Quer vender a sua casa brevemente, mas é a primeira vez que passa por este processo? Então, saiba que esta é uma etapa da sua vida que pode ser um pouco exigente, uma vez que vai ter de lidar com vários procedimentos até conseguir concluir o negócio.
No entanto, se estiver devidamente informado sobre os passos que deve dar e as opções que tem para facilitar a venda do seu imóvel, pode conseguir poupar bastante tempo e trabalho e aumentar as probabilidades de vender a sua casa com sucesso.
De forma a ajudá-lo nesta fase, criámos um guia que reúne todas as informações essenciais que precisa saber desde o momento que decide vender a sua casa até ao dia da escritura.
- Quer vender a sua casa? Saiba qual é o seu valor antecipadamente
- Vender a sua casa através de uma imobiliária
- Como vender uma casa sem recorrer a uma imobiliária?
- Quanto tempo posso demorar a vender a minha casa?
- Vou vender a minha casa: Que custos vou ter?
- Que outros procedimentos deve ter em consideração se quero vender a minha casa?
Quer vender a sua casa? Saiba qual é o seu valor antecipadamente
Apurar o valor da sua casa nem sempre é uma tarefa fácil. Afinal, este depende de uma série de fatores, que vão desde a localização às características mais específicas do imóvel, como veremos à frente.
Embora seja normal que, enquanto proprietário, queira obter o maior lucro possível com a venda do seu imóvel, é preciso ter cuidado na hora de definir um valor. Isto porque se o preço de venda for demasiado elevado corre o risco de não ter interessados na sua casa ou de o negócio não se concretizar devido à avaliação que é definida pelas instituições de crédito.
Há várias métodos que podem ser usados para apurar o valor de um imóvel, e pode ainda contar com a ajuda de ferramentas, como simuladores, para chegar a um preço realista e alinhado com o mercado.
Leia ainda: Avaliação de imóveis: Como se apura o valor de mercado
Métodos de comparação de mercado
Para uma pessoa individual ou profissionais especializados apurarem o valor de mercado de um imóvel, existem três métodos reconhecidos que ajudam nesta tarefa. No entanto, o método escolhido para determinar o valor de mercado vai depender do objetivo pretendido. Assim, é importante que conheça os métodos que existem para perceber o que se adequa melhor ao seu caso.
- Método de comparação de mercado: Este é um método que pode ser utilizado tanto por particulares como profissionais, uma vez que este consiste em apurar o valor de um imóvel através da comparação com imóveis semelhante, com base no conhecimento do mercado. Para ser possível aplicar o método de comparação tem de existir muita informação disponível sobre os imóveis que estão à venda ou já foram vendidos. Na prática, se quiser utilizar este método, tem de pesquisar imóveis à venda na zona da casa que pretende vender e que reúnam as mesmas características. Aqui, os sites de vendas de imóveis podem ser uma excelente ajuda na hora de comparar preços.
- Método de capitalização de rendimentos: Este calcula o rendimento potencial que um imóvel pode gerar, baseando-se num conjunto de fórmulas específicas para o efeito. Ou seja, este tende a ser aplicado por profissionais e direcionado a investidores.
- Método do custo: Neste último método, o valor da casa é calculado através de uma lógica de reposição ou substituição de um imóvel com características e funções semelhantes. Na maioria dos casos, este método é apenas utilizado em mercado onde existem poucas informações ou quando a tipologia da habitação que está a ser avaliada é pouco transacionada.
Levantamento de preços através do INE
O Instituto Nacional de Estatística (INE), reúne diversas informações úteis sobre os preços médios de venda de imóveis por zona. No entanto, é importante ter noção que os dados publicados podem já não estar devidamente atualizados, o que pode tornar o resultado deste exercício menos preciso.
Contudo, o INE desenvolveu a plataforma "Preço da Habitação da Cidade”, que permite avaliar as habitações, rua a rua ou selecionar quarteirões de 500 x 500 metros e fazer uma avaliação mais detalhada. Mas para conseguir beneficiar destes dados, a casa que pretende vender tem de estar localizada nas seguintes zonas: Amadora, Braga, Coimbra, Funchal, Lisboa, Porto e Vila Nova de Gaia. Se este for o caso, lembre-se que estes valores vão servir de referência, mas podem sofrer alterações devido às características de cada imóvel. E estas influenciam bastante o preço final.
Aplicações e simuladores que podem ajudar a saber o valor do seu imóvel
Outra forma de conseguir aproximar-se do preço a que deve vender a sua casa é recorrer a certas aplicações e simuladores que ajudam a apurar o valor do seu imóvel. Alguns das opções são:
- Simulador de Valor de Imóvel, do Doutor Finanças, em parceria com a Alfredo;
- Urbiwise;
- Housefy;
- Imovendo.
Embora existam mais plataformas e sites que podem ajudá-lo a determinar um valor, é importante que confirme se estes são de confiança, principalmente se tiver que facultar alguns dados pessoais. Antes de utilizar qualquer plataforma ou site, leia com atenção os termos e condições, se consegue beneficiar dos serviços sem compromissos e de forma completamente gratuita.
Leia ainda: 5 plataformas online para fazer a avaliação do seu imóvel
Fatores que influenciam o valor da sua casa
Até aqui referimos várias formas que podem ajudar a determinar o preço do seu imóvel. No entanto, independentemente do método utilizado, é essencial perceber os fatores que influenciam o preço final de uma habitação.
- Localização: A localização é um dos fatores que tem maior influência na definição do valor de um imóvel. Quando o seu imóvel se localiza numa zona central, onde existe bastante procura, é natural que o preço do metro quadrado seja superior. Já em zonas mais isoladas ou em arredores com poucos meios de transporte e serviços, o preço do metro quadrado tem tendência a ser menor. Claro que tudo depende da zona onde se situa a casa, pois existem zonas periféricas onde o preço do metro quadrado tem subido substancialmente nos últimos tempos.
- Tipologia e áreas do imóvel: Neste aspeto, é fácil perceber que quanto maiores forem as áreas de uma casa, mais valiosa esta será no mercado. Embora o número de divisões também influencie o preço de um imóvel, um T2 de 75 m2 pode custar mais do que um T3 com 60 m2. Além disso, a própria distribuição das áreas também pode ter um impacto no valor final. Mas tenha em conta que se a sua casa estiver bem situada e tiver boas áreas para a sua tipologia, pode conseguir vendê-la por um preço mais atrativo.
- Ano de construção da casa: Por norma, uma casa mais recente é mais cara do que uma mais antiga. Aliás, se for uma casa bastante recente, ainda pode beneficiar da sua garantia, o que faz o preço subir. Contudo, em alguns casos, esta regra não se aplica. Por exemplo, existem casas mais antigas, onde houve a conservação da traça antiga, mas o seu interior sofreu obras de renovação. Neste tipo de situações, o preço do imóvel pode ser superior a uma casa mais recente. O mesmo se aplica em casas mais antigas, mas que os ex-proprietários sejam celebridades.
- Boa exposição solar: Quando uma casa tem uma boa exposição solar e as divisões dispõem de uma ou mais janelas, o seu preço no mercado pode subir. Afinal, a entrada de luz natural é uma característica bastante valorizada e permite que a casa tenha melhores condições térmicas, principalmente se tiverem sido colocadas janelas mais eficientes, com vidro duplo.
- Detalhes e acabamentos: Se tiver feito obras de remodelação nos últimos anos e investiu em materiais de boa qualidade, este é um detalhe que pode valorizar o seu imóvel. Por exemplo, se tiver mudado a canalização, o sistema de eletricidade, ter colocado azulejos ou soalho novo, um sistema de aquecimento e eletrodomésticos mais eficientes, pode conseguir vender a sua casa por um preço mais elevado.
- Características e acessibilidades do imóvel valorizadas por potenciais compradores: Além da própria habitação, existem outras características que têm um peso significativo na avaliação do imóvel. Ou seja, se a sua casa dispõe de garagem, piscina, arrecadação, um anexo, está inserida num condomínio ou está rodeada de espaços verdes, o seu valor de mercado vai ser mais alto.
Avaliação do preço da sua casa através de profissionais especializados
Caso queira vender a sua casa, mas não pretenda investir tempo a definir o seu valor de mercado, saiba que pode recorrer a empresas especializadas em avaliação, avaliadores certificados ou a uma imobiliária. No entanto, dado que vai beneficiar de um serviço profissional, este não vai ser gratuito.
Além de a avaliação necessitar de um processo de homogeneização das várias características de comparação, todos os detalhes do seu imóvel precisam de ser avaliados. Depois, é aplicada uma fórmula de cálculo, que ainda implica a multiplicação do índice de valor por metro quadrado por zona e pela área de construção do imóvel. Só após realizados estes cálculos é que é emitido um relatório técnico da avaliação do imóvel.
Para ter uma noção, a um particular, este serviço pode custar entre 100 e 300 euros, no caso da avaliação de um T2. Contudo, o valor final a pagar depende das características do imóvel e do serviço escolhido por si. Lembre-se que mesmo este relatório não garante que a avaliação do seu imóvel seja totalmente precisa. Isto porque esta é feita com base em estimativas e estatísticas. E na hora de vender a sua casa a um futuro comprador, se este recorrer a um crédito habitação, a avaliação bancária pode não corresponder ao valor apurado pelo outro perito. O que pode criar divergências e até fazer com que o negócio caia em algumas situações mais específicas.
Leia ainda: Como é que a avaliação da casa pode condicionar a sua venda?
Vender a sua casa através de uma imobiliária
Quando quer vender a sua casa deve ponderar se pretende recorrer aos serviços de uma imobiliária ou tratar de todo o processo de venda a nível individual. Se optar por colocar a sua casa à venda através de uma imobiliária, precisa de ter em conta que vai ter de assinar um contrato de mediação imobiliária. Logo, antes de assinar um contrato, deve ter em conta vários fatores, como a comissão cobrada, os prazos envolvidos e, claro, os direitos e deveres de ambas as partes.
O que saber sobre um contrato de mediação imobiliária
Em primeiro lugar, deve saber que, de acordo com a legislação, um contrato de mediação imobiliária só é válido se for feito por escrito. Depois, este documento precisa de reunir vários elementos, como:
- As características do imóvel que está para venda e todos os ónus e encargos associados ao imóvel.
- O tipo de negócio visado pelo exercício de mediação.
- A remuneração da imobiliária: Esta deve indicar os valores fixos ou percentuais acordados, forma de pagamento e conter uma alínea onde indique a taxa de IVA aplicada aos serviços prestados.
- Identificação do angariador imobiliário, quando colabora na preparação do contrato imobiliário.
- As imobiliárias estabelecidas em território português devem garantir a responsabilidade emergente da sua atividade, tendo de ter um seguro de responsabilidade civil, com um montante mínimo de 150.000 euros. Assim, deve constar a identificação do seguro ou da garantia financeira, com a indicação da apólice e entidade seguradora e capital garantido (quando aplicável).
- Serviços acessórios prestados: se existirem, devem estar descritos no contrato.
- Regime de exclusividade: Caso seja acordado um regime de exclusividade entre a imobiliária e o proprietário do imóvel, todos os efeitos do regime devem estar descritos de forma clara no contrato. Ou seja, nesta alínea devem constar os direitos e deveres de ambas as partes quanto ao regime de exclusividade.
- Quando não existe um prazo de duração estabelecido, a lei determina que o contrato é celebrado por um período de 6 meses.
- Contratos com cláusulas contratuais gerais só têm cariz legal e podem ser utilizados pelas agências imobiliárias após a validação dos respetivos projetos pela Direção-Geral do Consumidor.
Importa salientar que o incumprimento destes elementos, exceto o prazo do contrato, determina a nulidade do contrato.
Leia ainda: O que tem de constar num contrato com uma imobiliária?
O que uma agência imobiliária deve garantir
É normal que, antes de celebrar um contrato de mediação imobiliária, queira saber as obrigações da agência. Inicialmente, a agência imobiliária deve confirmar que o cliente tem a capacidade e legitimidade para realizar o negócio. Além do que está estabelecido no contrato, as agências têm de se certificar que as caraterísticas do imóvel e os dados fornecidos pelos clientes são verdadeiros.
Quando existem potenciais compradores, as propostas devem ser apresentadas com a maior exatidão e clareza, e estes devem ter acesso a todas as informações, como as características, preço, condições do imóvel, para que um futuro proprietário não seja induzido em erro. Por fim, sempre que aplicável, a agência deve comunicar aos destinatários qualquer facto que possa colocar em causa a concretização do negócio.
Contudo, também é aconselhável saber quais são os direitos e deveres de uma agência imobiliária segundo a lei. Entre os vários procedimentos que devem ser assegurados, uma agência imobiliária está impedida de:
- Receber remuneração, no mesmo negócio, dos seus clientes e dos destinatários. Afinal, a imobiliária é responsável pela mediação do imóvel, e só pode receber o pagamento pelos serviços prestados ao vendedor do imóvel.
- Intervir como parte interessada no negócio, aplicando-se a mesma lógica a um sócio ou representante legal da empresa de mediação ou a um parente do mesmo.
- Celebrar contratos quando existem motivos razoáveis para duvidar da licitude do negócio em causa;
- E ainda, proceder à avaliação imobiliária dos imóveis objeto da mediação ou integrados nas carteiras das mediadoras imobiliárias do grupo empresarial ou da mesma marca comercial.
Com todas estas informações em sua posse, consegue proteger-se de certas burlas e de negócios que levantem dúvidas.
Na hora de vender a sua casa pode assinar contrato com mais do que uma imobiliária?
Depende das condições contratuais do contrato de mediação imobiliária. Se assinar um contrato sob o regime de exclusividade com uma agência imobiliária, fica impedido de colocar a sua casa à venda em mais do que uma imobiliária. No entanto, se todos os contratos que pretende assinar não contemplarem a cláusula de exclusividade, então sim, pode colocar a sua casa à venda nas agências que quiser.
Tenha atenção que ao assinar um contrato com uma agência imobiliária onde exista um regime de exclusividade, também fica impedido de promover a sua casa por conta própria. Aliás, toda a comunicação e promoção da venda da sua casa tem de ser feita em nome da agência com quem tem um regime de exclusividade.
Leia ainda: Mediação Imobiliária com ou sem exclusividade… direitos e obrigações
Como funciona a comissão a pagar a uma imobiliária?
Na maioria dos casos, a comissão a pagar a uma imobiliária provoca várias dúvidas aos proprietários que pretendem vender uma casa através de uma agência imobiliária. Por isso, importa perceber alguns detalhes relativos à comissão acordada no contrato celebrado.
Em termos legais, não existe um valor estipulado para a comissão que as agências imobiliárias podem cobrar aos proprietários de imóveis. A comissão que é válida, é sempre a que consta no contrato acordado por ambas as partes. Esta pode ser definida através de um valor fixo, mas também pode ser definida numa percentagem do valor de venda da sua casa.
Por norma, em Portugal, as comissões rondam os 5% do valor que um imóvel é vendido. Se a sua casa for vendida por 250.000 euros e a comissão for de 5%, tem de pagar à imobiliária 12.500 euros. Esta comissão só costuma ser paga no momento da conclusão do negócio. No entanto, de acordo a legislação, a comissão também pode ser paga quando é assinado o contrato promessa compra e venda (CPCV), mas para tal ser possível, esta regra deve estar estipulada no contrato. Outro ponto a considerar é que nas situações em que fica estipulado o pagamento da comissão quando é celebrado o CPCV, pode ter de pagar de forma parcial ou total a comissão nessa altura. Assim, é fundamental que invista o seu tempo a ler todas as cláusulas que constam no contrato de mediação imobiliária.
Por fim, existem duas questões que também podem levantar-lhe algumas dúvidas. A primeira é quando assina um contrato, mas já não pretende vender a sua casa. Aqui é normal que não saiba se tem ou não de pagar a comissão estipulada. Na prática, esta obrigação vai depender se tem ou não um contrato onde exista o regime de exclusividade. Se este existir, continua obrigado a aceitar as propostas que cumpram as condições acordados com a agência imobiliária. Caso decida não aceitar estas propostas, então tem de pagar a comissão que consta no contrato.
A segunda questão está relacionada com o facto de conseguir um comprador após ter terminado o contrato com a agência. Aqui, tem de pagar a comissão estipulada se a agência contribuiu de alguma forma para a concretização do negócio.
Leia ainda: Vender a sua casa através de imobiliárias: Conheça 7 fatores a ter em consideração
Como vender uma casa sem recorrer a uma imobiliária?
Se quer vender a sua casa sem recorrer aos serviços de uma imobiliária, logo à partida vai poupar o valor da comissão do valor da venda do seu imóvel, que costuma ser de 5%. Embora este pareça o cenário ideal, antes de tomar esta decisão, tenha em conta que todo o trabalho realizado por uma agência imobiliária vai ser feito por si.
Ou seja, precisa de ter tempo livre para divulgar/publicitar o seu imóvel, gerir os contactos dos potenciais compradores, marcar as visitas, reunir todos os documentos necessários para a venda da casa e estar a par de todos os procedimentos envolvidos neste processo. E bastam alguns erros comuns para afastar potenciais compradores ou até levar um negócio a não se concretizar numa fase mais avançada do processo.
Assim, como leu no início deste guia, o primeiro passo é estabelecer o preço pelo qual vai colocar a sua casa à venda no mercado. E, aqui, importa lembrar que a maioria dos potenciais compradores precisa de recorrer a um crédito habitação para comprar a sua casa. Logo, o valor que pede deve ser o mais aproximado à avaliação do seu imóvel, para reduzir o risco de comprometer o negócio.
Afinal, no caso de uma habitação própria e permanente, no máximo, o banco pode financiar 90% do valor da avaliação ou da aquisição (sendo esta percentagem aplicada ao valor mais baixo). E dado que a maioria dos particulares costuma ter cerca de 10% a 20% do valor do imóvel em capitais próprios, se estabelecer um preço muito elevado, pode ter muitas dificuldades em vender a sua casa.
Leia ainda: Vou pedir um crédito habitação: Quanto é que o banco empresta?
No entanto, além do preço, existem outros fatores a ter em consideração quando quer vender a sua casa sem recorrer aos serviços de uma imobiliária. São estes que veremos de seguida.
Boas fotografias do imóvel atraem mais potenciais compradores
Ao vender a sua casa sem recorrer a uma imobiliária, precisa de anunciar e divulgar o seu imóvel em vários formatos. Na hora de divulgar a venda da sua casa online, precisa de criar um anúncio que deve ser composto por fotografias de qualidade e uma boa descrição. O problema é que nem sempre é fácil mostrar o verdadeiro potencial do seu imóvel, quando fotografar espaços não é sua especialidade.
Caso sinta que as fotografias que tirou ao seu imóvel não estão a atrair a atenção de potenciais compradores, talvez a melhor solução seja recorrer aos serviços de um fotógrafo profissional. Embora seja um investimento adicional, pode fazer toda a diferença na hora de destacar o seu anúncio.
Se não quiser investir nos serviços de um fotografo profissional, deixamos aqui algumas dicas que podem melhorar as suas fotografias:
- Antes de começar a fotografar estude o melhor ângulo e posição para demonstrar o potencial de cada divisão.
- Fotografe detalhes relevantes da sua habitação, desde obras recentes, materiais de qualidade, eletrodomésticos eficientes que vão permanecer na habitação, etc.
- Escolha o período da manhã para tirar as suas fotografias. Caso não seja possível, opte por fotografar o seu imóvel enquanto ainda existe uma boa luminosidade.
- Arrume a sua casa antes de começar a fotografar. Uma divisão arrumada, cria uma visão do que os futuros proprietários podem fazer naquele espaço. Já quando tem muitas coisas nas divisões, pode criar uma sensação de que os espaços são mais pequenos.
Leia ainda: Quer vender a sua casa? 8 dicas para fechar negócio com sucesso
Lista de documentos necessários para vender uma casa
Dependendo do tipo de venda e das condições associadas à casa que quer vender, precisa de reunir alguns documentos para conseguir celebrar um CPCV, mas também finalizar o negócio no dia da escritura. Embora possa haver documentos que não se apliquem ao seu caso, a maioria dos proprietários tem de ter na sua posse sete documentos. São estes:
- Certidão permanente predial atualizada;
- A caderneta predial urbana;
- Ficha Técnica do Imóvel;
- Licença de utilização;
- Certificado energético;
- Distrate, para quem ainda tem um crédito habitação associado ao imóvel que quer vender;
- Declaração de não dívida ao condomínio.
Para que serve cada documento que tem de apresentar ao vender a sua casa?
Se não conhece os documentos listados no ponto anterior, passamos a explicar para que serve cada um deles.
- Certidão permanente predial atualizada: É um documento com uma validade de seis meses, que possibilita a consulta do histórico do imóvel. Através desta certidão pode consultar informações sobre o terreno, a construção do imóvel, sucessões hereditárias ou penhoras.
- Caderneta predial urbana: Com uma validade de 12 meses, esta caderneta permite a consulta de todas as informações relevantes sobre o imóvel do ponto de vista fiscal. Aqui vai encontrar informações sobre as características da sua casa, localização, valor patrimonial tributário (VPT), dados do proprietário, entre outras informações. Este documento deve estar atualizado, uma vez que será necessário para celebrar um contrato promessa de compra e venda (CPCV), e os seus dados têm impacto no cálculo do IMI (Imposto Municipal sobre Imóveis) e o IMT (Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis).
- Licença de utilização: Esta licença comprova que a casa que está à venda foi previamente inspecionada e está em conformidade com a obra e projetos aprovados pelas autoridades competentes e normas legais em vigor. Contudo, esta só é obrigatória para casas que tenham sido construídas posteriormente à entrada em vigor do decreto de lei nº 38.382, de 7 de agosto de 1951.
- Ficha técnica do imóvel: Descreve as caraterísticas técnicas e funcionais de um prédio urbano para fim habitacional. As suas caraterísticas devem ter sido reportadas no momento de conclusão da obra de construção/reconstrução ou ampliação, mas só se aplica aos prédios que tenham sido edificados ou sujeitos a obras de reconstrução e ampliação após 30 de março de 2004.
- Certificado energético: Comprova a avaliação da eficácia energética da sua casa, sendo a avaliação aplicada de A+ (muito eficiente) a F (pouco eficiente). Para edifícios habitacionais, o certificado é válido por 10 anos.
- Distrate: Se tem um crédito habitação associado à casa que pretende vender, precisa de um documento que comprove a extinção da hipoteca associada ao imóvel. Este documento é designado de distrate, é emitido pela instituição de crédito onde tem o seu financiamento e desde 2021 que nenhum banco pode cobrar-lhe uma comissão pela emissão do distrate.
- Declaração de não dívida ao condomínio: Este documento indica o montante total dos encargos relativos à sua fração, a existência de dívidas, os montantes e prazos de pagamento, as datas de constituição e o vencimento (quando aplicável). Desde abril de 2022 que esta declaração tem de ser apresentada no dia da escritura, sendo que após a sua requisição, o condomínio tem o prazo máximo de 10 dias para emiti-la.
Leia ainda: Vou vender casa: Que documentos preciso preparar?
Quais os locais e estratégias adequadas para divulgar a venda da minha casa?
Depois de ter em sua posse a maioria dos documentos e fotografias de qualidade, está na altura de começar a divulgar a venda da sua casa. Atualmente, uma das formas mais simples de divulgação é recorrer às diversas plataformas online e sites de venda e arrendamento de imóveis.
Entre estes, estão sites como o Imovirtual, Idealista, Casa Sapo, entre outros. A maioria dos sites permite colocar anúncios de forma completamente gratuita. No entanto, deve ler os termos e condições para garantir que conhece todos os procedimentos a seguir. Ainda dentro do universo online, pode anunciar a venda da sua casa em outras plataformas, como o OLX, o Marketplace do Facebook e nas suas redes sociais.
Por outro lado, continua a dispor de soluções tradicionais que podem ajudar na venda da sua casa. Uma das mais eficazes passa por colocar uma placa que indique que o seu imóvel está à venda. Como estas placas já têm a indicação "vende-se", precisa apenas de indicar o seu contacto de telefone. Pode parecer-lhe uma opção um pouco antiquada, mas a verdade é que continua a resultar, uma vez que desperta o interessa de pessoas que passam pela habitação, dos seus vizinhos ou até de quem não tem o hábito de pesquisar casas à venda online.
Além destes procedimentos, fale com a sua rede de contactos sobre a venda da sua casa. Muitas vezes, os seus familiares, amigos, colegas de trabalho, vizinhos, podem chegar a pessoas que valorizem a zona onde se localiza o seu imóvel e até podem conseguir cativar potenciais compradores para visitar a sua casa.
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Quanto tempo posso demorar a vender a minha casa?
O tempo que vai demorar a vender a sua casa depende de inúmeros fatores, como a localização do seu imóvel, tipologia, o estado da habitação, a oferta e procura e, claro, o preço pelo qual coloca à venda o seu imóvel. Por isso, mesmo os especialistas em mediação imobiliária podem ter dificuldades em dar-lhe esta resposta.
No entanto, existem dados estatísticos que ajudam a ter uma noção de quanto tempo pode demorar a vender a sua casa. Segundo o relatório "Índice de Preços residencial" da Alfredo, referente a janeiro, o tempo de absorção de um apartamento variou entre 91 e 153 dias. Para ter uma ideia mais concreta, o município com a média mais baixa foi Portalegre e com a mais elevada Vila Real.
Caso esteja a tentar vender uma moradia, pode demorar mais algum tempo até que consiga concretizar a venda do seu imóvel. No mesmo relatório, os dados indicam que a média de tempo para uma moradia ser vendida em janeiro deste ano variou entre 135 e 215 dias. O município com a média mais baixa foi Évora e o com a média mais elevada foi Bragança.
Ou seja, no mínimo, deve ter em conta que a venda da sua casa pode demorar entre três e sete meses, mas não tome como certo este período temporal.
Vou vender a minha casa: Que custos vou ter?
Os custos com a venda de uma casa são um dos pontos mais relevantes para todos os proprietários. Embora neste tipo de negócio a maioria dos encargos recaia sobre o comprador, também terá despesas a seu cargo na hora de vender o seu imóvel.
Para ter uma noção, os encargos totais com a venda de um imóvel não são iguais para todos. Afinal, as despesas aumentam e diminuem consoante os documentos que tem em sua posse dentro da validade e se está ou não sujeito ao pagamento de impostos sobre as mais-valias.
Assim, para começar, é importante estar a par dos encargos com os documentos que precisa de apresentar para celebrar o CPCV ou no dia da escritura.
- Certidão Predial Permanente - 15 euros quando pedida online e 20 euros quando requisitada num serviço de registo predial;
- 2ª via da Licença Utilização e a 2ª Via da Ficha Técnica de Habitação - Valor mínimo de 35 euros por cada um destes documentos. O preço varia bastante consoante o tamanho do documento, entre outros fatores.
- Certificado energético - Quando precisa de um novo certificado energético, emitido por técnicos autorizados pela ADENE (Agência para a Energia), o preço varia entre 28 euros e 65 euros (mais IVA), sendo ainda acrescentado o valor dos honorários do perito.
Pagamento de imposto sobre as mais-valias imobiliárias
Já em termos fiscais, pode ter de pagar imposto sobre as mais-valias. Contudo, antes de explicarmos a fórmula de cálculo, deve saber que existe a possibilidade de ficar isento do pagamento de mais-valias e que após a publicação em Diário da República do Programa mais Habitação, neste momento, existem novas regras de tributação das mais-valias imobiliárias.
Agora, para calcular o valor do imposto a pagar sobre as mais-valias, tem de identificar a diferença entre o valor pelo qual vai vender a sua casa e o valor pelo qual a comprou. Após chegar a um valor final, tem de ter em conta o coeficiente de atualização monetária, se tiverem decorrido mais de 24 meses entre a compra e venda da habitação. No final deste cálculo, tem a possibilidade de subtrair os encargos com a compra e venda do imóvel e ainda despesas com a valorização da sua casa.
Para fazer esta conta, deve aplicar a seguinte fórmula:
Mais-valias = Valor da venda - (valor de aquisição x coeficiente de desvalorização da monetária) - (encargos com a realização e aquisição + despesas com a valorização do imóvel)
Se tiver dificuldades em chegar ao valor do imposto a pagar, recorra à calculadora de mais-valias de imóveis para facilitar estas contas.
Leia ainda: Quero vender a minha casa, como é feito o cálculo das mais-valias?
Que outros procedimentos devo ter em consideração se quero vender a minha casa?
Se surge um potencial comprador com quem gostaria de fechar negócio, mas as condições ainda não estão totalmente reunidas, tanto para o comprador como proprietário ou agência imobiliária, pode haver interesse em fazer uma reserva do imóvel, para posteriormente ser celebrado um contrato promessa compra e venda.
O que é a reserva de um imóvel?
A reserva de um imóvel serve para demonstrar o interesse do futuro comprador numa habitação. No entanto, para que este interesse passe alguma segurança ao proprietário ou agência imobiliária, este acordo tem de ser feito por escrito e implica que seja paga uma quantia em dinheiro. Em compartida, o proprietário ou imobiliária deve retirar temporariamente o imóvel do mercado.
Independentemente de o contrato de reserva ser celebrado com o proprietário ou com a imobiliária, esta declaração de intenção de compra tem, habitualmente, uma validade curta. Por exemplo, é normal que um contrato de reserva de um imóvel tenha a duração de apenas 48 horas. Contudo, se ambas as partes concordarem, podem chegar a acordo de outro prazo.
Quanta à quantia que é paga na reserva do imóvel, se o negociar se concretizar, o montante pode ser considerado na parte do valor final a pagar ou debitado ao valor que é pago quando é celebrado o CPCV. Se o negócio cair, por norma, o valor é devolvido ao potencial comprador. Para ter a certeza da condição que é aplicada a este montante deve ler as condições estipuladas no acordo por escrito. Contudo, tenha em mente que a reserva de um imóvel não produz os mesmos efeitos que um CPCV.
Assim, antes de assinar o contrato, informe-se bem sobre as condições que pode estipular na reserva de um imóvel.
A importância do CPCV e o que deve negociar
Tendo ou não assinado um contrato de reserva da sua casa, é aconselhável que celebre um Contrato Promessa de Compra e Venda (CPCV) com o potencial comprador. Embora este documento seja facultativo, assim que é celebrado, todas as cláusulas passam a ter força legal, podendo assim proteger os seus direitos e garantir que nenhuma parte sai prejudicada até ao dia da escritura do imóvel.
Dada a sua importância, antes de celebrar um CPCV, deve pensar bem nas cláusulas que este documento vai conter. Assim, o primeiro passo é definir o que vai negociar com o potencial comprador. Alguns dos pontos principais são:
- Inexistência da licença de habitação: Caso não possua a licença de habitação ou de construção, saiba que esta precisa de ser solicitada junto da Câmara Municipal para celebrar o CPCV, uma vez que tem de ser anexada ao contrato e é essencial para a realização da escritura. Logo, se ainda está à espera de obter esta licença, deve anexar a prova de que esta foi pedida à CM e que aguarda a sua emissão. Só depois de ter a licença é que o potencial comprador pode dar seguimento ao seu pedido de crédito habitação para comprar a sua casa.
- Negociação do montante do sinal: Por norma, para assegurar o negócio da compra da sua habitação, o futuro comprador costuma pagar um sinal para demonstrar o interesse em fechar o negócio consigo. Contudo, saiba que a lei não estipula nenhum valor para este efeito. Na maioria dos casos, o sinal corresponde a 10% a 20% do valor do bem que está a ser vendido. Se a sua casa está à venda por 200.000 euros, tendencialmente, o valor pedido é aquele que o banco não financia. Caso o banco financie 90% dos 200.000 euros, então o sinal do CPCV irá corresponder a 20.000 euros. Lembre-se que o sinal é a parte que dá mais força ao contrato. Perante qualquer incumprimento, se recebeu o sinal tem de devolver este montante ou se o incumprimento for do futuro comprador, este perde a quantia paga antecipadamente. Logo, é fundamental que o montante esteja estipulado no contrato, seja emitido um comprovativo do pagamento, e estejam definidas as cláusulas que têm efeitos sobre este montante.
- Data da escritura: O CPCV deve definir a data limite para a escritura do imóvel. Contudo, acorde sempre uma margem de segurança para a realização da escritura, caso aconteçam certos imprevistos. Se o prazo máximo não for cumprido, devem ser estipuladas sanções. Caso não sejam, aplicam-se as regras gerais estabelecidos no Código Civil. Por norma, caso as duas partes cheguem a um acordo, pode ser acrescentada uma alínea que preveja a extensão do prazo da escritura por mais x dias.
- Quer dar uma oportunidade de anular o CPCV caso o crédito habitação do potencial comprador seja recusado? Este é um ponto que deve refletir enquanto vendedor do imóvel. Na prática, antes de um potencial comprador assinar um CPCV deve ter o seu crédito pré-aprovado. No entanto, pode haver algum pormenor que faça o crédito habitação ser recusado. E é normal que o futuro comprador se queira proteger caso tal aconteça, para não perder o sinal. Assim, deve refletir sobre este ponto e, se concordar, o CPCV deve conter uma cláusula que anule o contrato caso o crédito habitação seja recusado.
- Possibilidade de o CPCV ser cancelado: Após ter sido feito reconhecimento presencial e a certificação das assinaturas de ambas as partes envolvidas num CPCV, este dificilmente pode ser anulado. No entanto, em caso de acordo, ambas as partes podem criar um alínea no contrato que defina em que situações existe a possibilidade de cancelar o contrato e qual o período máximo para o cancelamento. Contudo, se a extinção do contrato não estiver de acordo com o estabelecido, há a possibilidade de serem aplicadas sanções. Por exemplo, o proprietário pode ter de pagar o dobro do sinal e o potencial comprador perder a totalidade do valor do sinal que pagou.
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O que deve constar no CPCV
De uma forma resumida, um Contrato Promessa de Compra e Venda só tem efeito legal se o documento for composto pelas seguintes informações:
- Identificação do futuro comprador e do vendedor do imóvel: Nome, morada, estado civil, número do cartão do cidadão e NIF;
- Dados do imóvel: Localização, tipologia, inscrição e descrição predial, outras partes afetas ao imóvel (garagem, piscina, anexo, etc.);
- Prazo máximo para a realização da escritura;
- Valor da transação e a forma de pagamento;
- Montante do sinal pago;
- Identificação de sanções a aplicar, cláusulas que assegurem as condições de habitabilidade da casa e de alienação livre de qualquer ónus e encargos, entre outras cláusulas acordadas entre ambas as partes que protejam o futuro comprador e o proprietário.
- Licença de utilização ou construção: Na sua falta deve anexar a prova de que esta licença foi solicitada à Câmara Municipal.
Finalização do processo de venda através da escritura do imóvel
Se todos os procedimentos correram bem e estão finalmente reunidas as condições para vender a sua casa, é hora de proceder à escritura do imóvel. E o que é que é a escritura do imóvel? Na prática, é o ato jurídico que legitima e legaliza o contrato de compra e venda da sua casa. Só após a assinatura da escritura do imóvel é que o comprador recebe a chave da sua habitação, pois passa a ser o atual proprietário.
A escritura de uma casa é dividida em dois momentos. O primeiro resume-se à assinatura do contrato de compra e venda. A segunda acontece quando o comprador recorreu a um crédito habitação. Neste caso, este precisa de celebrar o contrato de mútuo com a hipoteca, onde estão estipuladas as condições do financiamento. Só após a celebração do contrato é que o banco liberta o montante necessário para pagar o valor em falta ao vendedor.
Dado o que o comprador tem várias despesas a pagar no dia da escritura, como impostos (IMT, Imposto do selo sobre a compra do imóvel e o imposto do selo relativo ao crédito habitação), despesas notariais e de registo, todo este processo pode ser tratado nos seguintes locais:
- Num balcão Casa Pronta: Onde é possível realizar de forma imediata todas as formalidades para a compra e venda de uma casa, dado que é um serviço do Ministério da Justiça;
- Numa conservatória do registo predial ou num notário.
Depois de todo este processo estar concluído, conseguiu vender a sua casa. Com o valor da venda é essencial que pondere bem os próximos passos a seguir, como se vai reinvestir o valor numa nova habitação, fazer outro tipo de investimento ou utilizar esse valor para outra finalidade.
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