Utilidades

Calculadora de mais-valias de imóveis

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Calculadora de mais-valias de imóveis

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária


A amortização do crédito habitação só dá isenção se houver reinvestimento numa habitação própria e permanente.

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos - {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagar Simule abaixo

Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização / ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo - {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção = {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia {[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas) * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção - {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valia Com mais-valia
Mais-valia tributável - {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRS x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater - {[{ result.abater | currency: '€' }]} - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugal x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}
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O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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2.592 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis
  1. Boa tarde!
    Estou a reunir despesas para o calculo de mais valias de uma habitação secundaria que vendi em 2021. Tenho 3 dúvidas que gostaria que me esclarecessem. Em 2011 fiz obras na cozinha no valor de 10200 euros, tenho o contrato assinado com a descrição das obras e cópia de dois cheques entregues, não encontro a fatura final nem a cópia de um cheque. Já pedi à empresa que realizou as obras mas eles ainda não me forneceram uma segunda via. O mesmo se passou com a pintura de exterior só tenho comprovativo e orçamento da pintura. Será que posso colocar estas despesas. No dia da venda paguei a uma solicitadora para me fazer o cancelamento da hipoteca (124,60 no dia 12 de junho de 2021), apesar dos meus mails e de um contato telefónico a solicitadora não me entrega prova do cancelamento nem recibo dos valor pago. Será que posso colocar nas despesas e se houver uma inspeção mostrar comprovativo bancario e mails?
    Obrigada
    Margarida Faustino

    1. Olá,

      Apenas pode colocar as despesas se tiver as respetivas faturas. As despesas com obras devem ter sido feitas no máximo 12 anos antes da venda.

      Sugiro o contacto direto com a Autoridade Tributária para esclarecer a questão da solicitadoria. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707.

  2. Boa tarde,
    A calculadora já não permite calcular a mais valia com revestimento?
    Há cerca de 2 meses, conseguia fazer a simulação, mas agora já “avança”
    Obrigada

  3. Herdei 1 apar.to comprado em 1984, por falecimento de minha mãe viuva em Abril 2021.
    Após legalização por ser filha unica,vendi-o em Novembro de 2021.
    Sou aposentada,assim como meu marido
    Ainda não fizemos o IRS 2021.
    Agradecia uma vossa opinião.
    Obrigado
    Célia

    1. Olá, Célia.

      Assumindo que não se trata da sua habitação própria e permanente (hpp), não há possibilidade de ficar isenta de tributação.
      O ano de aquisição que deve considerar é o ano da herança em 2021, ou seja, também não a isenta tributação.

      Poderá calcular o valor da tributação na calculadora acima. Paralelamente, poderá ainda consultar o nosso Guia de Mais-Valias Imobiliárias.

      Qualquer outra questão, não hesite em perguntar!

  4. Gostei imenso dos vossos dados fornecidos e ajudaram-me imenso no cálculo das mais valias da casa que vendi. Parabéns e muito obrigado.

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