Princípio de um novo ano significa um claro momento de balanço e reflexão para diversas pessoas e atividades e, no mercado imobiliário, muitos são os que se preocupam com a recolha e análise de dados, ações e tendências para avaliar perspetivas de evolução do mercado.
Infelizmente, dentro do vasto setor do imobiliário, que não abrange apenas a mediação, persiste uma atividade que carece de sistematização de dados, o que resulta muitas vezes na dificuldade de interpretação para desenvolvimento de futuros planeamentos. Isto gera um sentimento de incerteza e frustração não só para os próprios players, como para os consumidores finais, pessoas que são potenciais compradores ou vendedores de imóveis e que todos os dias se debatem com a necessidade de escolha de um agente ou agência imobiliária em quem terão de confiar. Uma escolha muito difícil quando tem de ser feita com base em informação disponível pouco transparente e tendenciosa quando se pretende avaliar resultados do profissional. É por isso que a recomendação e algum feeling pelo meio são, na maior parte das vezes, o fator chave para esta decisão ou para a decisão de recorrer, ou não, à mediação.
A transparência pode beneficiar, e muito, a opinião sobre o setor da mediação. É uma área que, em termos gerais, continua a ser mal vista pelo mercado. Mas, muitas vezes, é uma opinião generalizada e, por isso, injusta, já que, como acontece em todos os outros setores, existem bons e maus profissionais. Não existindo dados concretos, pergunto: esta generalização é feita com base em quê se, de facto, não há dados?
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A importância da obtenção de dados
Seria fácil desculparmo-nos com a atividade e más experiências que acontecem, e que acabam por tendencialmente ser as que mais se evidenciam em si. Pode-se até basear esta opinião com o facto de se pensar que, em Portugal, há falta de regulamentação, legislação e informação, mas que nos outros países é tão mau ou pior. Mas a verdade é que não é necessário irmos aos Estados Unidos para encontrarmos um mercado onde existe transparência de informação e dados. Não precisei de ir muito longe para encontrar um bom exemplo: bastou-me passar a fronteira para perceber que aqui ao lado, em Espanha, onde nem sequer existe legislação para a atividade de mediação imobiliária, há quem se preocupe com algo talvez tão importante quanto a lei: a obtenção de dados.
O INE espanhol fornece dados das transações efetivadas com um delay de uma semana. Dados acessíveis via internet e disponíveis a todos os utilizadores, interessante, certo?
Outro exemplo? A UCI, instituição financeira dedicada ao crédito à habitação, elabora todos os anos um relatório sobre o desempenho da mediação imobiliária em Espanha, disponibilizando-o pontualmente ao mercado para ajudar não só os players da atividade, mas também os consumidores finais que recorrem ao serviço de mediação. O objetivo é o de ajudar ambas as partes na tomada de decisão.
Entre os dados relevantes deste relatório sobre o ano de 2023, verifiquei o seguinte:
- 63% das vendas imobiliárias de imóveis em segunda mão, em Espanha, são feitas através da mediação. Um valor estável dado que, em 2021, registava-se uma quota de 64%;
- Os imóveis habitacionais recebem 11 visitas antes de se encontrar um comprador, passando a apenas 4 visitas quando se trata de um arrendamento;
- A maioria dos espanhóis (6 em cada 10) recorre a financiamento bancário;
- 8 em cada 10 profissionais tem intervenção no financiamento, e cerca de metade limita-se a colocar o comprador em contacto com as entidades financeiras;
- 84% dos profissionais imobiliários estão envolvidos no financiamento, embora 48% limitem o seu papel a colocar o comprador em contacto com as entidades financeiras;
- Quase 60% dos profissionais acreditam que o número de clientes vendedores permanecerá estável ou melhorará nos próximos meses, mas apenas 33% espera o mesmo em relação aos clientes compradores;
- 81% dos profissionais afirmam que o número de agentes nas suas agências permaneceu estável ou aumentou durante o terceiro trimestre de 2023;
- O nível de otimismo dos profissionais imobiliários em Espanha sobre o futuro do setor a curto e médio prazo é avaliado em 6,5 numa escala de 10.
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Mediação imobiliária: O que está a acontecer em Portugal?
Já não é a primeira vez que recorro a exemplos de países onde trabalho, como Itália, por exemplo, onde os profissionais têm também acesso a inúmeras estatísticas atualizadas e que são normalmente produzidas pelas suas associações ligadas ao setor da mediação.
Assim sendo, e sem dados em Portugal, será difícil afirmar com toda a certeza se a mediação imobiliária está ou não a ganhar quota de mercado. Só fazendo cálculos se pode chegar a algumas conclusões que podem ser falíveis. Um dos indicadores pode ser a faturação das maiores empresas de mediação imobiliária em Portugal, face às transações realizadas no ano transato, sendo que, mesmo assim, terá de se fazer extrapolação.
Mas porque é que este dado é tão importante? Porque é que é importante saber se as pessoas recorrem mais ou menos à mediação?
Existe um fenómeno neurológico muito aplicado em estratégias de marketing, a prova social, que refere que, quando a maioria das pessoas compra ou contrata um serviço, quer dizer que esse serviço é bom e a tendência é para que todos os restantes que ainda não o fizeram, sigam esse caminho de decisão com maior grau de confiança. Não haverá melhor testemunho para estimular o mercado do que referir que 63% das vendas em Espanha foram feitas com a ajuda do serviço de mediação imobiliária. Ainda por cima quando esta informação é dada por uma instituição neutra, e não por uma empresa de mediação, ranking ou agente.
A avaliação e produção destes dados, além de contribuírem para uma maior transparência e ética, ajudam os players da mediação a melhor definir e planear estratégias e ações. Ajudam também à criação de maiores níveis de confiança no consumidor que tenha de decidir se vai comprar, vender ou arrendar através da mediação.
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