O crédito habitação é uma das maiores fatias mensais num orçamento familiar. No entanto, é nesta despesa mensal que também pode conseguir obter a maior poupança.
A verdade é que, atualmente, as taxas de juro praticadas pela banca na concessão de crédito estão baixas. E por dois motivos: os spreads têm vindo a descer e as taxas Euribor (usadas como indexantes nos contratos de crédito a taxa variável) continuam em níveis negativos.
Estes dois fatores, e se comparar as condições que contratou e aquelas que poderá encontrar no mercado agora, podem fazer com que possa estar a perder muito dinheiro.
Quais os spreads que estão a ser praticados atualmente?
Os spreads têm vindo a diminuir, havendo alguns bancos a oferecer atualmente um spread mínimo inferior a 1%. E ainda que estas taxas possam não estar ao alcance de todos (porque supõem que o risco do cliente é baixo), apontam para que seja possível encontrar condições mais vantajosas.
Atualmente, conseguirá ter acesso a spreads mais baixos, especialmente se comprou casa entre 2011 e 2016 (período marcado pela crise económica em Portugal), e não tiver alterado as condições de financiamento desde então.
Analise qual o valor do spread que tem associado ao seu crédito habitação e saiba que, se tiver um spread superior a 1,5%, pode estar a perder muito dinheiro.
Por isso, se já tem um crédito a correr há pelo menos dois anos, tente aproveitar este contexto de concorrência na banca e verifique se no mercado existem melhores soluções.
E atenção: não se deixe levar pelo “spread que tem o vizinho”. Isto é, pode até dirigir-se ao banco que pratica o menor spread no mercado, mas, isso não quer dizer que seja aplicável ao seu caso. Isto porque cada caso é um caso.
Seja com base no salário, noutros créditos ou na condição laboral atual, é o banco quem vai definir o nível de risco que apresenta enquanto cliente. E, é a partir daí, que vai delinear as suas condições, incluindo o spread.
O spread aumentou com o fim das moratórias?
À partida, não. O spread, com o fim das moratórias, só se terá alterado para as famílias que pediram a revisão das condições do seu crédito habitação por alguma razão. E mesmo nestes casos, só terá sido alterado se o banco considerar que as condições dos clientes se deteriorou.
Se pretender pedir uma revisão do seu crédito habitação, mas sofreu perda de rendimentos ou um aumento expressivo da taxa de esforço, então pode ver o seu spread aumentar.
Nestes casos, o prolongamento do prazo do contrato pode ser uma das formas para contornar o aumento do spread e reduzir o encargo mensal. Por exemplo, imagine que lhe faltam 240 meses para terminar o contrato e que tem uma prestação de cerca de 470 euros (considerando que o seu capital em dívida é de 100 mil euros). Poderá pedir para alargar o prazo para 360 meses, o que, mantendo todas as condições restantes reduz para cerca de 400 euros a prestação. São menos 70 euros por mês.
Mas atenção, ao esticar o prazo do crédito, por norma, também vai aumentar o custo final, uma vez que vai pagar juros mais tempo. Para além disso, para que isto seja possível é necessário que a sua idade seja compatível com os limites máximos do banco. Há bancos que permitem que os clientes terminem o contrato de crédito com 80 anos e há outros que só aceitam até aos 75 anos.
Ainda em relação ao prazo do contrato de crédito, em 2022 entram em vigor novas regras estipuladas pelo Banco de Portugal e que têm como objetivo limitar o período em que decorre o contrato. Fique a saber qual o prazo máximo do crédito habitação para cada situação.
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Com a subida das taxas de juro o crédito pode ficar mais caro?
Sim. A conjuntura recente, de subida da inflação pode "levar a que o Banco Central Europeu a retirar os principais estímulos à economia, dificultando o acesso ao crédito e encarecendo os empréstimos em vigor”, explica o Chief Commercial Officer (CCO) do Doutor Finanças, Cláudio Santos, num artigo publicado recentemente.
Por isso, com as taxas de juro em mínimos históricos, é expectável que estas subam e que encareçam os créditos. Ainda assim, é preciso ter em consideração que estas subidas terão impacto nos indexantes (taxas Euribor, no caso dos contratos de crédito com taxa variável) e não serão subidas repentinas nem abruptas.
A inflação está a subir os preços na generalidade de produtos e serviços. Por isso, e com a conjuntura atual, onde os spreads estão mais baixos e o indexante em mínimos históricos, esta pode ser realmente a altura ideal para a revisão das condições de crédito.
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Como reduzir as prestações do crédito habitação?
É importante começar por referir que, mesmo que já tenha um crédito a decorrer com um determinado banco, não tem de ficar nessa mesma entidade até terminar o contrato. Até porque é quase certo que, se tiver o mesmo crédito há pelo menos 5 anos, encontrará condições de financiamento mais atrativas.
Pode tentar renegociar com o seu banco, para ver se este lhe consegue oferecer melhores condições do que as que tem atualmente ou pode avaliar uma transferência do seu crédito habitação para um outro banco que lhe apresente melhores condições. A melhoria das condições pode levá-lo a poupar centenas, e até milhares, de euros.
No entanto, uma proposta de crédito com o spread mais baixo não é necessariamente a mais barata. Existem outros produtos associados que subscreveu quando contraiu o seu crédito, e que podem estar a encarecer (e muito) o seu crédito.
Entre os produtos em que pode poupar estão os seguros de vida e multirriscos, bem como coberturas de seguros que não utiliza, cartões de crédito, contas-poupança, entre outros.
Durante a vigência do contrato de crédito, se quiser desistir dos produtos que adquiriu, a instituição pode aumentar o spread do crédito, de acordo com o que estiver previsto no respetivo contrato. No entanto, os custos associados aos seguros e outros produtos podem compensar essa transferência. Por exemplo, imagine que tem um spread de 1,2% e que, com a transferência dos seus seguros, passa a ter um spread de 1,3%, contudo, atualmente está a pagar 100€ de seguros e, ao mudar, passa a pagar 40€, isto vai gerar-lhe poupança.
Para além do spread, do prazo e dos produtos acima enumerados deve ainda olhar a outros fatores que revelam se é altura de transferir o seu crédito habitação. Entre eles a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global) e o MTIC (Montante Total Imputado ao Consumidor)
Reduzir o valor das prestações é sinónimo de crédito mais barato?
Claro que, ao reduzir o seu spread ou renegociar outros produtos associados ao crédito, vai estar a poupar. No entanto, isto não acontece em todos os cenários.
Imagine que, para conseguir uma redução da sua prestação mensal, vai aumentar o seu prazo de pagamento. Com este aumento vai acabar por pagar mais juros. Logo, no final do contrato, vai pagar mais pelo crédito habitação. No entanto, vai conseguir uma folga maior no seu orçamento mensal.
Por outro lado, se reduzir o prazo do crédito, pode vir a ter prestações mais altas, mas pagar menos pelo seu crédito no final do contrato do mesmo. Se tem margem para pagar mais (ou o mesmo) pela prestação do seu crédito habitação, pode aproveitar uma proposta com condições mais atrativas (como a redução do spread) para manter a sua prestação, mas reduzir o prazo do contrato, reduzindo assim o custo total do contrato de crédito.
Não existe uma opção melhor do que a outra. Vai depender de cada caso. Por isso, a melhor solução vai ser sempre aquela que não comprometer o seu orçamento familiar, que lhe permitir ter uma folga mensal para fazer uma poupança ou para cumprir com o pagamento de outros encargos.
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