Vivemos num período em que o mercado imobiliário é notícia todos os dias. Sabendo que uma parte muito relevante das transações imobiliárias têm atrás um serviço de mediação contratado pelos vendedores, é importante perceber o alcance e a dinâmica dos Contratos de Mediação Imobiliária.
Num mercado imobiliário cada vez mais maduro e profissional é cada vez mais usual entregar a promoção e venda de imóveis a mediadoras.
Os contratos de mediação imobiliária devem ser celebrados por escrito e devem indicar necessariamente, e entre outros, a identificação das partes e do imóvel, o valor mínimo da transação pretendida, o prazo de vigência e regime de eventual renovação, a remuneração devida ao mediador e regime de IVA que lhe seja aplicável e se o contrato é celebrado em regime de exclusividade ou não.
A estes elementos essenciais podem acrescentar-se outros como objetivos da promoção (canais de divulgação, estipulação de visitas, objetivos e prémios, entre outros).
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A escolha do mediador e o valor do imóvel
É fundamental escolher bem a mediadora a que se entrega um imóvel para vender, devendo o comprador assegurar que o seu imóvel será trabalhado com dedicação e que não caia na categoria de “apenas mais um”. Há que saber valorizar e vender bem o imóvel ao mediador para que este o possa também valorizar, priorizar e promover junto de potenciais interessados.
Ainda neste capítulo, deve também ter o proprietário a cautela necessária para não entregar o seu imóvel ao primeiro mediador que lhe apareça a garantir que tem um comprador interessado e disponível a pagar um valor claramente acima do valor efetivo do imóvel. Geralmente, não corre bem e o argumento é apenas utilizado para garantir a angariação.
Para encontrar o que poderá ser o valor real da propriedade será aconselhável solicitar duas ou três avaliações para que se tenha a noção aproximada do potencial de venda da mesma.
Ponto fundamental, como em todos os contratos, é o preço. Sabendo que, em média, o valor das comissões andará pelos 5% do valor da transação, nas compras e vendas, e no valor equivalente de uma a duas rendas, nos arrendamentos, é sempre um elemento importante a discutir. Geralmente a comissão é devida, na sua totalidade, com a assinatura da compra e venda ou do arrendamento. Existem, no entanto, casos em que uma parte da comissão (a negociar) é paga com a assinatura do contrato promessa.
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Mediação imobiliária exclusiva ou sem exclusividade?
Ainda quanto à mediação, importa também escolher uma de duas opções: contratos de mediação com exclusividade, celebrados com uma única entidade que passará a ter o direito exclusivo de promoção e comercialização ou, em alternativa, celebrar diversos contratos com vários mediadores sem que lhes seja conferida exclusividade.
Será, eventualmente a escolha mais importante no processo de contratação de uma mediadora. Não havendo uma solução melhor que outra, ou que seja ideal para todos os negócios, deve ter-se em consideração que, regra geral, quando é convencionada a exclusividade há uma probabilidade acrescida de o mediador se dedicar com mais afinco e diligência à promoção do imóvel sabendo que o trabalho de promoção é só seu e não corre o risco de promover o imóvel, acompanhar visitas e, no fim, o negócio ser concluído seja por um concorrente seja pelo próprio proprietário.
Com ou sem exclusividade, outro ponto fundamental dos contratos de mediação reside na duração que para os mesmos é convencionada e se o termo ajustado é ou não renovável. Aqui será mais fácil sugerir que, dependendo do imóvel e do seu potencial de venda, se estabeleça um prazo não superior a 6 meses e, desejavelmente, sem que o mesmo tenha mecanismos de renovação automática.
Desta forma, se no final do prazo contratado, o proprietário não estiver satisfeito com o serviço que lhe foi prestado poderá, simplesmente, esperar pelo final do prazo contrato para então, e sem qualquer constrangimento, procurar outro mediador. Refira-se ainda a este propósito que, sendo o contrato omisso quanto à duração, a lei determina que prazo supletivo será de seis meses, não renovável.
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Direitos e obrigações do contrato de mediação
Como em todos os contratos, a celebração de um contrato de mediação que é, por natureza, um contrato de prestação de serviços com obrigação de resultado, envolve a assunção de direitos e obrigações para ambas as partes e, na eventualidade de incumprimento dessas obrigações, a parte que não incumpre pode, após notificação formal (interpelação) para cumprimento e subsistindo o incumprimento, resolver o contrato.
Ou seja, se o mediador não presta com a diligência e zelo devidos os serviços que lhe foram contratados, não promovendo de forma proativa o imóvel, nem realizando visitas idóneas, pode o proprietário, depois de interpelar para cumprimento e sem que dessa interpelação haja alteração de comportamento por parte do mediador, optar por resolver o contrato ainda antes do fim do prazo contratado.
Neste aspeto, e tendo sempre presente o tipo de imóvel que é objeto da mediação, será prudente estabelecer objetivos de desempenho do mediador identificando, por exemplo, as formas de promoção, o número de visitas esperado e, muito importante, estabelecer a obrigatoriedade para o mediador de entregar relatórios de atividade periódicos que permitam aferir se o serviço está a ser prestado de acordo com as expectativas.
Por outro lado, como se disse, do contrato de mediação resultam também obrigações para o proprietário e, sobretudo, nos casos em que é convencionada exclusividade. Havendo exclusividade na mediação, e desde que o mediador cumpra com as suas obrigações, o proprietário fica vinculado à venda do imóvel nas condições pré-determinadas no contrato de mediação assim que lhe seja introduzido um comprador pelo mediador. Nesta circunstância, se o proprietário desistir da venda ou, se por razões administrativas ou financeiras, não puder concluir o negócio, ainda assim, deverá pagar a remuneração (comissão) convencionada ao mediador.
De igual forma, se uma vez caducado o contrato de mediação, o negócio acaba por ser concretizado com um comprador que tenha sido anteriormente introduzido pelo mediador, também nestes casos poderá este último reclamar o pagamento de uma comissão na conclusão do negócio.
Questão mais controversa é saber se, tendo em vigor um contrato de mediação com exclusividade, o proprietário a quem aparece um interessado pode vender o imóvel sem, com isso, ter de pagar a comissão. Como referido não é um tema que mereça a unanimidade junto da comunidade jurídica e tribunais, existindo quem entenda que, se o proprietário não promoveu a casa e apenas por casualidade lhe foi apresentada uma oferta que nada tem a ver com a atividade do mediador, então, nesse caso pode mesmo não ser devida comissão apesar de existir em vigor um contrato de mediação com exclusividade.
Por fim, e nunca é demais referir, seja para a mediação, para o arrendamento ou para a compra e venda será sempre aconselhável obter aconselhamento jurídico de profissionais.
Sabia que… numa permuta de dois imóveis o IMT a pagar é calculado sobre a diferença de valor dos dois imóveis permutados mas, de acordo com a legislação em vigor, passaram a existir condicionamentos na revenda dos imóveis objeto da permuta no período de um ano subsequente àquela.
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