Uma yield não é mais do que uma medida de rentabilidade. Sendo-o, naturalmente assume um valor percentual, ou seja, é uma taxa. Tal como todas as outras taxas divulgadas no mercado, tem uma base anual, é bruta e nominal.
A yield é sempre uma medida de rentabilidade anual. Compara as rendas anualmente obtidas por via de um arrendamento imobiliário com o preço de aquisição ou valor de mercado do imóvel.
É bruta porque não tem nenhum tipo de custos associados. Partindo o seu cálculo de uma renda que também ela é bruta, resulta num percentual igualmente bruto.
E por nominal, entende-se que não tem o valor da inflação descontada.
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Como se calcula a yield?
Como acima expliquei, a yield não é mais do que uma comparação entre a renda bruta anual de um ativo imobiliário com o seu preço de aquisição ou (se já adquirido) o valor de mercado do mesmo.
Yield = renda (anual)/valor do imóvel
Inversamente, representa o número de anos necessários para se conseguir pagar o investimento inicialmente realizado por via do recebimento em exclusivo das rendas.
A yield assume assim um princípio de perpetuidade nas rendas: elas gerar-se-ão para todo o sempre e sempre pelo mesmo valor.
Quais as limitações da yield?
Tem várias, na realidade. Desde logo, olhando apenas para a componente do arrendamento, fica em falta uma outra componente de rentabilidade do investimento imobiliário: a mais-valia.
De facto, esta é uma forte limitação. Todos os investidores ganham dinheiro – e consequentemente geram rentabilidade nos seus investimentos – por via da geração de rendas mas também de mais-valias futuras. A yield, ao olhar apenas para a componente da renda, descura essas mesmas mais-valias.
Adicionalmente, sendo uma medida percentual bruta, porque parte de uma renda bruta, despreza uma outra componente também ela muito importante dos investimentos imobiliários: os custos.
E sabemos bem que os custos associados a um arrendamento não são poucos: manutenções, IMI, gestão, condomínios, etc. É perfeitamente expetável que 20% da renda sirva para este tipo de custos (este percentual pode variar em função do tipo de imóvel, idade e estado de conservação).
Mais ainda, a yield é uma medida totalmente estática no tempo. É uma observação momentânea. E os investimentos em imóveis são dinâmicos. Os arrendamentos também. A base de cálculo da yield assume 100% de ocupação no imóvel, perpetuamente, algo que naturalmente não se atinge.
Por fim, não leva em linha de conta a possibilidade de recorrer a financiamento bancário. O recurso a dívida para investir em imóveis potencia a rentabilidade dos capitais próprios investidos. É certo que aumenta o risco do capital investido mas potencia a rentabilidade ao mesmo tempo.
Ora, deixando a yield de fora a componente da dívida, deixa também de fora a possibilidade de se analisar o potencial de aumento de rentabilidade por via da alavancagem financeira.
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Devo então olhar apenas para a yield para investir?
Chegados aqui, torna-se mais fácil concluir que a resposta natural será não. Não contemplando o tempo, os custos associados a um arrendamento, o recurso a dívida e a inexistência de ganhos futuros de capital, a yield é insuficiente para qualquer investidor tomar decisões de investimento de forma informada e estruturada.
Num próximo artigo, procuraremos explorar que interpretações podemos retirar de diferentes níveis de yield.
Bons negócios (imobiliários)!