Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização{{ input.realizacao | currency: '€' }}
Coeficiente de atualização monetária {{ result.coeficiente }}
Valor de aquisição atualizado- {{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }}
Despesas e encargos- {{ input.encargos | currency: '€' }}
Mais-valia{{ result.mais_valia | currency: '€' }}
Imposto a pagarSimule abaixo
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {{ input.ano_realizacao }}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({{result.mais_valia | currency: '€'}})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia
Dados para o cálculo do Imposto a pagar
Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido{{ input.reinvestimento | currency: '€' }}
Valor de realização/ ( {{ input.realizacao | currency: '€' }}
Amortização do empréstimo- {{ input.amortizacao | currency: '€' }} )
Isenção= {{ result.isencao | number: '2' }}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia{{result.mais_valia | currency : '€'}}
Art. 43º (ver notas)* {{result.percent_43 | number: '2'}}%
Isenção- {{result.isencao | number: '2'}}%
Mais-valia tributável{{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }}
Mais-valia tributável{{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }}
Taxa de IRS{{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }}%
Imposto a pagar pela mais-valia{{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }}
Sem mais-valiaCom mais-valia
Mais-valia tributável-{{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }}
Rendimento coletável{{ input.coletavel | currency: '€' }}{{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }}
Quociente conjugal÷ {{ result.quociente_conjugal | number: 0 }}÷ {{ result.quociente_conjugal | number: 0 }}
Taxa de IRSx {{ result.taxa | number: 1 }}%x {{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }}%
Parcela a abater- {{ result.abater | currency: '€' }}- {{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }}
Quociente conjugalx {{ result.quociente_conjugal | number: 0 }}x {{ result.quociente_conjugal | number: 0 }}
Coleta= {{ result.coleta | currency: '€' }}= {{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia){{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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