Para ajudá-lo na escolha do crédito habitação, existe um documento que todos os bancos onde obtém proposta lhe apresentam, e que deve sempre analisar: a Ficha de Informação Normalizada Europeia (FINE).
Com uma estrutura semelhante em todos os bancos tem como objetivo facilitar a comparação entre as várias propostas de crédito. Neste documento tem toda a informação relativa aos custos totais de cada proposta de crédito, podendo assim verificar qual a opção mais barata ou que melhor responde às suas necessidades.
De seguida, destacamos as principais informações que pode encontrar na FINE e para as quais deve olhar com maior atenção, antes de escolher entre as propostas de crédito.
Taxa de juro
Uma informação muito importante que deve verificar na FINE é a taxa de juro aplicável ao empréstimo. Existem três modalidades distintas, nomeadamente:
- Taxa fixa: a taxa de juro é sempre a mesma durante todo o empréstimo, fazendo com que o valor da prestação se mantenha inalterado. A taxa de juro fixa é acordada com o banco;
- Taxa mista: a taxa de juro é fixa durante parte do empréstimo. Após esse período, a taxa passa a ser variável. Ou seja, por exemplo, num empréstimo a 30 anos, é possível fixar a taxa de juro por um certo período, por exemplo nos primeiros 10 anos;
- Taxa variável: a taxa de juro varia durante todo o período do empréstimo em função da variação das taxas Euribor. Assim, a prestação é variável ao longo de todo o empréstimo.
Euribor + spread
Os bancos definem que a taxa de juro de um empréstimo é a Euribor a um determinado prazo acrescida de um spread. A Euribor trata-se de uma taxa de referência no mercado interbancário da zona euro, servindo de referência para os empréstimos, nomeadamente para o crédito habitação.
Existem taxas Euribor a vários prazos, sendo que no caso do crédito habitação a mais usada é a seis meses.
Por norma, a taxa Euribor a 12 meses é maior do que a seis meses, pelo que é importante verificar qual é a taxa utilizada pelo banco. Para além disso, no caso da taxa usada ser a 12 meses, tal significa que a prestação é revista apenas de 12 em 12 meses, ou seja, na prática a prestação será fixa durante um ano. Por outro lado, caso a taxa utilizada seja a seis meses, a sua prestação é atualizada de seis em seis meses.
Relativamente ao spread, o mesmo corresponde à margem de lucro do banco no empréstimo, sendo uma taxa sempre fixa. No entanto, existe sempre a possibilidade de renegociar em baixa o valor do spread com o banco a qualquer momento.
Em termos práticos, se num determinado empréstimo, o spread for de 1%, e se a taxa de referência for a Euribor a 12 meses, que atualmente se situa em cerca de 0,5%, tal significa que taxa de juro aplicável ao empréstimo seria de 1,5%.
Outros custos
Para além dos juros, existem outros custos num crédito habitação, os quais deve ter em consideração aquando da análise das várias propostas.
Durante o pedido de um crédito habitação o banco pode cobrar várias comissões, designadamente:
- Comissão de dossier: é uma comissão cobrada independentemente da aprovação do crédito, e que tem como objetivo cobrir os custos do banco com a análise do processo de crédito;
- Comissão de avaliação: trata-se de uma comissão cobrada pela avaliação do imóvel por um perito. De acordo com as regras do Banco de Portugal, no caso de imóveis para habitação própria e permanente o limite máximo do empréstimo é de 90% do valor do mesmo. Assim, em termos práticos, caso pretenda comprar um apartamento no valor de 100.000€, e o mesmo seja avaliado pelo banco em apenas 90.000€, o banco apenas lhe pode emprestar 81.000€, que corresponde a 90% de 90.000€;
- Comissão de formalização: trata-se de uma comissão a pagar no momento da celebração do contrato de empréstimo.
Para além destas comissões, existem ainda outros custos ao longo de todo o período de empréstimo. Estes custos estão relacionados com o seguro multirriscos e o seguro de vida, que são obrigatórios ter durante todo o empréstimo.
Indicadores para comparar propostas
Taxa anual efetiva global (TAEG)
Para analisar as várias propostas de crédito habitação, existe um indicador que pode encontrar na FINE, que é a Taxa Anual Efetiva Global (TAEG). Esta taxa representa o custo anual total do empréstimo para o cliente, medido em percentagem face ao valor total do empréstimo. A mesma engloba para além dos juros, os custos com comissões e seguros, pelo que é considerada como sendo um indicador mais completo do que a taxa de juro para comparar propostas.
Assim, é possível que uma proposta de crédito tenha uma taxa de juro mais baixa, mas a sua TAEG seja superior. Nesse caso, deve optar pela proposta que tenha uma TAEG inferior, mesmo que a sua taxa de juro seja mais alta.
Numa FINE, normalmente aparecem duas TAEG. A primeira não tem em consideração, o spread bonificado oferecido pelo banco, no caso de contratar os seguros e outros produtos no banco. A segunda tem em consideração o spread bonificado do banco, sendo assim mais baixa. Deste modo, para comparar as várias propostas, deve verificar se pretende ou não contratar os produtos no banco. Se a sua decisão for nesse sentido, deve considerar, para efeitos de comparação, a TAEG que se encontra na seção Vendas Associadas Facultativas.
Montante total a reembolsar (MTIC) e quadros de reembolso
Logo nas primeiras páginas da FINE, tem a indicação do montante total a reembolsar (MTIC) que corresponde ao custo total com o crédito. Ou seja, tem a indicação do valor absoluto total do custo. Para além disso, também é indicado qual o valor que paga por cada 1€ de valor emprestado. Assim, ao comparar as várias propostas, tendencialmente deve optar pelo que tenha um valor mais baixo. No entanto, tome note que este valor nas páginas iniciais não tem em consideração o spread bonificado associado à contratação de certos produtos, como os seguros, através do banco.
Assim, se pretender contratar produtos, como os seguros, no banco, para comparar as várias propostas deeve usar o quadro de reembolso, que aparece nas páginas finais. Neste quadro tem um resumo do plano de pagamentos do empréstimo, que inclui os juros a pagar, comissões, seguros, entre outros. No fim do quadro tem a indicação do Valor Global a Pagar, que considera o efeito do spread bonificado. Assim, deve comparar este valor nas várias propostas, e optar pelo que tenha um menor custo.
Custos com reembolso antecipado
Caso tenha condições financeiras e seja do seu interesse, saiba que é possível efetuar amortizações antecipadas do empréstimo. No entanto, esta ação tem um custo que varia, consoante o empréstimo tenha uma taxa de juro fixa ou variável.
Assim, caso opte por taxa fixa o custo é de 2% sobre o valor reembolsado. Ou seja, se amortizar 10.000€, tem um custo de 200€. Por oposição, no caso de taxa variável, por norma, esse custo é de 0,5% sobre o valor reembolsado. Ou seja, se amortizar os mesmos 10.000€, neste caso o custo é apenas de 50€.
Em resumo ao escolher uma proposta de crédito habitação, não deve ter apenas em consideração o spread, mas considerar também todos os outros custos, como por exemplo, as comissões bancárias e os seguros.