Se está a pensar comprar casa através de crédito habitação, vai deparar-se com termos que deve conhecer, de forma a estar devidamente informado sobre as possibilidades e condições. É o caso do Loan-to-value (LTV), um rácio que é calculado pelos bancos na análise de risco de determinado empréstimo.
Saiba o que é o LTV, o que significa no crédito habitação e qual o impacto.
O que é o Loan-to-value?
O Loan-to-value (LTV) corresponde ao rácio entre o valor financiado pelo banco para a compra de casa e o valor do imóvel (é considerado o valor mais baixo, entre o valor de aquisição e o valor da avaliação).
Isto porque, quando recorre a um crédito habitação para a compra de casa, os bancos não emprestam a totalidade do valor do imóvel, mas uma percentagem menor. O valor restante tem de ser garantido pelo cliente através de capitais próprios.
O LTV é também denominado de “rácio financiamento garantia”, uma vez que o imóvel adquirido serve como garantia no caso de o cliente entrar em incumprimento com o crédito.
De acordo com as regras do Banco de Portugal, o limite ao LTV no crédito habitação, de forma a que os clientes e bancos não assumam riscos acima do recomendável, é de 90% para crédito habitação destinado à aquisição ou construção de habitação própria e permanente, e 85% para créditos com garantia hipotecária ou equivalente para outras finalidades (habitação secundária). Porém, isso não impede que certas entidades bancárias possam decidir baixar a percentagem máxima que concedem em determinado empréstimo.
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Exemplos práticos
Para calcular o LTV do crédito, é necessário ter em conta: o montante do empréstimo e o valor da garantia. O valor da garantia é o mais baixo entre o valor de aquisição e o valor de avaliação. O cálculo é realizado através da seguinte fórmula:
LTV = Montante do empréstimo/Valor da garantia x 100
Consideremos um imóvel cujo valor de aquisição é 180 mil euros, e o valor de avaliação 170 mil euros. O banco propõe emprestar 153 mil euros. Por isso, o LTV é igual a:
LTV (%) = 153.000/170.000 x 100 = 90%
O que significa que o banco vai emprestar 90% do valor de avaliação (o mais baixo).
Consideremos agora um imóvel para habitação secundária que foi avaliado em 200 mil euros, mas cujo valor de aquisição foi 180 mil euros. O banco terá de ter em conta um LTV máximo de 80%, de acordo com as regras do supervisor, e considerar, para o cálculo, o valor de aquisição, que é mais baixo do que o valor da avaliação. Assim, neste caso, o empréstimo seria, no máximo, de 144 mil euros.
LTV (%) = 144.000/180.000 x 100 = 80%
Qual o significado do LTV no crédito habitação?
Para os bancos, o LTV funciona como uma medição do nível de risco de um cliente entrar em incumprimento. Se o LTV for elevado, a entidade bancária considera que o risco de o mutuário não cumprir com as prestações do crédito é maior. Isto porque, nesse caso, o valor do empréstimo do banco é elevado relativamente ao valor do imóvel.
Ou seja, com um LTV elevado, a instituição bancária tem de compensar o risco em que incorre ao emprestar dinheiro,.
Nesse caso, o banco pode propor condições do crédito habitação menos vantajosas, com uma spread mais elevado. Por isso, quanto maior for o montante financiado por capitais próprios, melhores condições de crédito pode conseguir.
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