Quando arrenda um imóvel, seja inquilino ou senhorio, é importante, antes da entrada para a casa, deixar tudo bem claro e escrito num contrato de arrendamento. Para além de ser um contrato de caráter obrigatório, é este que vai ajudar a proteger os interesses de ambas as partes. Por isso mesmo, o contrato deve conter o máximo de informações possível sobre a locação do imóvel. Desde os dados pessoais, ao prazo de vigência do arrendamento, o montante da renda, a licença de utilização, bem como outros pontos acordados.
É importante deixar bem claro se o arrendamento inclui ou não despesas, quem efetua o pagamento das quotas do condomínio e, em caso de pequenas obras, quem vai assumir as mesmas.
Mas e depois do contrato assinado, o senhorio pode fazer alterações ao mesmo?
Sim, o senhorio pode efetivamente fazer alterações, mas apenas se ambas as partes concordarem. Por exemplo, imagine que tem a decorrer um contrato que inclui as despesas, como a água e a luz, e o seu senhorio pretende que passe a assumir esse custo. Então, após o senhorio reportar-lhe essa intenção e se chegarem a um acordo, o senhorio pode fazer uma adenda ao atual contrato referindo a devidas alterações.
Todas as alterações feitas devem depois ser comunicadas às Finanças até ao fim do mês seguinte.
Se não chegarem a mútuo acordo, a única maneira é aguardar pelo fim do contrato.
E a renda, pode ser aumentada face ao que está no contrato?
Ainda que tenha um contrato superior a um ano, e de acordo com a lei do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), o senhorio pode fazer essa alteração e aumentar a renda anualmente (apenas válido para contratos celebrados após 1990).
No entanto, este aumento deve respeitar os limites máximos estabelecidos e permitidos por lei, que corresponde ao valor da inflação. Mediante a nova legislação do NRAU, os senhorios podem aumentar as rendas até 1,15%, o que significa um aumento de 1,15€ por cada 100€ de renda.
O senhorio deve então comunicar, por escrito, essa mesma intenção aos inquilinos com 30 dias de antecedência do pagamento da nova renda e apenas depois de ser publicado no Diário da República o coeficiente de atualização anual das rendas.
A comunicação pode ser feita por carta registada e com aviso de receção, ou entregue em mão contra a assinatura do inquilino. Na carta deve estar presente o valor atual da renda, bem como o montante resultante da aplicação do coeficiente, e a data a partir da qual produzirá efeito.
Contudo, referimos que esta atualização não é obrigatória nem automática... cabe ao senhorio decidir se o pretende fazer, ou não.
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Outras situações que podem determinar o fim do contrato
Quando falamos em alterações no contrato, referimo-nos também à denuncia dos mesmos antes de terminado o período acordado, ou seja, o despejo dos inquilinos do imóvel.
Embora as novas leis do arrendamento tenham dado mais segurança e garantias aos inquilinos no que toca ao despejo e à renovação dos contratos, a verdade é que existem exceções que podem ser aplicadas. E são elas:
- Se o proprietário precisar da casa para si ou para os seus filhos
A lei do arrendamento dita que o senhorio não pode opor-se à primeira renovação do contrato durante três anos, a não ser que nada tenha sido estipulado em contrário (por exemplo, uma renovação por períodos de igual duração) ou se este precisar da casa para si ou para os filhos.
- Se o proprietário pretender fazer obras na casa
A denuncia do contrato também é possível se o senhorio pretender fazer obras no imóvel. A isto não se aplica pintar paredes, mudar o chão ou fazer pequenas remodelações por exemplo.
Esta lei aplica-se apenas se o senhorio pretender fazer obras profundas ou demolir o edifício. E é também neste caso que o senhorio pode também opor-se à renovação ou denunciar o contrato de um inquilino com 65 ou mais anos ou grau de deficiência igual ou superior a 60% que lá resida há mais de 20 anos.
Em suma têm que ser obras que não permitam a permanência do inquilino na casa.
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- Se existir falha no pagamento por parte do inquilino
A partir do momento em que o inquilino deixa de pagar a renda durante 3 ou mais meses, o senhorio está no direito de cessar o contrato. O mesmo se aplica quando o inquilino se atrasa no pagamento da renda em mais de oito dias, ‘‘por mais de quatro vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses”.
- Se o inquilino fizer uma má utilização do espaço
Os senhorios têm ainda o direito de cessar o contrato de arrendamento em caso de má utilização do espaço, tal como é descrito no Decreto-Lei n.º 47344, Artigo nº1083. E neste decreto inclui:
- A violação reiterada e grave de regras de higiene, de sossego, de boa vizinhança ou de normas constantes do regulamento do condomínio;
- A utilização do prédio contrária à lei, aos bons costumes ou à ordem pública;
- O uso do prédio para fim diverso daquele a que se destina;
- O não uso do locado por mais de um ano.
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