Comprar uma casa com recurso a um crédito habitação é uma decisão que requer a análise de vários fatores, mas principalmente das suas finanças pessoais. Afinal, na maioria dos casos, os bancos já não financiam 100% do valor do imóvel e existem despesas adicionais que terá de suportar. Perante este cenário, alguns clientes ficam com a dúvida se podem pedir um crédito pessoal para completar o crédito habitação.
Explicamos, neste artigo, quais as possibilidades e os cuidados a ter com algumas decisões.
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Posso pedir um crédito pessoal para o valor que o banco não financia?
Não. De acordo com o Banco de Portugal, os consumidores que pretendam contratar um crédito habitação onde o financiamento corresponde a 80% ou a 90% do valor do imóvel (rácio LTV - loan-to-value) devem possuir capitais próprios para suportar o valor restante.
Isto porque, se recorrer a um crédito pessoal para completar o crédito habitação, ficará a pagar duas prestações de crédito em simultâneo. E no caso de um crédito pessoal, as taxas de juro são mais elevadas e o prazo do empréstimo mais curto.
Logo, adicionar uma mensalidade de um crédito pessoal à mensalidade de um crédito habitação faz disparar a taxa de esforço. E, como consequência, coloca em risco as finanças pessoas dos mutuários. O que inevitavelmente aumenta o risco de entrar em incumprimento.
Esta regra do Banco de Portugal foi introduzida em julho de 2018, no âmbito de um pacote de recomendações relativas à concessão de créditos, com novos limites aos critérios de avaliação de risco.
E, no caso do crédito habitação, a recomendação que vigora até hoje é que o rácio LTV deve ser inferior ou igual a 90% do valor solicitado para uma habitação própria e permanente. O que, na prática, quer dizer que podem financiar, no máximo, 90% do valor da avaliação ou da aquisição (o valor mais baixo).
Preciso sempre de ter uma poupança de 10% do valor do imóvel?
Na maioria dos casos, precisa de uma poupança superior a 10% do valor do imóvel. É preciso salientar que não existem garantias que todos os bancos financiem o valor do seu imóvel a 90%. Além disso, a compra de uma casa envolve outro tipo de despesas relacionadas com a contratação do crédito, como o pagamento de impostos, comissões e encargos com todo o processo de aquisição.
Assim, deve preparar-se financeiramente para cobrir no mínimo 10 a 20% do valor do imóvel que pretende comprar. O ideal é que tenha capitais próprios superiores a este valor para cobrir as restantes despesas com a aquisição e financiamento.
Além disso, quando celebra o Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV) o vendedor exige uma entrada. E, na maioria dos casos, esta corresponde a 10% do valor da casa que pretende comprar.
Para ter uma ideia, se quiser comprar um imóvel cuja avaliação é 140.000 euros, precisa de ter, no mínimo, entre 10% e 20% desse valor. Ou seja, entre 14.000 e 28.000 euros.
O único caso onde pode obter um financiamento a 100% é num crédito habitação para aquisição de imóveis detidos pelas instituições bancárias e contratos de locação financeira imobiliária. Contudo, atualmente, o número de imóveis disponíveis e o acesso a este tipo de financiamento é muito limitado.
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Porque é que contornar esta questão é um risco?
Em primeiro lugar porque está a tentar contornar a lei e as recomendações do Banco de Portugal. Mas imagine que conseguia uma forma de obter um crédito pessoal para completar o seu crédito habitação. Se quiser comprar um imóvel que custa 190.000 euros e o banco financiar 90% desse valor, precisa de 19.000 euros para cobrir os 10% não financiados pelo banco.
No que diz respeito ao crédito habitação, se conseguir uma TAN de 2,5% e uma maturidade de 420 meses (35 anos), fica com uma prestação mensal de 679,24 euros.
Tendo em conta a falta de capitais próprios, opta por recorrer a um crédito pessoal noutra entidade financeira. Se o seu crédito pessoal for de 19.000 euros (TAN de 9% e uma TAEG de 11,3%) com uma maturidade de 84 meses (8 anos), fora comissões e impostos, fica a pagar uma mensalidade de 305,69 euros.
Com estas duas prestações, passa a ter um encargo mensal de 984,93 euros. Se não tivesse contratado um crédito pessoal e os rendimentos do seu agregado familiar fossem de 2.000 euros, tinha uma taxa de esforço de 34%. Embora não fosse a ideal, porque a taxa de esforço recomendada é de 30% no caso de ter apenas um crédito habitação, se oferecer boas garantias e o risco de financiamento for baixo, o seu crédito habitação pode ser pré-aprovado.
Mas juntando as duas prestações, a sua taxa de esforço seria de 49%. Além de ser uma taxa de esforço preocupante, poderia gerar a recusa do seu crédito habitação. Aliás, se a taxa de esforço for de 50%, as entidades financeiras não podem conceder-lhe um novo crédito.
Quando pede um crédito pessoal para completar o crédito habitação antecipadamente, em caso de recusa do crédito habitação, fica a pagar um empréstimo sem qualquer propósito. Ou seja, não consegue comprar a casa que queria e ainda fica com uma prestação de crédito por pagar com juros elevados.
Por último, não se esqueça que, se os juros subirem, a sua situação financeira fica ainda mais comprometida. Assim, antes de dar este passo, o melhor é preparar a compra da sua casa com calma, criando uma poupança significativa. Pode levar mais tempo a alcançar o seu objetivo, mas estará em melhores condições de dar este passo.
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