Há várias formas de medir a acessibilidade na habitação. Seja por via da determinação do peso de uma prestação bancária face ao rendimento mensal de um mutuário (a conhecida taxa de esforço), seja pela velocidade de crescimento de preços na habitação face aos rendimentos da procura, ou pela simples comparação dos preços face ao rendimento disponível.
Hoje olhamos para esta última forma.
Affordability Index
O Affordability Index ou um Price to Income Ratio basicamente compara o preço mediano de uma habitação com o rendimento médio gerado por um agregado familiar (anual).
Em teoria, se esse rácio for inferior a 3, o mercado é acessível à generalidade da procura; entre 3 e 4 torna-se moderadamente inacessível, e superior a 5 é muito inacessível. Um rácio superior a 4 denota já uma fraca acessibilidade ao mercado.
Ou seja, se o preço mediano de uma casa em Portugal, num determinado momento, for até 3 vezes o rendimento médio disponível de um agregado familiar, o mercado está equilibrado e é acessível à generalidade da procura.
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Um estudo interessante
Há alguns anos que sigo um estudo interessante, o “Demographia International Housing Affordability”. Este trabalho avalia a acessibilidade habitacional em 94 principais mercados imobiliários em oito países: Austrália, Canadá, China, Irlanda, Nova Zelândia, Singapura, Reino Unido e Estados Unidos.
Em tempos, já escrevi sobre este tema em Out of the Box, procurando estimar o valor deste rácio para Portugal.
De entre os países acima mencionados, a última versão deste estudo não indica nenhum mercado com um rácio inferior a 5.
Hong Kong é o mercado menos acessível no mundo. Assim o é já há alguns anos. Um rácio de 18,8 torna por demais evidente o nível de inacessibilidade de uma habitação naquele mercado.
A uma escala mais micro, o referido estudo aponta as cidades de Pittsburgh e Rochester (em Nova Iorque) como sendo os locais mais acessíveis no mundo para compra de uma casa. Respetivamente, apresentam rácios de 3,1 e 3,2.
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Como está o mercado em Portugal?
Em Portugal, e segundo dados recentes da Fitch, o mercado residencial está francamente inacessível, porquanto o respetivo rácio resulta num valor de 6, no ano de 2023. E as expectativas futuras não são de grandes melhorias na acessibilidade na habitação.
Segundo os dados da Fitch, é possível observar que, já em 2015, o mercado se encontrava menos acessível à generalidade da população, momento em que os preços já apresentavam um ritmo de crescimento superior aos rendimentos das famílias portuguesas.
Desde então, o cenário agravou-se. De um rácio de 4,2 em 2015, passamos para 6 em 2023.
Bons negócios (imobiliários)!
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