Se já comprou uma casa é possível que já tenha ouvido falar do Valor Patrimonial Tributário. Mas sabe o que é, como se calcula e qual a sua relevância?
O que é o Valor Patrimonial Tributário?
O Valor Patrimonial Tributário (VPT) trata-se do valor estipulado de um determinado imóvel para questões fiscais. Este valor pode ser consultado no Portal das Finanças.
Da mesma forma, pode também verificar VPT associado à sua habitação na Caderneta Predial. Além disso, saiba que a cada três anos pode pedir uma reavaliação do Valor Patrimonial Tributário às Finanças, de forma a conseguir, na melhor das hipóteses, reduzir o VPT e, consequentemente, o valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI) a pagar. Contudo, deve ter presente que esta reavaliação pode ditar o resultado oposto e implicar um aumento do valor do imóvel e, consequentemente, do IMI.
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Em que situações se considera o Valor Patrimonial Tributário?
O Valor Patrimonial Tributário utiliza-se para determinar quer o valor do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI), quer o Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas (IMT), e o Imposto de Selo (IS). Estes valores podem variar significativamente dependendo do tipo de imóvel (prédio urbano ou rústico).
Em algumas situações o VPT é usado também para calcular potenciais mais-valias da venda do imóvel, nomeadamente em situações de heranças.
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O que importa para determinar o Valor Patrimonial Tributário?
Há vários indicadores considerados para o cálculo do Valor Patrimonial Tributário: São eles:
Valor base dos prédios edificados
O primeiro parâmetro utilizado para calcular o VPT trata-se do valor base dos prédios edificados que, de acordo com o artigo 39.º do CIMI, refere-se ao custo médio de construção por metro quadrado.
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Área bruta de construção
Quanto ao segundo parâmetro, saiba que a área bruta de construção refere-se à soma da área bruta privativa, de acordo com o referido no artigo 40.º do Decreto Lei n.º 287/2003. Dito de outra forma, esta refere-se à superfície total do edifício, e das áreas brutas dependentes, sendo que estas últimas se referem às áreas cobertas acessórias à fração (tais como garagens, arrecadações, sótãos, caves, entre outros). Assim, este valor resulta num coeficiente que varia entre 1 e 1,60.
Coeficiente de afetação
Em terceiro lugar surge o coeficiente de afetação, que varia entre 0,08 e 1,20. Isto, dependendo se o imóvel se destina a indústria, habitação, estacionamento, armazéns, comércio ou serviços. No artigo 41.º do CIMI apresentam-se e estão definidos os valores a aplicar em cada um destes casos.
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Coeficiente de localização
A seguir, para efeitos de cálculo do VPT, tem-se em consideração o coeficiente de localização. Assim, e de acordo com o artigo 42.º do CIMI, para o cálculo deste coeficiente consideram-se os seguintes fatores:
- Localização numa zona de elevado valor de mercado imobiliário;
- Existência de transportes públicos próximas da habitação;
- Acessibilidade, ou seja, a qualidade e variedade das vias rodoviárias, ferroviárias, fluviais e marítimas;
- Presença de equipamentos e infraestruturas sociais, nomeadamente serviços públicos, escolas e comércio.
Este coeficiente de localização varia entre 0,4 e 3,5, sendo que o valor mínimo pode reduzir para 0,35 em meios rurais ou em casos de habitações dispersas.
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Coeficiente de qualidade e conforto
Já o coeficiente de qualidade e conforto trata-se do conjunto de elementos que concedem um maior conforto ao prédio urbano, sendo que este varia entre 0,5 e 1,7, de acordo com o exposto no artigo 43.º do CIMI. Nesta lista incluem-se elementos como uma piscina, garagem, elevadores, ar condicionado, campos de ténis, entre outros. Assim, no CIMI existem duas categorias (majorativos e minorativos) que agrupam estes elementos e lhes atribuem um determinado valor.
Coeficiente de vetustez
Por fim, o coeficiente de vetustez está relacionado com a antiguidade do prédio urbano (número de anos da habitação), sendo que este valor pode variar entre 0,4 e 1, de acordo com o artigo 44.º do CIMI. Este coeficiente é particularmente importante e tem bastante influência no cálculo do IMI. Por exemplo, se não pedir uma reavaliação do VPT periodicamente, este coeficiente não será atualizado e, como tal, irá pagar IMI como se o prédio fosse novo, mas este pode até já ter vários anos. No entanto, tenha em atenção que uma reavaliação do VPT pode até melhorar o coeficiente de vetustez, mas penalizar outros parâmetros. Por isso, antes de pedir qualquer reavaliação, simule primeiro a sua situação para perceber se faz sentido pedir uma reavaliação do VPT.
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E se for um terreno para construção?
Na eventualidade de pretender adquirir um terreno para construção, então deve ter em consideração que o cálculo do VPT é ligeiramente diferente. Assim, de acordo com o artigo 45.º do CIMI, o VPT de terrenos para construção tem em conta os seguintes parâmetros:
- O valor da área de construção autorizada ou prevista;
- A localização geográfica do terreno em questão;
- Por fim, a área não ocupada pela construção futura.
No que diz respeito à área bruta de construção, esta também sofre alterações, sendo que tem-se em consideração os seguintes elementos, com um determinado peso estipulado no artigo 40.º do Decreto-Lei n,º 287/2003:
- Área bruta privativa autorizada ou prevista;
- Área bruta dependente autorizada ou prevista;
- Coeficiente de ajustamento de áreas;
- Área do terreno livre que resulta da diferença entre a área total do terreno e a área de implantação das edificações autorizadas ou previstas, até ao limite de duas vezes a área de implantação;
- Área do terreno livre que excede o limite de duas vezes a área de implantação.
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É possível simulador o Valor Patrimonial Tributário?
Sim, através do Simulador do Valor Patrimonial Tributário, disponível no site da Autoridade Tributária (AT). Para realizar uma simulação deve realizar os seguintes passos:
- Inserir a sua morada completa no mapa;
- Clicar sobre a residência. Ser-lhe-á mostrado de seguida o respetivo coeficiente de localização;
- Após este aparecer, deve clicar sobre o mesmo, sendo-lhe disponibilizado um quadro com os vários elementos do coeficientes de localização.
- De seguida, com esses dados, deve preencher o formulário do simulador.
- No final deve carregar em "Calcular" para obter a simulação do Valor Patrimonial Tributário.
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