A compra de um apartamento pode ser o maior investimento que vai fazer na sua vida. Tendo em conta os valores envolvidos, antes de avançar para a compra, deve ter presente um conjunto de aspetos fundamentais. Neste artigo, reunimos os passos a seguir para fazer uma "boa" compra.
Escolha da zona
Um primeiro passo no processo de compra é a definição das zonas em que pode ter interesse em comprar. Assim, em função daquilo que considera serem as suas principais necessidades defina a(s) zona(s) que pode ser mais adequada para si.
A este nível, há alguns fatores a considerar, nomeadamente:
- Proximidade de serviços;
- Proximidade de escolas, o que é algo importante caso tenha filhos;
- Verifique se é uma zona segura e tranquila, sem histórico de problemas ligados a criminalidade, entre outros;
- Serviço de transportes públicos nas proximidades;
- No caso de utilizar o seu carro, deve confirmar se é uma zona com bons acessos rodoviários, e verifique também se é uma zona com bastante trânsito ou não;
- O preço médio das habitações e confira se são valores dentro do seu orçamento.
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Pocurar o imóvel "ideal"
Assim, após definir a(s) zona(s) em que tem interesse em comprar, o passo seguinte é começar a procurar imóveis nessas zonas.
Para o ajudar nesta procura, existem um conjunto de motores de pesquisa online, como por exemplo o Imovirtual. Para além disso, pode procurar nos sites das imobiliárias, ou pode sempre recorrer a métodos mais tradicionais, como por exemplo, deslocar-se à zona onde pretende comprar e procurar por imóveis com placas de venda.
Ao analisar os anúncios de imóveis, para além das fotos, deve verificar algumas características, tais como:
- A tipologia do imóvel (T1,T2,T3, etc.), bem como o número de divisões do mesmo, como por exemplo o número total de casas de banho que tem;
- A área útil;
- A classificação energética do imóvel, a qual avalia a eficiência energética do mesmo. Assim, quanto melhor a classificação do imóvel, menores são os seus consumos energéticos, o que representa uma poupança na fatura da eletricidade todos os meses;
- Existência de garagem e número de lugares;
- Existência ou não de elevador no prédio;
- Ano de construção do prédio, caso seja usado.
Para além disso, o preço é um fator decisivo, dado que o objetivo final deve ser comprar o melhor apartamento possível ao menor custo. Assim, é importante comparar o preço das várias opções, e verificar nomeadamente o preço do metro quadrado de cada.
Financiamento da compra
Tendo em conta o volume de capital exigido para comprar casa muito provavelmente vai precisar de recorrer a financiamento bancário.
Ou seja, é importante garantir que obtém condições de crédito vantajosas, com custos reduzidos. Assim, pode efetuar o trabalho de procura por sua conta, obtendo propostas em vários bancos, e escolhendo a solução mais competitiva. Alternativamente, saiba também que existem intermediários de crédito que o podem ajudar nesta tarefa.
Apesar dos bancos financiarem uma parte significativa da compra, há um limite máximo de 90% de financiamento face ao valor do imóvel, com exceção dos imóveis de banco que podem ser financiados a 100%. Por isso, conte com a necessidade de dar uma entrada de 10% do valor do imóvel. Para além disso, deve guardar algum dinheiro para pagar os custos com impostos, registos, comissões do banco, entre outros.
Verifique os documentos do imóvel
Antes de "fechar" negócio e assinar qualquer contrato de promessa de compra e venda (CPCV) solicite toda a documentação do imóvel e analise a mesma.
Assim, os documentos mais importantes aos quais deve ter acesso e analisar são os seguintes:
- Certidão de registo predial: neste documento pode verificar a identificação do proprietário e os dados do imóvel. Para além disso, tem informação acerca de eventuais hipotecas, penhoras ou outro tipo de encargos sobre o imóvel. Deve sempre garantir que o imóvel lhe é vendido livre de ónus e encargos, para não ter futuras surpresas indesejadas. Solicite ao proprietário que retire este documento numa fase inicial do negócio, bem como numa data muito próxima da escritura final de compra;
- Licença de habitabilidade;
- Caderneta predial: documento emitido pelas Finanças, onde consta informação sobre o imóvel e o proprietário. Tem também um conjunto de informação fiscal relevante, nomeadamente o Valor Patrimonial Tributário, que serve de base ao cálculo do Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI);
- Atas mais recentes do condomínio, onde pode verificar algumas informações importantes, como obras nas partes comuns do prédio, dívidas, entre outros. Deve garantir que o atual proprietário não tem dívidas ao condomínio;
- Comprovativo de inexistência de dívidas de IMI;
- Certificado energético.
No caso de adquirir o imóvel com recurso a um empréstimo bancário, o banco vai solicitar uma parte da informação acima e analisa a mesma.
Custos de aquisição de um apartamento
Para além do valor de compra do apartamento, existem outros custos que devem ser pagos no momento da compra. Estes custos, variam consoante, tenha ou não recorrido a financiamento bancário.
Custos sem recurso a crédito bancário
- Imposto de selo da compra: trata-se de um imposto a pagar ao Estado que corresponde a 0,8% do maior entre o valor de compra do imóvel ou o Valor Patrimonial Tributário (VPT). Por norma, o valor de compra é superior;
- Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT): trata-se, igualmente, de um imposto a pagar ao Estado, sendo que as taxas aplicam-se da mesma forma que o Imposto de selo, ou seja, sobre o maior valor entre o de compra e o VPT. No entanto, ao contrário do imposto de selo, as taxas variam consoante o valor em causa. Note, ainda, que no caso de adquirir o imóvel exclusivamente para sua habitação própria e permanente, está isento do pagamento de IMT até um valor de 92.407€. Para calcular o valor de IMT a pagar no simulador do Doutor Finanças;
- Custo do registo da compra, que ascende a cerca de 250€;
- Custo da escritura que varia consoante o notário.
Custos com recurso a crédito bancário
No caso de recorrer a crédito bancário, para além dos custos acima, existem ainda os seguintes custos adicionais:
- Imposto de selo do empréstimo: imposto a pagar ao Estado, correspondendo a 0,6% sobre o valor do financiamento;
- Custo do registo da hipoteca a favor do banco, que ascende a cerca de 250€;
- Comissões bancárias pela abertura do empréstimo e avaliação do imóvel.
Custos após a aquisição
Para além da compra e de todos os custos associados, deve também estar consciente que ao adquirir um apartamento tem um conjunto de custos regulares. Assim, tenha em consideração a existência de custos com o condomínio, com a manutenção do imóvel ou ainda impostos, como por exemplo o IMI.
Por fim, no que diz respeito ao IMI, caso o apartamento seja adquirido exclusivamente para habitação própria e permanente existe uma isenção nos três primeiros anos após a compra.
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