Sale & Leaseback. Ou, em português, se quisermos, vender e arrendar de volta.
Trata-se de uma operação financeira em imobiliário que é bastante usual. Muito mais praticada em imobiliário comercial (escritórios, comércio, indústria, etc.) mas também perfeitamente concretizável no segmento residencial.
Para o segmento residencial, a operação de Sale & Leaseback passa pela venda da minha casa, habitação própria e permanente, a um investidor que, de volta, me arrenda a mesma. O montante da venda é totalmente encaixado com a transação e, “em troca”, o investidor recebe uma renda mensal.
Na prática, não deixa de ser uma forma de financiamento. Um proprietário está a financiar-se, libertando o capital próprio que tem investido na casa.
São muitas as empresas e negócios que optam por esta via de financiamento. Para muitas empresas, manter o imóvel que ocupam, no balanço, poderá não fazer sentido. Sendo um ativo financiável, e conseguindo o próprio negócio comportar o pagamento de uma renda, é uma forma de financiar a atividade principal.
No caso da habitação, o negócio assume contornos ligeiramente diferentes, mas não deixa de ser uma alternativa perfeitamente viável à obtenção de um financiamento.
Que preocupações deve ter o proprietário?
As principais preocupações, do lado do proprietário, naturalmente se prenderão com duas variáveis: preço e renda.
O proprietário deve procurar perceber bem qual o potencial valor de mercado da sua casa para estimar um correto preço de venda a um investidor. Será esse preço que o proprietário irá receber na venda.
Por outro lado, é importante também procurar calcular o valor de mercado da renda que irá pagar ao investidor. Essa renda não deverá representar uma taxa de esforço que seja incomportável para o proprietário, porquanto colocará em risco o cumprimento do contrato de arrendamento.
Do quociente entre a renda a pagar e o preço a receber resultará a yield para o investidor. Se não domina estes termos, saiba o que é uma yield e como se calcula.
Mas poderá não ser descabido vender o imóvel por um preço mais baixo que o valor de mercado. Em certos casos, poderá fazer sentido vender o imóvel abaixo do seu potencial valor de mercado se isso representar:
- O pagamento de uma renda mais baixa e suportável pelo proprietário
- Permitir a recompra futura também por um preço mais baixo que o seu potencial valor de mercado.
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Qual o foco do investidor num sale & leaseback?
Naturalmente, o investidor pretenderá sempre fazer um bom negócio. Comprar pelo menor preço possível e obter uma rentabilidade (seja pela yield, por exemplo) elevada. Mas para a operação ser interessante para ambas as partes, nem sempre isso é possível.
Aliás, numa operação de Sale & Leaseback, quando o preço de venda está muito abaixo de um potencial valor de mercado e a yield é elevada, o investidor irá observar um risco mais elevado. Legitimamente, perguntar-se-á: "porque é que alguém pretende vender a sua casa abaixo de um valor de mercado e pagar uma renda tão elevada?" O equilíbrio de ambas as variáveis é importante.
Assim, do lado do investidor existem alguns aspetos importantes nos quais se irá focar:
- Duração do contrato de arrendamento. Tipicamente, um investidor que entre numa operação destas irá privilegiar um arrendamento de longo prazo. Procura estabilidade no arrendamento e previsibilidade de recebimento de rendas;
- Valor da renda. O montante da renda a receber pelo investidor é importante no sentido em que este deve aferir se não irá representar um esforço muito grande para o vendedor/futuro arrendatário.
- Capacidade financeira do vendedor. O investidor procurará aferir a capacidade financeira do vendedor em fazer face às rendas futuras a pagar. A estabilidade a prazo dos seus rendimentos é naturalmente uma variável importante e a ter em conta;
- Yield. A yield, apesar das suas limitações, é uma medida naturalmente importante. Muitos investidores procuram maximizar a yield, mas nem sempre isso é positivo porque a) pode significar um preço de venda baixo, pouco interessante para o vendedor ou b) representar uma renda alta que coloque em risco o recebimento das rendas;
- Reserva de valor. Será natural o investidor procurar não pagar a totalidade o potencial valor de mercado do imóvel em questão, procurando assim ter alguma reserva futura de valor. Veja bem, no caso de um financiamento à aquisição de habitação própria e permanente, os bancos também não emprestam 100% do valor de compra. Na prática, esta reserva de valor não é tão diferente das condições propostas pela banca em termos de loan-to-value.
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Outros aspetos a ter em conta
Uma operação desta natureza tem alguns pormenores adicionais que podem ser importantes analisar. Desde logo, as garantias. O investidor pode exigir algum tipo de garantias para pagamento das rendas. Já do lado do proprietário, em função do negócio inicialmente realizado, pode ser interessante contratualizar uma opção de recompra futura.
Em que situações pode fazer sentido fazer um sale & leaseback?
O leitor estará a perguntar-se sobre as verdadeiras vantagens de uma operação desta natureza no segmento residencial. Se a banca financia a aquisição de habitação própria e permanente a taxas historicamente baixas e as rendas de mercado são bastante menos competitivas face a uma prestação bancária, porquê então fazer isto?
Desde logo porque tradicionalmente a banca financia prioritariamente a aquisição de habitação própria e permanente e não tanto uma hipoteca de um imóvel que já seja propriedade de alguém.
Além disso, há ainda outras situações em que o Sale & Leaseback pode fazer sentido para um proprietário:
- Ele pode necessitar de capital durante um período de tempo e não querer abdicar de morar na sua casa. Assim, financia-se junto de um investidor, recebe o valor de venda da sua casa, acorda um montante de renda ao mesmo tempo que acorda um prazo e valor de recompra;
- Pode inclusive estar num estágio já mais adiantado da sua vida, em que tem a casa totalmente paga mas não pretende deixar de a habitar. Com esta operação, consegue um bom complemento de reforma. Seria uma operação similar a uma reverse mortgage.
Bons negócios (imobiliários)!
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