Se está à procura de casa e encontra um imóvel que cumpre os requisitos que pretende, é normal que queira assegurar que a casa não é vendida a outros potenciais compradores. Se está nesta fase, saiba que é comum a celebração de um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV). Na prática, este contrato estabelece os requisitos, obrigações e direitos de ambas as partes, servindo como garantia legal da transação até ao dia da escritura do imóvel.
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É ou não obrigatório celebrar um Contrato Promessa de Compra e Venda antes de comprar uma casa?
Não. Em termos legais não existe qualquer obrigatoriedade de celebrar um CPCV (Contrato Promessa de Compra e Venda) antes de comprar uma casa. Este é um documento facultativo que pode ou não ser realizado entre o futuro comprador da casa e o atual proprietário.
No entanto, saiba que se decidir celebrar um CPCV pode ter vários direitos assegurados e garantir que a casa que pretende não será vendida a outra pessoa até à data estabelecida no contrato. Claro que este tipo de contrato protege os seus interesses, mas também do atual proprietário.
Por isso, é preciso chegar a um consenso sobre todas as cláusulas que constam no CPCV. Isto porque, depois de ser celebrado, o contrato passa a ter força legal para nenhuma das partes sair prejudicada.
Aliás, no caso de não serem cumpridas as cláusulas, tanto o futuro comprador como o atual proprietário podem ficar sujeitos a sanções, como o pagamento em dobro do sinal (por parte do atual proprietário) ou a perda do valor do montante pago (pelo futuro comprador).
Se celebrar um CPCV posso cancelar o contrato mais tarde?
Tudo depende do que for acordado entre ambas as partes. Lembre-se que o CPCV dá a oportunidade de propor algumas condições ao proprietário do imóvel. Mas este pode sempre negar e não avançar com a celebração do contrato.
Se este é um pormenor importante para si, precisa de chegar a um consenso com o proprietário do imóvel sobre a possibilidade de cancelar o contrato. Ou seja, é natural que o proprietário apenas aceite esta condição em situações específicas e num determinado período de tempo. Caso contrário, também sai a perder com a inclusão desta cláusula no Contrato Promessa de Compra e Venda
Por isso, embora nem sempre seja fácil chegar a um acordo, isto não significa que é impossível cancelar o CPCV. Para o fazer, apenas deve estar bem informado sobre as regras estabelecidas e agir de acordo as mesmas. Caso não o faça, é bem provável que perca o montante que pagou na celebração do CPCV.
Sou obrigado a pagar um sinal?
Legalmente, não. Contudo, é comum que o vendedor exija uma quantia ao comprador para que esta sirva de garantia e prova da seriedade da intenção de cumprir as condições estipulados e concluir o negócio.
Na maioria dos casos, o sinal corresponde ao valor que o banco não financia (a entrada), tendo em conta as limitações impostas pelo Banco de Portugal. Na maioria dos casos, é 10 e 20% do valor de aquisição do imóvel. No entanto, este valor só é pago no dia que celebra o CPCV e para sua segurança deve exigir um recibo de pagamento do sinal.
Que cláusulas devo ter em atenção num Contrato Promessa de Compra e Venda?
Todas as cláusulas que constam num CPCV merecem a sua atenção e a devida análise antes de celebrar o contrato, dado que passam a ter força legal e podem levá-lo a perder o sinal que pagou.
Mas para ter uma ideia de alguns pontos essenciais, olhe bem para os seguintes dados e cláusulas do Contrato Promessa de Compra e Venda:
- Confirmação dos dados do imóvel e de ambos os envolvidos: Inscrição e descrição predial, tipologia, localização, partes afetas ao imóvel (garagem, anexo, armazém, piscina, etc.), existência de licença de habitação ou de construção ou a prova de que esta foi pedida à Câmara Municipal. Além disso, verifique se estão descritas as condições essenciais de habitabilidade, como a instalação de esgotos, água, eletricidade, gás, etc.
- Sinal: Indicação do montante.
- Data limite para a celebração da escritura do imóvel e se existe uma alínea que prevê a extensão para a celebração da escritura;
- Anulação do contrato caso o crédito habitação seja recusado. Esta é uma cláusula que muitos proprietários não aceitam. Mas pode sempre tentar negociar esta condição, oferecendo algumas garantias, como já ter um crédito habitação pré-aprovado.
- A existência de uma cláusula que livre o futuro proprietário de quaisquer ónus e encargos, sejam estes relativos a penhoras, hipotecas ou outras despesas inesperadas.
- Possibilidade do cancelamento do contrato dentro de determinadas regras.
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