por 250 mil!
Se vender o imóvel irei abater a hipoteca e ficar com 50 mil o que serviria para dar entrada na compra da vivenda!
Ou seja, teria de pedir um crédito habitação de 200 mil , onde irá ter de burocracias um custo aproximado de 14 mil euros!
No caso de uma permuta não irá pagar esse valore??
Obrigado
Olá, Edgar.
Atenção que o valor a considerar de aquisição poderá não ser o valor do empréstimo.
No caso de uma permuta, pagará menos.
Boa tarde, tenho uma dúvida em relação ao processo de permuta de imóveis não habitacionais.
Neste caso pessoa A vai permutar Loja 1 com pessoa B que vai permutar Loja 2.
Pretendo saber se é apenas necessária uma escritura tal como é prática para os imóveis habitacionais ou duas escrituras, uma para cada imóvel.
Muito obrigada
Olá, Filipa,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa tarde, agradeco seu espaco, procurei no forum sobre a questao de Permuta no estrangeiro. Por exemplo, eu sou cidadao Portugues e Brasileiro, e possuo imoveis no Brasil, tudo legalizados e agora decidi fazer uma permuta com com outra pessoa que tem imoveis aqui em Portugal, olha questionei muitas pessoas, e que dizem especialistas, e simplesmente eles me dizem que nao posso fazer, e que nao e possivel. Entao a pergunta e, isto e possivel? fazer a permuta entre imoveis entre Brasil e Portugal? quais impostos, o que devo pagar para poder legalizar tudo isso, digamos um imovel que estou legociando no valor de 200 mil euros, e que a pessoa ja aceitou no mesmo valor do Brasil o combinado. seria entao uma troca simples sem pagamentos entre as partes. O que fazer?
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Antes demais, quero agradecer pela vossa preciosa ajuda e esclarecimento a todos estes leitores, que tal como eu que precisamos de alguns esclarecimentos sobre este assunto ( Permuta )
Muito obrigada pela vossa generosidade e atenção.
Olá, Marco.
Obrigada nós pelo seu comentário! 🙂
Olá, boa tarde
Gostaria de saber se as condições que são explicadas, de isenção de IMT etc, se referem apenas a intervenientes particulares ou se um deles for profissional (construtor) também se aplicam.
E é só entre imóveis urbanos ou pode ser um rústico para construção?
Já agora, que legislação aconselha para melhor aprofundamento destas questões?
Muito obrigado
Olá, Lúcia,
Obrigada pela sua pergunta.
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Boa noite!
Tenho imóvel com hipoteca! Pretendo vender esse imóvel através de uma permuta técnica e adquirir uma nova habitação. Neste caso iria trocar para uma casa de valor mais baixo. Venderia o meu imóvel por 340.000€ e compraria novo imóvel por 250.000€. Tendo valor em dívida atual de 150.000€, como se procede com financiamento?
Neste caso se trocasse o meu imóvel com um construtor ele tinha que me dar a diferença (90.000€). Se assim fosse como posso liquidar o crédito atual? Será que nestes casos não pode haver permuta? Ou será que posso pedir crédito para aquisição de habitação nos moldes normais, ou seja, até aos 80% do valor de aquisição?
Cumprimentos,
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
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Bom Dia,
Em primeiro lugar quero agradecer a partilha deste tipo de artigos com muitas informações úteis aos cidadãos.
No inicio deste ano adquiri, a titulo particular, um terreno para construção no valor de 290M€, sem recurso a empréstimo bancário, com o objetivo de construir a minha futura habitação própria e permanente (HPP) e reinvestir o valor de 140M€ resultante da venda da minha anterior HPP em Setembro de 2019. No entanto e após contactos com o gabinete de arquitetura, aconselharam-me a construir um edifício com 8 frações autónomas, cujo pedido de informação prévia (PIP) camarário já se encontra aprovado. As minhas duvidas são as seguintes:
1 – Em relação ao reinvestimento na HPP, devo declarar no IRS de 2020 no anexo G, como reinvestimento o valor total ou parcial (permilagem) do terreno? Pois vou construir no terreno não só a minha HPP mas também mais 7 outras frações, ou devo declarar no IRS de 2021/2022 apenas, como revestimento os custos das obras de construção da fração para HPP (previstos de +/-140M€) ou ainda declarar o Valor Patrimonial Tributário (VPT) da fração para HPP quando concluída (estimado em 200M€)? Agradeço por favor que me informem se tenho outras opções e qual será a mais vantajosa.
2 – Quais são os prazos a contar da data da venda da anterior HPP (Setembro de 2019) que tenho para:
2-1 – Reinvestir no caso de construção da nova HPP (36 meses)?
2.2 – Inscrever a matriz da fração da nova HPP (48 meses)?
2.3 – Declarar/registar a fração como nova HPP (54 meses)?
3 – Como é calculada as mais-valias da venda das outras 7 frações (habitações secundárias), estando em causa a venda de imóveis na esfera particular do contribuinte, o valor é calculado pela fórmula: MV = VR – (VA x coef +EV + DAL), em que MV = mais-valia, VR= valor realização, VA= valor de aquisição, Coef = coeficiente desvalorização da moeda, EV = encargos com a valorização, DAL= despesas de alienação e aquisição.
3.1 – Como se calcula o valor de aquisição (VA) é igual ao VPT da fração? Ou á soma do valor parcial (permilagem) do terreno com os custos das obras de construção da fração?
3.2 – O imposto a pagar incidirá apenas sobre 50% do valor apurado da mais-valia (MV)? Mesmo sendo habitação secundária.
4 – Um dos construtores propôs-me um contrato de permuta do terreno (390M€) e +210M€ a pagar na data da escritura de compra das 3 frações que me dará em troca, a construir no prazo de 2 anos, no valor de 600M€ calculado através do VPT estimado (200M€x3), sei que um contrato de permuta funciona com se fossem 2 escrituras em separado uma venda e outra de compra, mas tenho as seguintes duvidas:
4.1 – De que forma posso salvaguardar-me de possíveis incumprimentos por parte do construtor, devo evo exigir uma garantia bancária, ou uma hipoteca no terreno a meu favor no valor de 390M€ se o construtor pretender efetuar a escritura de compra do terreno de imediata para utilizar o terreno como garantia para financiamento bancário para à construção? Que outras operações mais seguras poderão ser realizadas? O contrato de permuta deve ter penalizações no caso de incumprimento dos prazos de entrega? Que outras situações devem ser acauteladas?
4.2 – Como poderei ou deverei efetuar o reinvestimento dos 140M€ no caso da minha nova HPP ser uma da 3 frações da permuta?
4.3 – Vou ter de pagar mais-valias da venda do terreno ao construtor? Pois o valor da realização/venda será 390M€ e o de aquisição foi 290M€?
4.4 – Vou ter de pagar IMT na compra das 3 frações? Como se calcula o IMT a pagar sabendo que uma delas será a minha nova HPP, que o VTP estimado para cada uma é de +/- 200M€, que na permuta de imóveis apenas paga IMT sobre a diferença (210M€) que por fração é de +/- 70M€ =210M€/3, que a fração para HPP está isento de IMT até 92.407€ e que para habitação secundaria paga 1% de IMT até 92.407€?
4.5 – Vou ter de pagar mais-valias da venda das outras 2 frações secundárias? Neste caso o valor de aquisição será o maior destes valores: 200M€ ou o VPT da fração?
Agradeço desde já a resposta, sei que são muitas perguntas, mas não sei onde posso obter este esclarecimento de forma fidedigna
Obrigado e estou ao dispor para qualquer esclarecimento adicional.
Cumprimentos.
Olá, Isidro.
1. Em primeiro lugar, uma nota para o facto de que se o imóvel foi vendido em setembro 2019, a declaração de IRS já devia ter sido feita, e no quadro 5 do anexo G indicado o montante que tenciona reinvestir (conforme indicado no nº5 do artigo 10º do Código do IRS). Se não o fez, a questão do reinvestimento já não se coloca, pois o imposto a pagar sobre as mais-valias já foi calculado.
Pessoalmente acho que faz sentido considerar apenas o valor correspondente à fração que vai habitar. Até porque o nº6 do mesmo artigo refere que tem de afetar o imóvel à sua habitação até ao fim de 2024 e só o poderá fazer com uma das frações, naturalmente.
Uma vez que tem que conseguir comprovar os montantes gastos com o reinvestimento, o valor patrimonial não se aplica aqui. Pessoalmente acho que poderá considerar a permilagem do custo do terreno correspondente à fração que vai habitar, somado dos custos de construção com essa fração. Mas como vai haver alterações ao título constitutivo quando passar a propriedade horizontal, provavelmente haverá outras questões a ter em conta. Por exemplo, até que ponto é que consegue imputar determinado custo a essa fração? O custo da ligação à rede elétrica ou de saneamento, por exemplo, é um custo com a construção do edifício, não especificamente com essa fração.
O que lhe recomendo, dada a complexidade do cenário, é pedir uma informação vinculativa nas Finanças.
2. Esses prazos estão todos referidos nos nºs 5 e 6 do artigo 10º já referido e são, respetivamente, de 36 meses, 48 meses e até ao fim de 2024.
3. De acordo com o artigo 46º o valor de aquisição de imóveis construídos pelo próprio corresponde ao valor patrimonial inscrito na matriz ou ao valor do terreno acrescido dos custos de construção devidamente comprovados, se superiores. Neste caso já me parece relativamente simples considerar o custo de construção do imóvel como um todo e depois considerar o custo de cada fração em função da sua permilagem.
Os 50% referidos pelo artigo 43º aplicam-se independentemente da finalidade do imóvel.
4.1 – não percebi bem o negócio que lhe foi proposto. Talvez por isso também não estou bem a ver que tipo de incumprimento tem em mente.
Numa permuta de imóveis, trocam-se imóveis que já existem, em função do valor que lhes é dado naquele momento.
4.2 – Mas a permuta seria feita agora ou só depois dos imóveis construídos?
4.3 – Se na altura da permuta avaliar o terreno por um valor superior àquele que pagou por ele será essa a sua mais-valia, sim.
4.4, 4.5 – Continuo sem perceber bem o negócio que lhe foi proposto… Se o terreno é seu, as frações também o são, não? Como é que vai dar um terreno em troca de frações que já são suas?
Quanto à “resposta fidedigna”, reitero a sugestão de pedir uma informação vinculativa nas Finanças…
Boa tarde Dr. Paulo Aguiar,
Agradeço desde já as respostas as minhas questões. O meu muito obrigado.
Questão 1 – A venda do imóvel em setembro 2019 já foi declarada no IRS de 2019, entregue em 2020 com reinvestimento total (140.000€), a minha questão é se devo declarar no IRS de 2020, a entregar em 2021 no anexo G como reinvestimento dessa venda de 2019, a compra do terreno, e se devo utilizar o valor total ou parcial, pois a PH com a permilagem deverá sair no inicio de 2021 e a construção só iniciará no 3 trimestre de 2021.
Questão 4 – O negocio proposto é um contrato de permuta em que eu dou o terreno, que se atribui o valor de 390M€ + 250M€ (em dinheiro) = 600M€, e o construtor dá em permuta 3 das 8 frações que vai construi no terreno, em que se atribui o valor de +/- 200M€/fração x 3 = 600M€, ou seja a permuta de um imóvel (bem presente) por 3 imoveis a construir (bens futuros) mais 210M€ em dinheiro. As restantes 5 frações a construir ficarão propriedade do construtor. Este tipo de permuta é muitos usual quando se trata de terrenos para construção, a permuta permite realizar 2 escrituras em simultâneo, a venda do terreno por permuta (390M€) e a compra de 3 das 8 frações por 600M€ (390M€ permuta +210M€ em dinheiro) ao construtor. As minhas duvidas são as seguintes:
4.1 – A escritura de venda do terreno por permuta (390M€) pode ser efetuada antes da escritura/registo da propriedade horizontal (frações)?
4.2 – Como poderei ou deverei efetuar o reinvestimento dos 140M€ no caso da minha nova HPP ser uma da 3 frações da permuta?
4.3 – Vou ter de pagar mais-valias da venda do terreno ao construtor? Pois o valor da realização/venda será 390M€ e o de aquisição foi 290M€?
4.4 – Vou ter de pagar IMT na compra das 3 frações? Como se calcula o IMT a pagar sabendo que uma delas será a minha nova HPP, que o VTP estimado para cada uma é de +/- 200M€, que na permuta de imóveis apenas paga IMT sobre a diferença (210M€) que por fração é de +/- 70M€ =210M€/3, que a fração para HPP está isento de IMT até 92.407€ e que para habitação secundaria paga 1% de IMT até 92.407€?
4.5 – Vou ter de pagar mais-valias da venda das outras 2 frações secundárias? Neste caso o valor de aquisição será o maior destes valores: 200M€ ou o VPT da fração?
Agradeço mais uma vez toda a disponibilidade.
Cumprimentos.
Olá,
Obrigada pela sua pergunta.
Lamentamos não ter conseguido responder a esta questão em tempo útil, mas tivemos um pico muito grande de comentários e não nos foi possível responder a todos. Sugerimos que, caso ainda considere pertinente, deixe um novo comentário no nosso portal. Neste momento já estamos a conseguir normalizar a capacidade de resposta.
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Boa tarde… Vou fazer permuta da minha casa ja temho o crédito aprovado para pagar a diferença. A questão é como foi tratado tudo por uma intermediaria de crédito e nao uma agência quem trata do contrato e escritura daa casas.questão?
E o banco?
Olá, Tânia.
Qualquer pessoa pode tratar disso. Sugiro que uma das partes interessadas na permuta contacte a Conservatória do Registo Predial mais próxima para saber como avançar com o processo.