Comprar a primeira casa é uma das decisões mais importantes da sua vida. Mas encontrar o crédito habitação certo para si pode ser uma decisão tão importante quanto escolher a casa. Não só porque o crédito habitação é algo que acompanha as famílias durante muito tempo, mas também porque escolher um crédito menos favorável pode fazer com que perca milhares de euros. Preparar-se financeiramente para comprar a primeira casa e munir-se dos documentos certos é essencial para poder negociar um spread e condições vantajosas para si.
Tenha algum dinheiro de entrada - e não só para o sinal
Embora algumas casas tenham condições especiais de financiamento (até 100% de financiamento para imóveis de banco), é complicado restringir a sua procura a este tipo de imóveis. Além disso, lembre-se que isto é um empréstimo: pagará cada euro que pedir ao banco com juros! Mesmo que a diferença pareça pouca, pode significar menos alguns anos a pagar o empréstimo.
Mas nem tudo se resume ao valor de entrada. Há outros custos que deve considerar ao comprar uma casa, como o IMT (para casas acima dos 92.407€), o imposto de selo (0.8% do valor escriturado), a escritura e a abertura do processo bancário. Os bancos cobram uma taxa para abrir o processo, uma quantia pela comissão de avaliação do imóvel, imposto de selo sobre o mútuo e uma taxa final para formalizar o crédito.
A recomendação é ter pelo menos 20% do valor total da casa - embora alguns bancos concedam empréstimos até 90% do valor de compra, o Banco Central já emitiu alertas contra o “crédito fácil”. Por outro lado, 20% é um bom valor para entregar imediatamente como sinal no Contrato Promessa Compra e Venda, e dá-lhe mais margem de negociação com o vendedor.
Portanto, uma boa tática é pensar quando pode dar de entrada. Assumindo que esse valor é 20% do valor total da compra, já estabelece um orçamento máximo para a compra da casa.
Prepare a Documentação
Depois de ter estabelecido um orçamento, tente perceber se reúne as condições para pedir um crédito bancário ou se, por exemplo, precisará de fiadores. Os bancos exigem que a taxa de esforço não supere os 35% e o mais vantajoso é não rondar os 30%- isto é, a prestação do crédito não deve superar os 35% do rendimento líquido familiar - e privilegiam proponentes com contratos sem termo e sem outros créditos.
Então, para fazer o crédito vai precisar de provar a sua saúde financeira. É normal que os bancos peçam pelo menos os seguintes documentos:
- documento de identificação ou autorização de residência;
- últimos 3 recibos de vencimento (6 no caso de trabalhar como independente);
- uma declaração da entidade patronal quanto ao seu vínculo profissional;
- extractos bancários dos últimos 3 meses (6 meses se trabalhar como independente) para comprovar o seu vencimento;
- declaração de IRS e respectiva nota de liquidação;
- mapa de responsabilidades do Banco de Portugal, para comprovar a existência ou a ausência de outros créditos.
Pode ler a lista completa de documentos para pedir crédito habitação. Este processo é mais complicado para quem trabalha por conta própria, uma vez que os rendimentos são variáveis e não existe vínculo contratual. No entanto, pode pedir ajuda a um contabilista para organizar as suas contas e fazer prova dos seus rendimentos médios anuais e mensais. Já agora, também vai a tempo de contratar um contabilista para fazer a declaração de IRS de 2018 de forma a que seja mais vantajosa para si.
Aprenda o vocabulário e conheça as taxas associadas ao crédito habitação
Agora que já reuniu toda a informação que o banco pode precisar, peça propostas a vários bancos e escolha a mais competitiva. O problema é que nem sempre é mais claro qual é a melhor proposta: para isso, tem de comparar todas as taxas “escondidas” e habituar-se a falar TAN, TAE e TAEGnês.
A maioria dos créditos habitação são feitos com uma taxa variável. Esta taxa é indexada à famosa taxa Euribor, que está agora em mínimos históricos. Por isso a maioria dos bancos está a propor também créditos mistos ou créditos com taxa fixa. Neste
último caso, o spread não muda mesmo que a Euribor venha a subir. No entanto, nos primeiros anos pagará um valor muito acima da taxa actual.
A TAN, a TAE e a TAEG são taxas que lhe permitem comparar as propostas de diferentes bancos. A TAN permite comparar os juros anuais, enquanto a TAE tem em consideração a soma dos juros e das comissões. Já a TAEG engloba todos os encargos anuais com o empréstimo - como comissões e prémios de seguros, por exemplo. A maioria das entidades bancárias oferece benefícios muito tentadores no spread ao subscrever a outros serviços, mas os custos desses serviços nem sempre compensam. Por isso, a melhor métrica para comparar duas propostas diferentes é analisar a TAEG.
Há sempre dois seguros que tem de contratar: o seguro de vida e o seguro multiriscos. Mas não têm necessariamente de ser contratados com o banco e deve sempre explorar as suas opções. Aliás, como o seguro de vida vai subindo com a idade, pode até mudar de seguradora no decorrer do crédito.
Depois de aprender todos estes conceitos e reunir toda esta informação, estará muito mais informado para negociar com os bancos, comparar propostas e negociar a compra da sua primeira casa.