Nos últimos dois artigos que escrevi aqui no Doutor Finanças, procurei ajudar qualquer investidor a conhecer-se melhor enquanto tal. Procurei listar um conjunto de perguntas que qualquer um deveria ser capaz de responder e acabámos por falar de segmentos de mercado.
Sabendo agora como é que um investidor deve orientar as suas escolhas em termos de segmentos de mercado, procuremos abordar um pouco as estratégias de investimento a seguir.
Quais as melhores localizações para se investir?
No artigo anterior - Conheça-se como investidor -, terminei falando de localização. Muitos são aqueles que me perguntam com frequência: “Quais as melhores localizações para se investir em imobiliário? Onde estão as melhores oportunidades?”
Lamento, mas não há uma resposta a estas perguntas. Há várias. Dependerá sempre do estilo de investidor que for o leitor.
A escolha da localização está intrinsecamente ligada a vários fatores, tais como:
- Estilo e estratégias de investimento do investidor;
- Tolerância ao risco;
- Prazo de investimento;
- Dinamismo da procura.
Para ajudar à escolha da localização, importa antes de mais olhar para a estratégia a seguir.
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Renda ou mais-valias?
Só há duas formas de ganhar dinheiro ao investir em imóveis: gerando rendas (yield) ou mais-valias (ganhos de capital). Veja bem, investindo em ações, a situação não é diferente. Também estas geram um dividendo (ou dividend yield) e uma mais-valia (ou menos-valia, claro está) futura.
Assim, e de uma forma simplista, um investidor imobiliário pode optar por privilegiar a obtenção de rendas ou de ganhos de capital. É certo que há investidores que procuram ambas mas, tipicamente, isso acontece em determinados momentos do ciclo do mercado.
A procura de estratégias que privilegiem valor (yield) tipicamente são inconsistentes com as que procuram crescimento (ganhos de capital).
A procura pela yield
Já aqui falámos na procura pela yield, no artigo Afinal o que é uma yield e como se calcula?
Um investidor que procure fundamentalmente obter yield irá naturalmente escolher imóveis de arrendamento. Sabendo de antemão que segmentos de mercado deve privilegiar, deve então começar a sua pesquisa, escolhendo as localizações mais apropriadas.
Um investidor com estilo “valor” deve orientar os seus investimentos para imóveis localizados em zonas com elevada procura por arrendamento. O valor que busca de yield também é uma variável importante, uma vez que:
- Yields mais baixas normalmente representam menos risco. Logo, têm associadas localizações com uma procura mais estável e segura de arrendamento, para prazos mais longos;
- Yields mais elevadas podem ter um nível de risco associado mais elevado também, procurando-se então localizações com maior volatilidade na ocupação. Mais rentabilidade, mais risco associado.
Mais importante ainda é entender que estratégias orientadas para a yield tipicamente têm prazos de investimento associados mais longos. O investimento em arrendamento é normalmente um investimento de longo prazo.
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A preferência por mais-valias
Por seu turno, os investidores que prefiram a obtenção de mais-valias, deverão orientar as suas escolhas para localizações onde haja evidência de maior liquidez na compra para utilização própria. No segmento residencial, estaremos a falar de aquisição de habitação própria e permanente.
O prazo de investimento será normalmente mais curto e a rentabilidade obtida, superior. Há maior rotação na carteira. O que se entende, uma vez que o risco associado é igualmente superior.
O investidor que procure uma estratégia ancorada em “crescimento”, deverá apontar para imóveis que careçam de reabilitação para reposição futura no mercado. Estamos a falar de estratégias value-add, nas quais o investidor acrescenta valor ao imóvel e procura com isso encerrar um ganho futuro.
Bons negócios (imobiliários)!
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