Está com dúvidas se consegue um crédito para comprar uma casa, pois ainda faltam alguns anos para terminar o seu crédito automóvel? Saiba que ter mais de um empréstimo contratado não implica a recusa automática de um crédito habitação. No entanto, se o valor total das prestações de crédito pesarem demasiado no orçamento familiar, nenhuma instituição financeira dará luz verde ao seu pedido de pré-aprovação.
Mas como pode saber se o seu crédito automóvel é um entrave à concessão do crédito para comprar uma casa? Explicamos, de seguida, o que deve ter atenção. Conheça ainda outros fatores que influenciam a recusa de um crédito habitação.
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A sua taxa de esforço dá-lhe a resposta que procura
Se está com receio que o seu crédito automóvel coloque em risco a aprovação de um crédito habitação, antes de reunir as primeiras propostas de financiamento calcule a sua taxa de esforço.
Caso esta taxa seja uma desconhecida para si, saiba que ela representa a percentagem do rendimento mensal do agregado familiar que se destina ao pagamento das prestações dos créditos contratados.
Ou seja, quando precisa de um crédito para comprar casa, o banco mede o risco de financiar a compra do seu imóvel. Logo, todos os créditos que tem contratados influenciam o risco de um futuro financiamento. E como é que as instituições financeiras avaliam este risco? Através de uma análise minuciosa do seu perfil, dos seus rendimentos e situação profissional e da sua taxa de esforço.
A taxa de esforço é um dos fatores de análise mais relevantes para o banco, uma vez que indica a viabilidade de conseguir suportar as suas prestações de crédito. Para ter uma ideia, se a sua situação financeira e profissional for estável e tiver uma taxa de esforço inferior a 30%, está num bom caminho para conseguir luz verde no seu crédito habitação.
Contudo, saiba que uma taxa de esforço de 30% é o valor recomendável pelos bancos concederem um crédito habitação. Mas isto não significa que se a sua taxa de esforço for superior, veja o seu crédito recusado automaticamente. No entanto, nestas situações, podem ser pedidas outras garantias.
Além disso, tenha consciência que a maioria das entidades financeiras não concedem um crédito habitação a clientes que tenham uma taxa de esforço a cima dos 40%.
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Como calcular a taxa de esforço antes de pedir crédito para comprar casa?
Depois de saber que a sua taxa de esforço não deve ultrapassar os 30%, deve certificar-se de que o total das suas prestações de crédito está dentro do valor recomendável.
Como se calcula a taxa de esforço? Na realidade, através de um cálculo relativamente simples. Basta somar o total de prestações de crédito que tem, dividir esse valor pelo rendimento mensal líquido do seu agregado familiar e multiplicar por 100 esse valor.
Taxa de esforço = (total de prestações de crédito / rendimento mensal líquido) x 100
Por exemplo, imagine que a sua prestação de crédito automóvel é de 150 euros. Se a prestação do seu crédito habitação rondar os 350 euros, o montante total a pagar de prestações de crédito é de 500 euros. Caso o rendimento mensal líquido do seu agregado familiar for de 2000 euros, a fórmula de cálculo da sua taxa de esforço é:
Taxa de esforço = (500/2000) x 100 = 25%
Ainda assim, para ajudá-lo a fazer estas contas pode recorrer ao simulador da taxa de esforço do Doutor, no qual precisa apenas de preencher os campos com os valores dos seus rendimentos e prestações.
Isto significa que o rendimento do seu agregado familiar consegue suportar as duas prestações de crédito sem colocar as suas finanças em risco. Pelo menos, teoricamente. Afinal, além das prestações de crédito, existem outros encargos mensais, como despesas mensais de água, eletricidade, gás, telecomunicações, saúde, alimentação, etc.
Contudo, se os seus créditos representam menos de um terço dos seus rendimentos, está num bom caminho para uma vida financeira equilibrada.
Caso pretenda certificar-se que reúne as condições essenciais para pedir um crédito habitação, o Doutor Finanças pode ajudá-lo a conseguir as respostas que procura. Temos uma equipa de doutores especializados em crédito habitação que vão acompanhá-lo do início ao fim do seu processo, de forma totalmente gratuita.
E se a minha taxa de esforço for superior a 40%?
No caso da sua taxa de esforço ser superior a 40%, pode significar duas coisas:
- A soma das duas prestações de crédito é demasiado elevada para o seu orçamento familiar.
- O valor que pretende de financiamento para comprar uma casa é muito elevado para as suas finanças pessoais.
Imagine que o rendimento líquido do seu agregado familiar é de 1600 euros. No entanto, aos 20 anos comprou o seu automóvel através de um financiamento a 7 anos, e agora com 25 está a pagar 150 euros de prestação mensal.
Depois de analisar o mercado, pretende comprar um imóvel onde necessita de um financiamento de 150.000 euros. Dada a sua idade atual, o banco poderia conceder-lhe um crédito habitação com um prazo até 40 anos.
Para simplificarmos as contas, vamos imaginar que tem uma proposta de crédito habitação com uma TAN (spread + indexante) de 2,5%. Nesta situação ficaria com uma prestação mensal de crédito de 494,67€. Se somar este valor à sua prestação do crédito automóvel, o montante total das suas prestações de crédito é de 644,67€.
Ou seja, a sua taxa de esforço seria de 40%. [(644,67/1600)x100]. Logo, poderia ver o seu crédito habitação recusado pelo banco. Neste caso, se esperasse dois anos para saldar o seu crédito automóvel, a sua taxa de esforço desceria para 31%.
E com estas condições, algumas entidades financeiras poderiam conceder-lhe um crédito habitação, mesmo que pedissem algumas garantias adicionais. Além disso, poderia focar-se em aumentar os seus rendimentos durante esse período ou encontrar propostas de crédito mais vantajosas, com uma TAN inferior.
Mas caso tenha urgência em comprar casa, a solução pode passar por um financiamento de valor inferior. Imagine que depois de uma pesquisa mais minuciosa e de uma análise de várias propostas de crédito, opta por uma casa onde precisa de um crédito habitação no valor de 110.000 euros com um prazo de 40 anos. Se a sua melhor proposta de crédito tiver uma TAN de 2%, pagaria de prestação mensal 333,11€
Neste caso, se somar aos 333,11 euros a sua prestação de crédito automóvel (150 euros), a sua taxa de esforço seria de 30%, e poderia obter luz verde no seu crédito habitação.
Se tiver outros créditos pode ainda reconsiderar em consolidá-los num só, com uma melhor taxa e numa única (e menor) prestação. A consolidação de crédito vai permitir-lhe assim ganhar uma folga extra no seu orçamento, diminuindo assim a sua taxa de esforço.
Crédito para comprar casa foi recusado? Outros motivos além da taxa de esforço
Além da sua taxa de esforço e dos seus rendimentos, existem outros fatores que influenciam a recusa de um pedido de crédito habitação. Como referimos no início, as instituições financeiras avaliam minuciosamente o seu perfil. Por isso, vão ter em conta a sua situação profissional (se é ou não efetivo) e o seu histórico de pagador.
Por exemplo, um banco vai analisar se deixa a sua conta bancária chegar a valores negativos, se teve situações de incumprimento ou se o seu nome consta na lista negra do Banco de Portugal.
Outro fator que também tem algum peso nesta decisão está associado à maturidade do crédito que o cliente pretende de acordo com a sua idade. Em termos de regras, a idade mínima para alguém pedir um crédito habitação é de 18 anos. Contudo, é o limite máximo que coloca mais entraves, uma vez que no final do contrato, o cliente não pode ultrapassar os 75 anos.
Mas, desde abril deste ano, que existem novos prazos no crédito habitação. Estes prazos vieram reduzir o prazo de um crédito habitação para quem tem mais de 30 anos.
Ou seja, se tem menos de 30 anos, continua a beneficiar do prazo máximo de 40 anos para liquidar o seu empréstimo. Se tem entre 30 e 35 anos, o prazo máximo de um crédito habitação é de 37 anos. Contudo, se já ultrapassou os 35 anos, saiba que, atualmente, o prazo máximo do seu crédito habitação é de 35 anos.
E porque é que estas novas regras podem levar o seu crédito habitação a ser recusado? Porque quanto menor for o prazo do seu crédito, mais cara ficará a sua prestação mensal. Logo, a sua taxa de esforço poderá subir, se o seu financiamento tiver de ser liquidado num prazo inferior ao que pretende.
Contudo, tenha em conta que um prazo menor, significa que o seu crédito habitação ficará mais barato, pois pagará menos juros.
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Como garantia adicional, poderá ser necessário um fiador
Certamente já ouviu dizer que em algumas pessoas precisaram de adicionar um fiador ao seu crédito habitação para o processo ser aprovado. E porque é que isto acontece? Porque os bancos não vão financiar um imóvel quando consideram que existe risco de incumprimento por parte do cliente. Logo, uma alternativa que os bancos disponibilizam é adicionar um fiador ao contrato de crédito como uma garantia adicional.
No fundo, quando um cliente tem uma taxa de esforço mais elevada, historial financeiro irregular ou até uma situação de emprego pouco estável, o banco vê um risco mais elevado de financiamento. Se houver um fiador associado ao contrato, a probabilidade de as instituições financeiras registarem crédito malparado diminui. Isto porque se o cliente entrar em incumprimento, o fiador é responsável pelo pagamento dos montantes em dívida.
Claro que esta é uma decisão que deve ser bem ponderada, uma vez que está a passar um nível de responsabilidade muito elevado a uma terceira pessoa. Já para não falar que nem sempre é fácil encontrar alguém que se responsabilize por uma dívida que não é sua.
Dito isto, tenha em conta que é aconselhável que tente sempre obter um financiamento em que não seja necessário recorrer a um fiador. Mas caso não seja possível, lembre-se que o fiador permanece responsável pela dívida até ao fim do pagamento integral do crédito.
No entanto, se ao longo do contrato conseguir melhorar as suas condições financeiras, poderá renegociar o seu crédito habitação e remover o fiador do contrato. Caso não consiga retirar o fiador do contrato do crédito habitação no banco onde obteve o financiamento, analise a possibilidade de remover o fiador transferindo o seu crédito habitação para outra instituição financeira.
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