A especulação do mercado imobiliário, a atual elevada procura por habitação pela geração Millennial, a incerteza sobre uma possível descida futura do valor do mercado imobiliário - derivado à situação pandémica vivida atualmente e a um possível cenário de crise económica que se avizinha - ou o aumento da famílias poderão ser fatores decisivos para a venda de uma casa.
As possibilidades para o motivo da venda podem ser inúmeras, no entanto, nem tudo é lucro. Antes da decisão ser tomada, é necessário avaliar que impostos pagar, bem como a existência de benefícios ou isenções em situações previstas na lei. Veja abaixo a lista de despesas associadas à venda de uma habitação:
Despesas com documentação
A venda de um imóvel requer alguns custos relacionados com a necessidade de atualização documental. Embora o comprador possa necessitar de atualizar algum documento pessoal, é o vendedor quem, por norma, tem de possuir a documentação do processo completa e atualizada. Abaixo segue a lista de documentos que podem ser necessários para o efeito, bem como o custo associado:
- Certidão Predial Permanente: Esta certidão serve para comprovar quem é o proprietário do imóvel. Poderá ser consultada online (inserindo o código respetivo) e substitui a entrega de uma certidão em papel. Tem um custo de 15€ (caso seja solicitada online) e é válida por 6 meses. A sua renovação deverá ser realizada durante o último mês de validade do mesmo. Caso opte por efetuar o pedido em qualquer serviço de registo predial (Conservatória do Registo Predial, Loja de Cidadão, Espaço Registos), esta passará a ter um custo de 20€.
- 2.ª Via Licença de Utilização: Este documento serve para comprovar que o imóvel se encontra em conformidade com a obra realizada e os projetos aprovados pelas respetivas autoridades competentes, assegurando o correto cumprimento das normas legais em vigor. Qualquer imóvel destinado a habitação tem a obrigatoriedade de possuir uma licença de habitação, emitida pela Câmara Municipal da localização do imóvel. Esta não é exigida quando se trata de um prédio construído antes da entrada em vigor do regulamento geral das edificações Urbanas, (decreto de lei nº 38.382, 7 Agosto 1951) e quando se tratam de espaços não habitáveis (exemplo: comércio, indústria ou serviços). Para solicitar este documento, basta dirigir-se à Câmara Municipal do concelho do seu imóvel e preencher um requerimento de pedido de licença de utilização nos serviços de urbanismo. Cada Câmara Municipal tem o seu preçário de emissão do documento, contudo, esta tem um custo inicial de 35€, que poderá aumentar consoante o número de páginas.
- 2.ª Via Ficha Técnica Habitação: Este documento apenas é obrigatório para prédio de frações habitacionais, ou seja, apartamentos. No mesmo, constam todas as características técnicas e funcionais do prédio, bem como descrição detalhada respetivamente aos materiais utilizados em toda a obra, fabricantes, equipamentos instalados no mesmo, entre outros. Isto é, tudo o que exista no prédio como no apartamento, terá de estar devidamente identificado na ficha técnica. Caso não conste, a responsabilidade irá cair no técnico da obra. A Ficha Técnica da Habitação apenas é exigida a prédios que foram construídos ou foram alvo de obras de reconstrução, ampliação ou alteração após a entrada em vigor da legislação que a enquadra (30 de março de 2004). Há, portanto, algumas exceções:
- Prédios construídos antes da entrada em vigor do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (Decreto- Lei n.º 38 382, de 7 de Agosto de 1951);
- Prédios edificados que, a 30 de março de 2004, tivessem já licença de utilização ou tivesse requerido a sua emissão
Ou seja, caso o seu imóvel tenha sido construído após março de 2004, necessitará deste documento. Caso tenha sido construído antes, não irá precisar. A elaboração deste documento estará a cargo do promotor imobiliário e deverá conter a assinatura do mesmo, bem como do técnico responsável da obra, estando na obrigação de depositar um exemplar na Câmara Municipal da área do imóvel. Cada Câmara Municipal tem o seu preçário de emissão do documento, contudo, tendo esta um custo inicial de 35€, que poderá aumentar consoante o número de páginas.
- Certificado Energético: O certificado energético é um documento que contém a informação sobre todas as características do consumo energético do seu imóvel numa escala de A+ a F. É um documento obrigatório para venda ou arrendamento do mesmo, seja este novo ou usado. Caso não exista Certificado Energético há multas tanto para os proprietários (entre 250€ a 3.740€), bem como para as mediadoras (entre 2.500€ a 44.890€).
Para edifícios de habitação e pequenos edifícios de comércio e serviços, este documento tem a validade de 10 anos. Já para o caso de grandes superfícies de comércio e serviços, o prazo é reduzido para 8 anos.
Para solicitar o certificado energético para o seu imóvel, poderá consultar o site da ADENE (www.adene.pt) e pesquisar por peritos qualificados na sua área de residência. Após escolher o perito, é agendada uma visita ao imóvel para levantamento de áreas e dos equipamentos existentes de modo a ser calculada a classe energética respetiva. O valor deste documento está dividido em duas partes:
- Edifícios de Habitação: Taxa de registo e emissão variável entre 28€ e 65€ (mais IVA), dependendo da tipologia do imóvel;
- Edifício de serviços e comércio: Taxa de registo e emissão variável entre 135€ e 950€ (mais IVA), dependendo da área do imóvel.
A este valor será somado os honorários do perito.
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Comissão da agência imobiliária
Poderá optar por vender o imóvel sozinho ou contratar uma agência imobiliária que o auxiliará com o processo. Caso o seu interesse seja poupar algum dinheiro e maximizar o seu lucro de venda, poderá optar por vender a casa sozinho, onde terá todo o controlo do processo até ao final da venda. Se não tiver disponibilidade ou, mesmo tempo, preferir recorrer a um agente especializado prepare-se para uma comissão que poderá oscilar entre os 2% a 6% do preço de venda, consoante a agência e o tipo de serviço solicitado.
Cancelamento da hipoteca
Se deseja vender o seu imóvel e possui um crédito habitação sobre o mesmo, no momento em que o conseguir vender, a propriedade do mesmo terá de passar para o novo comprador e terá de liquidar a sua dívida referente ao empréstimo associado a esse imóvel. Até 2020 o pedido de distrate - documento que apresenta os cálculos da dívida à data da venda e coloca fim ao contrato - podia ser cobrado. Contudo, esta foi uma das comissões bancárias que acabaram em 2021.
Imposto sobre mais-valias imobiliárias
A venda da casa só implica pagamento de IRS caso sejam apurados ganhos na transação efetuada, ou seja, se vender a casa por um valor superior ao que comprou. Se vender uma casa em 2021, esta terá de constar na declaração de IRS que vai apresentar em 2022. É nesta declaração que é apurada a existência, ou não, de mais-valias imobiliárias e calculado o imposto a pagar.
Mas, o que são as mais-valias imobiliárias? Segundo a informação que consta em Diário da República, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).
No caso dos imóveis, este valor não se resume à simples subtração do valor de compra ao valor de venda do imóvel. Para se saber exatamente qual o valor de mais-valias a pagar é preciso contabilizar os encargos registados com o imóvel e a sua venda, bem como o coeficiente de atualização cambial. Para tal, é aplicada a seguinte fórmula de cálculo:
Mais-Valias = (Valor de Venda)-(Valor de Compra x Coeficiente de Desvalorização) - (Encargos com Compra e Venda) - (Encargos com a Valorização Imóvel)
Para que seja mais fácil perceber qual o valor da mais-valia, pode simular o seu caso através da calculadora de mais-valias de imóveis.
Uma vez que a origem de mais-valias imobiliárias se deve ao preço de venda do imóvel ser superior ao preço de compra do mesmo, o Estado irá tributar 50% sobre o valor obtido como “lucro”. Assim, assumindo como exemplo, um valor de mais-valias de 40 mil euros, originados com a venda do imóvel, existirá uma tributação de 20 mil euros para o Estado. No entanto, a lei prevê algumas exceções, existindo forma de diminuir o valor do imposto a pagar, tais como:
- Se o imóvel vendido for a sua habitação própria e permanente e reinvestir o dinheiro num prazo de 36 meses numa nova habitação e assegurar que a nova casa adquirida é oficialmente a sua habitação própria e permanente até 48 meses após a venda da sua casa antiga, está livre do pagamento de mais-valias (mas terá de reinvestir a totalidade do lucro).
- Se comprar primeiro a nova habitação, poderá vender a sua antiga habitação nos 24 meses seguintes e informar o Fisco que o dinheiro obtido com a venda foi canalizado para pagamento do novo imóvel adquirido. Mas atenção, tem de se tratar sempre de habitações próprias e permanentes.
- Se tiver mais de 65 anos à data da venda do imóvel. Para tal poderá reinvestir o dinheiro da venda num produto como um Plano de Poupança-Reforma, ou num fundo de pensões que assegure um rendimento regular periódico.
- Se o imóvel que vender tiver sido comprado antes de 1 de janeiro de 1989. A partir desta data entrou em vigor a tributação de mais-valias.
- Nas vendas até 2020, pode utilizar o montante ganho para liquidar o crédito habitação associado à casa que vendeu. Esta regra apenas se aplica a contratos de empréstimo celebrados até 31 dezembro de 2014 e a alienações de imóveis entre os anos de 2015 e 2020.
Em suma, caso o seu desejo seja vender o seu imóvel, prepare-se para as seguintes despesas:
- Certidão Predial Permanente - entre 15 a 20€;
- 2.ª Via Licença Utilização - custo depende da dimensão do documento, mas, no mínimo, será 35€;
- 2.ª Via Ficha Técnica Habitação - custo depende da dimensão do documento, mas, no mínimo, será 35€;
- Certificado Energético - para imóveis de habitação o custo varia entre 28€ e 65€ (mais IVA), ao qual acresce os honorários do perito;
- Comissão da Agência Imobiliária (se for o caso) - entre 2% a 6% do preço de venda;
- Mais-Valias da venda do imóvel (se se aplicar) - se o preço de venda for superior ao de compra e não houver reinvestimento pagará 50% das mais-valias obtidas;
Boas vendas!