Garantia pública, isenção de IMT e de imposto do selo, e descontos nos emolumentos de registo da aquisição e da hipoteca. Estes são os apoios à compra de casa para jovens atualmente em vigor, cujo objetivo é ajudar os compradores até aos 35 anos a adquirir a primeira habitação própria permanente.
A garantia pública permite pedir crédito sem precisar de pelo menos 10% de entrada e as isenções tributárias permitem não pagar os dois principais impostos associados à compra.
Recordamos as regras e mostramos qual o impacto para quem vai comprar casa.
Garantia pública no crédito habitação
Em condições normais, os bancos só podem emprestar até 90% do menor valor entre a aquisição e a avaliação do imóvel no financiamento de habitações próprias permanentes. Ou seja, se a referência for 200 mil euros, a instituição bancária pode emprestar até 180 mil euros. Estas são recomendações do Banco de Portugal, mas há bancos que têm critérios ainda mais apertados (80% ou 85%, por exemplo).
No entanto, a garantia permite quebrar estas regras e possibilita ter acesso a 100% de financiamento. Neste regime, o Estado funciona como fiador, intervindo se o jovem não pagar as prestações ao banco. Mas há um limite do montante garantido: 15% do capital em dívida contratado.
Ou seja, numa casa de 200 mil euros financiada a 100%, o Estado vai pagar prestações em falta até ao limite total de 30 mil euros.
Mas esses pagamentos não são de borla, uma vez que o comprador tem de devolver esses valores mais tarde. O fluxo é o seguinte:
- O cliente falha pagamento → O banco ativa a garantia → O Estado paga ao banco → O banco e o cliente resolvem a situação como se não houvesse garantia → O banco devolve o dinheiro ao Estado
Os critérios para beneficiar são:
- Ter entre 18 e 35 anos de idade e domicílio fiscal em Portugal;
- Os rendimentos não podem ultrapassar o 8.º escalão do IRS;
- Não se pode ser proprietário de prédio urbano ou de fração autónoma de prédio urbano habitacional;
- Não pode haver dívidas às Finanças e à Segurança Social;
- Não se pode já ter usufruído da garantia pessoal do Estado;
- O valor da transação não pode exceder os 450 mil euros.
O estado mantém-se como fiador durante 10 anos, sendo que a contagem não renova em caso de transferência do crédito para outra instituição.
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Qual o impacto na procura de casa?
Vamos usar o Simulador de Compra de Casa do Doutor Finanças para perceber qual o impacto que a garantia tem isoladamente no preço da casa para que se pode apontar. Neste caso, vamos excluir a isenção de IMT e imposto do selo.
Sem garantia, um casal com um rendimento líquido de 3.000 euros e capitais próprios de 20 mil euros pode apontar para uma casa de 156.804 euros num cenário recomendado. Os capitais próprios são divididos entre 15.680 euros para a entrada e 4.320 para impostos e outras despesas.
A prestação é de 563,76 euros, ficando com uma taxa de esforço de 19%. Para fazer as contas, o simulador assumiu uma taxa mista de 3,70%, prazo de 40 anos e financiamento de 90%.
No entanto, ao comprar casa com recurso à garantia do Estado, o valor da casa que este casal pode procurar num cenário recomendado sobe para 269.568 euros. Aqui, o simulador assumiu um financiamento de 97,51%, ou seja, dos 20 mil euros de capitais próprios, apenas 6.724 euros são usados na entrada.
Mas há outro fator determinante que ajuda a explicar o porquê de o imóvel ser mais caro: a taxa de esforço subiu de 19% para 35%. Aliás, este é um dos aspetos a que os jovens devem estar muito atentos quando pensam em aderir à garantia, uma vez que um empréstimo maior significa pagar mais todos os meses e significa também pagar mais juros durante esse tempo.
A informação que consta no artigo não é vinculativa e não invalida a leitura integral de documentos que suportem a matéria em causa.
