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Crédito habitação: O que saber antes de avançar

Natacha Figueiredo

Chegou a altura de recorrer a um crédito habitação para comprar uma casa? Saiba que antes de avançar com um crédito é aconselhável comparar e analisar várias propostas. E isto porquê? Porque se limitar as suas opções ao seu banco, mesmo que seja cliente há vários anos, poderá não beneficiar das melhores condições do mercado para si.

No entanto, se vai recorrer a um crédito habitação pela primeira vez, é normal que tenha dúvidas sobre os juros e custos que terá de suportar e até quantos bancos deve consultar. Por isso, vamos explicar-lhe como funciona este processo, que dados deve facultar, o que analisar em cada proposta e quantas deve comparar.

Crédito habitação: que dados devo fornecer aos bancos?

Bancos vão avaliar a sua taxa de esforço

O que analisar nas propostas antes de avançar com um crédito habitação

Taxa variável, mista ou fixa? Peça diferentes simulações aos bancos

Taxa variável (Euribor + Spread)

Taxa fixa

Taxa mista 

Antes de avançar com o crédito habitação informe-se sobre os custos

Não se esqueça de fazer contas aos impostos

Produtos adicionais para bonificação do seu spread

Quantas mais propostas, maior será o seu poder de negociação

Um intermediário de crédito pode ser uma mais valia

Crédito habitação: que dados devo fornecer aos bancos?

Para os bancos lhe apresentarem a melhor proposta, têm de avaliar o seu perfil enquanto cliente. Afinal, como pode imaginar, as entidades bancárias não concedem empréstimos sem medir os riscos. E esta avaliação individual implica ter acesso a dados pessoais privados, o que lhe pode gerar algumas dúvidas.

Mas saiba que este é um procedimento normal numa primeira fase de um pedido de crédito. E para ter uma ideia de quais os documentos pedidos nesta fase, pode contar em reunir e apresentar:

Estes documentos são um requisito básico na primeira fase do processo de análise e pré-aprovação de crédito. No fundo, estamos a falar de documentos que comprovam a sua identificação, rendimentos e até se é um bom pagador. Caso exista mais do que um titular do crédito, todos terão de apresentar esta lista de documentos.

Posteriormente à apresentação destes documentos, cada banco irá analisar as condições que poderá oferecer. Dentro das mais óbvias estão:

Leia ainda: Todos os documentos que os bancos podem pedir para aprovar o seu Crédito Habitação

Os bancos vão avaliar a sua taxa de esforço

Ainda dentro da análise do risco que cada cliente representa, os bancos depois de confirmarem o nível de rendimentos, a estabilidade profissional, idade e que os clientes não estão em incumprimento, precisam de saber se os encargos com créditos são suportáveis para os rendimentos do agregado familiar. Esta análise é feita através do cálculo da taxa de esforço de cada cliente. 

Para ter uma ideia, para os bancos a taxa de esforço não deve ultrapassar os 30%, no caso do crédito habitação. Afinal, quanto mais alta é a taxa de esforço, maior é o risco de o cliente não cumprir com esta obrigação. E por isso, se as obrigações com créditos forem superiores a um terço do orçamento, terá mais probabilidades de ver o seu crédito recusado. 

Caso pretenda apurar a sua taxa de esforço, basta dividir os seus encargos com créditos ao valor dos seus rendimentos e multiplicar o resultado por 100%. Mas vamos a um exemplo prático. Imagine que as suas despesas com créditos ascendem a 600 euros e os rendimentos do seu agregado familiar são de 2.000 euros. Para apurar a sua taxa de esforço basta usar a seguinte fórmula: 

Taxa de esforço = (600/2000) x100% = 30% 

Caso tenha dificuldades em calcular a sua taxa de esforço, pode recorrer à ajuda do simulador da taxa de esforço. 

O que analisar nas propostas antes de avançar com um crédito habitação

Taxas

No caso do crédito habitação é normal que em cada proposta venham descritas várias taxas. Por isso, se é a primeira vez que vai avançar com um crédito é normal que fique confuso com estes termos e o significado de cada taxa. Embora deva informar-se bem sobre cada uma, resumimos os pontos mais importantes para si.

Leia ainda: Taxas e Juros que pode encontrar num Crédito Habitação

Spread

É a margem de lucro do banco na concessão do empréstimo. Esta taxa é determinada de acordo com o risco de crédito e das garantias do empréstimo. Em termos de garantias do empréstimo há uma análise do montante do empréstimo e do valor do imóvel sobre o qual é feita a hipoteca (rácio LTV - Loan-to-Value).

Euribor

A Euribor (Euro Interbank Offered Rate) determina-se pelo preço a que as instituições bancárias "vendem" o dinheiro no mercado interbancário da Zona Euro. Esta taxa só aparece nos contratos de crédito associados a uma taxa variável ou mista. Na prática, estamos a falar do indexante mais recorrente no crédito habitação em Portugal. Isto significa que a Euribor é uma das duas componentes que vão definir a taxa de juro que irá pagar. Embora a Euribor tenha muitos prazos, os períodos mais comuns em Portugal são a 6 ou 12 meses.

TAN

A Taxa Anual Nominal (TAN) é a taxa que apenas inclui o pagamento de juros. Ou seja, através desta taxa consegue perceber a taxa de juro final. É a soma do spread com o indexante usado no crédito.

TAE

A Taxa Anual Efetiva é uma agregadora dos valores da TAN, dos encargos e das comissões associadas ao seu crédito. No entanto, a TAE não inclui o valor dos seguros e outros produtos contratos relacionados com o seu crédito.

TAEG

Se quer comparar as várias propostas que tem em cima da mesa para o seu crédito, a Taxa Anual de Encargos Efetivos (TAEG) é o melhor indicador para o ajudar a tomar uma decisão. Afinal, esta taxa agrega todos os encargos do seu crédito - juros, comissões e produtos subscritos.

Taxa variável, mista ou fixa? Avalie vários cenários 

Se está com dificuldade em saber por que taxa deve optar no seu contrato de crédito, saiba que esta é uma dúvida muito comum. Aliás, atualmente, com a possibilidade de os juros subirem devido ao aumento da inflação, esta questão ganha ainda mais interesse. 

Para perceber melhor, nos contratos de crédito associados a uma taxa de juro variável, as prestações sobem e descem de acordo com a Euribor. 

A subida da taxa de inflação pode levar a um aumento das taxas de juro por parte do Banco Central Europeu (BCE). E essa perspetiva faz com que as taxas Euribor comecem a subir, antecipando essa decisão. No entanto, o banco central costuma atuar de forma progressiva, o que significa que mesmo que decida subir os juros será de forma moderada.

Então, antes de avançar com o crédito precisa de ponderar que tipo de taxa prefere. Se a taxa variável, em que a prestação do seu crédito vai ser mais baixa no início. Mas em que corre o risco de ver a sua prestação aumentar durante o prazo do contrato. Ou se prefere pagar um valor mais elevado, pelo menos no início, mas tem a garantia que durante o prazo contratado este valor não sofre alterações. 

Mas para perceber melhor, vamos mostrar-lhe alguns prós e contras das três opções possíveis. 

Taxa variável

Em Portugal, a maioria dos contratos de crédito habitação estão associados à taxa Euribor a 6 meses. E isto implica que de seis em seis meses a sua prestação mensal seja revista. O valor desta taxa é mais baixo em relação aos praticados numa taxa fixa, pelo menos no início do contrato. Contudo, é preciso ter em consideração que a sua prestação poderá sofrer alterações significativas ao longo do prazo de crédito. 

Nos últimos anos, muitos portugueses pouparam um valor significativo no seu crédito habitação, dado que os contratos beneficiavam de taxas de juro muito baixas. Mas a taxa Euribor já começou a subir e prevê-se que mantenha a tendência, o que vai levar a um aumento das prestações dos créditos.

Por isso, antes de avançar com o crédito pondere bem os prós e contras da taxa variável. É verdade que se os juros não subirem ou se a subida for pouco significativa, poderá poupar bastante dinheiro, face à taxa fixa. No entanto, se o cenário for o oposto, tem de estar preparado financeiramente para suportar o aumento da sua prestação de crédito. 

Taxa fixa 

Optando por uma taxa fixa o valor da sua prestação mensal irá manter-se sempre igual ao longo do contrato. Para que o banco chegue a um valor da sua taxa fixa terá de avaliar, tal como na taxa variável, o risco de conceder-lhe um crédito, o Loan-to-Value (rácio entre o valor do empréstimo e do imóvel), as garantias que dará e o risco de fixar esta taxa durante o prazo do seu contrato de crédito. 

Como referimos, no momento em que contrato um crédito a taxa fixa é mais elevada em comparação com as taxas variáveis. Para ter uma ideia mais clara, atualmente para um prazo de crédito a 30 anos, pode conseguir uma taxa fixa de 2,3%. Contudo, se as taxas de juro dispararem, o valor da sua prestação fica igual e pode até pode ficar inferior a uma prestação associada a uma taxa variável. No fundo, quando escolhe esta taxa está a optar por uma opção segura.  

Mas deve ter atenção que se um dia quiser vender o seu imóvel antes do prazo de crédito chegar ao fim, a comissão de reembolso antecipado é mais elevada do que a da taxa variável. Ou seja, nos contratos com a taxa variável a comissão é de 0,5% sobre o capital a reembolsar. Já num contrato de crédito com taxa fixa, esta comissão sobe para os 2%. 

Taxa mista 

Esta taxa consiste na contratação de uma taxa fixa nos primeiros anos do contrato, que pode ser, por exemplo, um prazo de 5, 10 ou 15 anos, e após o período acordado passa para uma taxa variável. Isto significa que no primeiro período a sua prestação mensal é sempre igual, e após esse prazo terminar a sua prestação rege-se pela Euribor.

No entanto, independentemente da sua preferência sobre o tipo de taxa, pode pedir às entidades bancárias que façam simulações diferentes para cada uma destas opções. Desta forma, poderá avaliar melhor os prós e contras, olhando para valores concretos do que ficará a pagar. 

Leia ainda: Taxa fixa, variável ou mista. O que escolher no crédito habitação? 

Veja o caso do Paulo para perceber a diferença entre a taxa fixa, variável e mista

Recentemente, o Paulo (nome fictício) pediu ajuda ao Doutor Finanças para a contratação de um crédito habitação. No entanto, o Paulo queria analisar dois cenários: um contrato associado a uma taxa fixa ou mista e outro com a taxa variável, para um valor de financiamento de 410.000 euros, para um prazo de 29 anos.

Com base nos dados que o Paulo forneceu, a primeira simulação com a taxa variável foi a seguinte:

Já na segunda simulação, o Paulo beneficiaria de uma taxa mista, com uma taxa fixa durante os primeiros 20 anos do seu contrato. Neste caso, as condições apresentadas foram as seguintes:

Se analisarmos as duas propostas que o Paulo recebeu, ao contratar o crédito com a taxa variável é possível poupar mensalmente 166,29 euros comparativamente ao contrato de crédito habitação com taxa mista. Isto no início do contrato.

No entanto, se o Paulo não estiver confortável com a possibilidade das taxas de juros aumentarem consideravelmente durante os próximos anos, esta poupança (mesmo que muito significativa a longo prazo) pode não ser a melhor solução em cima da mesa.

E por isso é tão importante ter acesso a várias simulações e propostas. Desta forma consegue avaliar vários cenários e encontrar a melhor solução para a sua carteira ou que lhe dê segurança a longo prazo.

Antes de avançar com o crédito habitação informe-se sobre todos os custos

Se está a pensar avançar com um pedido de crédito habitação, saiba que os custos que terá de suportar vão muito além da sua prestação mensal ao banco. Em primeiro lugar, existem certos encargos que terá de considerar, que envolvem a própria contratação do crédito. São estes:

Além destes três tipos de encargos, ainda deverá somar o valor mensal a pagar referente ao seguro de vida do crédito habitação e o seguro multirriscos. Estes dois seguros podem ou não ser contratados na entidade bancária que lhe concede o seu empréstimo.

Não se esqueça de fazer contas aos impostos

Por fim, ainda deve fazer contas aos impostos que irá pagar para perceber todos os seus encargos. E nesta área existem dois impostos a ter em consideração na fase de compra da habitação e outro imposto que pagará posteriormente.

Os dois impostos que terá que pagar na altura da compra da sua casa são:

Embora não entre para as contas relacionadas com o seu empréstimo, antes de avançar com o seu crédito também deve considerar os custos que terá com o Imposto Municipal sobre Imóveis, o IMI. Caso não conheça este imposto, saiba que é custo anual que terá no ano seguinte à compra do seu imóvel, isto se não estiver isento.

Para saber quanto ficará a pagar poderá multiplicar a taxa praticada pelo município onde se situa o imóvel pelo VPT - Valor Patrimonial Tributário. O VPT é o valor que está registado na AT - Autoridade Tributária. Se quiser prever o valor que poderá ficar a pagar pode recorrer ao Simulador de IMI do Doutor Finanças.

Produtos adicionais para bonificação do seu spread

O spread é a margem de lucro do banco relativa ao seu empréstimo. E como tal, o banco tem margem de manobra para negociá-la com os seus clientes. Mas, para baixar esta taxa os bancos propõem a contratação de produtos ou serviços bancários, que acabam por compensar às entidades bancárias a redução deste lucro. Caso o cliente aceite em contratar estes produtos ou serviços, vê o seu spread bonificado.

Mas afinal que produtos são estes? Por norma, os produtos mais comuns associados à bonificação do spread são os seguros exigidos no crédito habitação, como o seguro de vida e seguro multirriscos. No entanto, estes não são os únicos que podem ser propostos pelo seu banco. Por exemplos, há instituições que propõem outros produtos financeiros, como a criação de contas, adesão a cartões de crédito, entre outros.

Caso esteja a questionar-se se vale a pena contratar estes produtos e serviços para obter a bonificação no seu spread, saiba que tudo depende. Ou seja, por vezes a bonificação do spread compensa, outras não. Mas para saber o que se aplica a si, vai precisar de comparar com outras propostas de crédito e não só.

Por exemplo, é normal o seu spread baixar se contratar os seguros diretamente no banco que vai conceder o empréstimo. Mas isto não significa que irá poupar mais com esta decisão. Para saber se esta opção é realmente sinónimo de poupança, precisa de avaliar o preço que pagará pelos seguros noutras entidades. Depois deve avaliar se a penalização no spread com a contratação dos seguros noutra entidade é uma má opção.

O exemplo da Ana e do João

Para ter uma ideia mais clara, apresentamos o caso da Ana e do João (nomes fictícios) que pediram ajuda ao Doutor Finanças para melhorarem as condições do seu crédito habitação. A Ana e o João tinham contratado os seguros associados à casa na entidade que financiou o seu crédito.

Tendo em conta as data de nascimento (1980 e 1978) e as coberturas contratadas, estavam a pagar mensalmente 138,52€ ao banco pelos seus seguros.

Após a revisão dos seguros, a Ana e o João ficaram a pagar 51,62€ por mês. Além das coberturas serem as mesmas e beneficiarem da mais completa ITP 60%.

Ou seja, além de melhorem as condições, a Ana e o João passaram a poupar anualmente 1.042,80€ por negociarem os seus seguros. No caso em questão, compensou mais ao casal deixar de ter os seguros associados ao crédito, uma vez que a poupança foi superior à penalização do spread.

Por isso, mesmo que a proposta do seu banco seja a melhor devido a um spread mais baixo, convém analisar sempre mais do que uma opção. Afinal, os seguros de vida e multirrisco têm um impacto significativo no valor que paga mensalmente.

Quantas mais propostas, maior será o seu poder de negociação

Relativamente à questão "quantos bancos devo consultar antes de avançar com um crédito?", a resposta é simples. Quantos mais, melhor. Afinal, se tiver várias propostas em mãos, com condições diferentes para o mesmo montante e prazo terá maior poder de negociação com as entidades bancárias, nomeadamente com o seu banco.

Avançar com um crédito é um processo que deve ser bem avaliado, pois envolve juros elevados e um prazo de contrato de vários anos. E por isso, não deve fechar um contrato sem ter a certeza que está a beneficiar das melhores condições no mercado para si.

Claro que obter as melhores condições bancárias nem sempre é fácil a título individual. É preciso perceber bem as taxas de juros, encargos, e todos os fatores que influenciam o valor final a pagar de crédito. E nestas situações, um intermediário de crédito pode ajudá-lo a lidar com todo este processo e ainda garantir-lhe as melhores condições para si. Mas de seguida, vai perceber melhor as vantagens e desvantagens deste serviço.

Leia ainda: Como comparar propostas de crédito e escolher a melhor opção para si?

Um intermediário de crédito pode ser uma mais-valia

Se está a pensar avançar com um crédito habitação brevemente, pedir ajuda a um intermediário de crédito pode ser bastante vantajoso para si. Afinal, estamos a falar de entidades que têm uma relação com os bancos e experiência a negociar. Logo, o poder de negociação face ao consumidor é superior. E isto traduz-se em melhores condições de crédito.

Quando recorre ao serviço de um intermediário de crédito também beneficia de um processo mais rápido. Dado que estas entidades estão habituadas a lidar com os processos de crédito, este descomplica-se e costuma ser mais célere.

No fundo, para si, um intermediário de crédito pode poupar-lhe tempo e dinheiro. Além de poder ter acesso a melhores condições, não terá de dirigir-se a inúmeras entidades bancárias e entregar várias vezes todos os documentos solicitados. Depois, também não terá de analisar cada proposta ao detalhe, incluindo as menos vantajosas.

Ou seja, o intermediário apenas enviará as propostas mais vantajosas de acordo com as suas preferências. Outro ponto a favor é que será acompanhado ao longo do processo e poderá esclarecer as suas dúvidas. Tudo isto, na maioria dos casos, sem custos adicionais para si.

Antes de avançar com o crédito através de um intermediário deve verificar se este é um intermediário vinculado. Caso não seja, estes poderá cobrar-lhe pelos serviços de intermediação de crédito ou por consultoria. No entanto, terá de informá-lo sobre o preço dos serviços e todos encargos que irá suportar.

Deve sempre recorrer a um intermediário experiente que possua uma vasta rede de parceiros. Caso contrário, corre o risco de não ter acesso às melhores condições para si. Por fim, confirme sempre se a entidade de intermediação faz parte da lista de intermediários de crédito autorizados pelo Banco de Portugal.  

Leia ainda: O que é um intermediário de crédito?