Finanças pessoais

Simulador de Mais-valias de Imóveis 2020

Saiba o valor das mais-valias na venda de um imóvel, bem como o valor a pagar de imposto a pagar.

Sofia Serrano Sofia Serrano | 14 Comentários

O Simulador de Mais-valias de Imóveis 2020 vai permitir-lhe calcular as suas mais-valias na venda de um imóvel, bem como o valor de imposto que vai pagar aproximadamente em 2020, caso não esteja isento.

A atualização desta ferramenta vai ser feita logo após a aprovação final do Orçamento do Estado (OE) e a respetiva divulgação das informações em fontes oficiais. Assim, para calcular as Mais-valias, bem como o imposto a pagar pode continuar a utilizar Calculadora de Mais-valias de Imóveis de 2019. A informação dada por esta ferramenta é válida até a aprovação final do OE.

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais-valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador de mais-valias de imóveis 2020 pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

Quais os dados necessários para utilizar o Simulador de Mais-valias de imóveis 2020 corretamente?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos no Simulador de Mais-valias 2020 para conseguir realizar o cálculo com mais precisão. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

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18 comentários em “Simulador de Mais-valias de Imóveis 2020

  1. comprei um imovel em 2007 por 132500.00.
    Em 2019 vendi por 232000.00.
    Em 2015,e 2016 paguei cerca de 33.000.00 do empréstimo á CGD ,gastei 2362.42 na escritura,no IMT paguei 2953.00.
    gastei cerca de 1000 euros na recuperação de alguns danos da casa.
    Pergunto posso englobar todos estes gastos.
    obrigado pela ajuda ,e espero ter sido claro

    1. Olá, José.

      De acordo com o artigo 51º do Código do IRS pode deduzir os encargos inerentes à aquisição (escritura, IMT, IS, etc do imóvel vendido), venda (certificado energético, comissão imobiliária, etc) e obras de valorização do imóvel que tenha feito nos 12 anos anteriores à venda (obras de manutenção poderão não ser consideradas obras de valorização – em caso de dúvida, recomendo contactar as Finanças e pedir a opinião sobre o tipo de obra concreto).

  2. Comprei um imóvel por 92000 e vendi por 132000.Comprei novo imóvel por 162000.Paguei comissão a imobiliária, imt, nova escritura, comissões para novo empréstimo, obras na casa nova.Tudo isto perfez 30400euros.
    Há lugar a pagamento de mais valias?

    1. Olá, Susana.

      Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.

      Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.

      Chamo apenas a atenção para dois pontos:
      * as despesas que referiu, podem efetivamente constar na rúbrica de despesas e encargos desde que tenham a ver com o imóvel que foi vendido (o custo da escritura da casa nova não entra no cálculo da mais valia, o da escritura da casa antiga é que sim, por exemplo).
      * Quer as obras quer o preço pago pela casa nova contam como reinvestimento desde que não tenha recorrido a empréstimo bancário para esse efeito. Caso contrário deve deduzir o valor do empréstimo ao montante a reinvestir.

      1. Obrigada pela resposta célere. Estou um bocado baralhada.
        Então, com os 40000 que realizamos com a venda do apartamento antigo demos 16000 de entrada para o novo e pagamos cerca de 8200 à imobiliária.
        Tínhamos pago 2000 de escritura aquando da compra do velho apartamento, em 2018.
        No novo apartamento vamos fazer obras no valor de 32000. Pedimos 25000 ao banco e vamos pagar o resto com capital próprio.
        Acha que vamos pagar muito de mais valias?

      2. Se não responde à pergunta que fiz na mensagem anterior, também não me vou dar ao trabalho de fazer o trabalho por si e andar a inventar os dados que não indica para responder à sua.

        Algumas correções aos termos que está a utilizar:
        * o valor de realização não foi 40.000€ mas sim 132.000€ pelos dados que indicou. Realização, neste contexto, é sinónimo de valor da venda.
        * as mais-valias não se pagam. Mais-valias é sinónimo de lucro. Corresponde, grosso modo, à diferença entre o valor da venda e o valor atualizado da compra (que não consigo calcular porque não fornece toda a informação necessária apesar de já ha ter pedido). São ainda subtraídas outras despesas e encargos com o imóvel vendido.
        * o que a Susana poderá ter de pagar é o imposto sobre as mais-valias (IRS). Obviamente, desde que tenha tido mais valias com a venda do imóvel. Se tiver vendido o imóvel com menos-valias, não terá qualquer imposto a pagar, naturalmente.

        Se ambos os imóveis se destinam à sua habitação própria e permanente, e dado que pretende reinvestir o dinheiro no outro imóvel, então aplica-se o nº5 e seguintes do artigo 10º do Código do IRS. Segundo as regras lá descritas, e porque vai reinvestir parte do dinheiro da realização noutro imóvel, terá direito a isenção de tributação sobre as mais valias (provavelmente parcial).
        Mais uma vez, a calculadora faz estas contas todas por si desde que lhe indique todos os dados pedidos…

  3. Boa tarde. No simulador não se consegue alterar o ano de venda para anos anteriores a 2018…
    E o valor pago de empréstimo não é englobado nos cálculos?
    Obrigada

    1. Olá, Ana.

      Não dá para anos anteriores a 2018, porque apenas foram carregados os coeficientes de atualização monetária a partir desse ano.

      Se for necessário para o cálculo do imposto, a calculadora pede o valor amortizado ao empréstimo. Se for irrelevante não pede.

  4. Boa tarde.
    Agradecia esclarecimento sobre o seguinte:

    Pelo que entendo, seu eu tiver como HPP um imóvel detido pelos meus pais, que depois é feita uma doação do mesmo para mim, o valor de aquisição que será considerado para calculo de mais valias, será o valor do imóvel à data da doação.

    Após a doação desse mesmo imóvel, seu eu adquirir um segundo imóvel através de um empréstimo bancário com financiamento de 100% da aquisição, com o intuito de ser a minha nova HPP, poderei abater nesse empréstimo o valor total da venda do imóvel que me foi doado sem estar sujeito a tributação de mais valias, sendo que a venda do imóvel ocorre após a aquisição da nova HPP? Em caso afirmativo que prazos terei para o fazer? E em termos de IRS o que teria de ser declarado e quando?

    Obrigado
    Cumprimentos

    1. Olá, Bruno.

      A descrição está um pouco confusa, mas parece-me que sim.

      De acordo com esta informação vinculativa a amortização do empréstimo contraído para a compra da casa nova pode ser considerada reinvestimento desde que efetuada logo após a venda da casa antiga.

      De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS tem 24 meses para vender a casa antiga desde a compra da nova para ter direito a essa isenção de tributação sobre as mais valias.

      Na declaração correspondente ao ano da venda do imóvel deve declarar a venda no quadro 4 do anexo G e o reinvestimento no quadro 5.

      1. Muito Obrigado Paulo pela resposta.

        Peço desculpa de nao ter sido muito claro.

        Contudo surgiu outra questão, que é o facto de, para a situação acima descrita ser possível, a doação do imóvel inicial teria de occorrer anteriormente a ser contraido o emprestimo que mencionei correcto?

        Desde já agradeço.
        Cumprimentos

  5. Boa noite.
    Vendi um imóvel em 2019, no qual tive mais valias.
    Já compreendi a forma como devo preencher o anexo G. No entanto, tenho ainda uma dúvida.

    Quando simulo a declaração sem anexo G, a simulação diz-me que devo receber cerca de 3000€.
    Quando simulo com o anexo G, e preencho o campo 5 dizendo que pretendo reinvestir todo o valor que ganhei com a venda da casa, o resultado da simulação indica-me 700€ a receber.

    A que se deve isto?
    Uma vez que pretendo reinvestir todas as mais valias, não deveria receber o mesmo valor?

    Obrigada

    1. Olá, Liliana.

      De acordo com o nº5 do artigo 10º do Código do IRS, o valor a reinvestir para ficar completamente isenta de tributação sobre as mais valias não é o valor das mais-valias mas sim o valor pelo qual vendeu a casa (deduzido, eventualmente, da amortização do empréstimo que tivesse sobre a casa vendida).

  6. Boa tarde.
    Agradecia esclarecimento sobre o seguinte:
    Em 2019 vendi um terreno que tinha herdado dos meus pais. Ao preencher o anexo G, que data vou colocar no ano e mês de aquisição?
    Cumprimentos.
    José Correia

    1. Olá, José.

      Deve indicar a data de falecimento dos seus pais.
      Se por acaso herdou uma parte do terreno de cada um deles em datas diferentes, e porque este simulador não suporta a declaração de mais do que um imóvel, sugiro que ou faça as contas para cada parte separadamente ou simule dando as datas correspondentes àquele de quem herdou uma quota parte do imóvel maior (à partida, do último a falecer).

      Neste último caso, e do ponto de vista da declaração de IRS, deve criar duas entradas no quadro 4 do anexo G, indicando em cada uma os valores correspondentes ao quinhão do imóvel correspondente…

    1. Olá, Inês.

      Pois não. Os resultados vão sendo apresentados automaticamente assim que estejam preenchidos os valores necessários para efetuar o cálculo.