São muitos aqueles que pensam que investir em imobiliário é fácil. Desenganem-se. Não é. Já aqui o discutimos e tive oportunidade de explicar porque, do meu ponto de vista, investir em imobiliário é tudo menos fácil.
Na realidade, investir em imóveis comporta mais risco do que aquilo que muitos pensam. Alguns riscos são de fácil perceção. Desde logo, o chamado Risco de Mercado. Todos sabemos que os preços e as rendas podem subir ou descer, que se pode perder um inquilino, que o inquilino pode falhar no pagamento das rendas. Mas há outros, porventura não tão evidentes, e que tendemos a esquecer.
Quais são os principais riscos de investir em imobiliário?
Começo pelo risco legislativo e fiscal. Em Portugal, são de grande importância. Alterações legislativas e instabilidade fiscal são uma constante no nosso país. É complicado para qualquer investidor e empresário ter um certo grau de segurança e previsibilidade mais a longo prazo sobre o enquadramento legal e fiscal da sua área de atividade. O imobiliário não é diferente.
O ativo imobiliário é o ativo financeiro mais penalizado por fiscalidade em Portugal. Tem incidência fiscal na compra, na transformação, na propriedade e na venda. Em todo o ciclo de produção de um imóvel há imposto a pagar. E as regras tendem a mudar rapidamente.
Veja-se agora o caso da recente discussão sobre o englobamento dos rendimentos prediais em sede de IRS. Até há pouco tempo, a expetativa de um investidor era de pagar 28% de taxa liberatória sobre as rendas recebidas. Num ápice, essa expetativa pode cair por terra e o impacto fiscal disparar.
Temos ainda os exemplos de alterações em PDM, expropriações e outros casos similares. Tudo comporta risco.
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Atenção à alavancagem dos investimentos imobiliários
É também importante tomar atenção à alavancagem, ou seja, ao nível de endividamento. O ativo imobiliário é passível de ser financiado e muitos são os investidores que recorrem a dívida para concretizar os seus investimentos.
Desta forma, estão a correr dois riscos ao mesmo tempo: risco financeiro (excesso de alavancagem) e risco de taxa de juro. Neste último caso, e porque a maior parte dos financiamentos em Portugal são feitos a taxa indexada, existe sempre risco de taxa de juro nos investimentos imobiliários. Uma subida do indexante resultará num aumento da taxa de juro do financiamento e, consequentemente, da prestação a pagar. Mais dinheiro a entregar ao banco, menos dinheiro para o investidor, menos rentabilidade do dinheiro investido.
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Não esquecer a pandemia!
Por fim, abordo ainda o risco de meio-ambiente. Catástrofes naturais são um bom exemplo. Um terramoto poderá colocar em risco total um investimento imobiliário.
Relacionado com este tipo de risco podemos adicionar as pandemias, como é o caso da Covid-19. Não sendo textualmente um risco ambiental, pode ser equiparado a tal e pode provocar impacto no valor dos ativos.
Por isso, avalie bem os riscos que vai correr antes de decidir investir em imóveis. Gerir é fundamental! Gerir projetos, gerir inquilinos, gerir cash-flows. Foque-se na gestão e procure minimizar os riscos.
Bons negócios (imobiliários)!