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Calculadora de mais-valias de imóveis

Sofia Serrano Sofia Serrano | 1198 Comentários

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos - {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagar Simule abaixo

Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização / ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo - {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção = {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia {[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas) * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção - {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valia Com mais-valia
Mais-valia tributável - {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRS x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater - {[{ result.abater | currency: '€' }]} - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugal x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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1.497 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Desejaria saber qual a quantia de imposto de mais valias que terei q pagar por uma casa comprada em 2015 por 300.00 euros e vendida em 2020 por 600.000 euros?…

    1. Para responder à questão é preciso mesmo saber as respostas a todas as questões colocadas pela calculadora. A forma mais rápida de saber a resposta é mesmo preenchendo completamente o formulário.

      Ou está a ter algum problema na utilização da calculadora ou interpretação dos resultados? Em caso afirmativo, por favor, indique o máximo de detalhes possível, de forma a se poder resolver o problema ou a tentar tornar a calculadora mais simples de utilizar.

      Paralelamente, alerto para o facto de a calculadora ter uma segunda parte mais abaixo que lhe vai dizer o real valor a ser tributado no caso de não reinvestir.

  2. Bom dia, enquanto herdeiro (por parte da minha mãe), eu, o meu pai e a minha irmã vamos vender um terreno por 300.000€ que foi comprado na decada de 70. Tendo sido a aquisição anterior a 1989 está isento? Não estando isento posso investir as mais valias numa segunda habitação que não a minha HPP?

    Obrigado.

  3. Boa tarde! Vendi um imóvel HPP, paguei a divida total ao banco, e vou construir uma nova HPP. Para ficar isento ao imposto sobre a mais valia tenho de faturar o total da construção? Ou posso apenas faturar o valos da mais valia? Obrigada!
    Compra 75.000 em Agosto 2011, venda 118.000 em Setembro 2020, valor da divida 19.991,12
    A minha duvida é sobre se tenho de tirar faturas com nif desde projeto até licença de utilização?

    1. Olá, Maria.

      De acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS, para ficar completamente isento tem de reinvestir o valor da realização menos o valor da amortização do empréstimo (118k – 19k).

      Se comprou o terreno para construção, o valor do mesmo conta como reinvestimento, bem como o reinvestimento da mesma.

      Sim, tem de ter faturas que comprovem os gatos que teve na obra ou na escritura.

  4. Boa tarde,
    Em 2017, foi-me feita uma doação em vida de um imóvel que era minha HPP desde 2012 – valor na caderneta era de 129.990€, os proprietários eram os meus pais.
    Durante 24 meses, entre 2018 e 2020, arrendei o imóvel, visto o meu trabalho implicar passar muitos meses fora de Portugal, e alterei o meu domicilio fiscal para outra propriedade de familia.
    Em Março 2020 o imóvel ficou devoluto e eu fiquei sem trabalho, dadas as restrições de viagens, tento o imóvel voltado a ser a minha HPP.
    Em Agosto vendi-o por 235.000€, e comprei um outro imóvel em Setembro para HPP por 210.000€.
    Tenho muitas dúvidas quanto às mais-valias:
    – como o imóvel me foi doado, tenho sempre que pagar as mais-valias, ou aplica-se à mesma a regra de isenção por ser HPP e reinvestir o dinheiro noutra HPP?
    – se tiver que pagar as mais-valias, mesmo tendo arrendado entre 2018 e 2020, conta à mesma como HPP (era efectivamente HPP nos últimos meses)?
    Obrigada pela ajuda.

    1. Olá, Isabel.

      De acordo com o nº5 do artigo 10º do CIRS a isenção não será total porque o valor da venda é superior ao valor de aquisição da nova HPP. Ainda assim, de acordo com o nº9 do artigo 10º do CIRS, irá ter direito a isenção parcial.
      Se era HPP, terá direto à isenção. O facto de imóvel ter estado arrendado durante esses 2 anos poderá fazer com que as Finanças tenham algumas dúvidas e o chamem para ir esclarecer a situação. Pode contactar as Finanças para obter uma informação mais concreta.

  5. Boa tarde, comprei uma HPP por 75.000€ em 2015 e agora vou vender por 175.000€ após ter terminado de pagar o meu crédito habitação. Tenciono usar o dinheiro todo da venda com mais algum que tenho de parte, juntamente com um novo crédito habitaçao a rondar os 20.000€, e comprar outra HPP por 215.000€-230.000€. Estou isento de ter a mais-valia tributada por usar o montante todo da venda numa outra HPP? Ou vou ser sempre tributado? Obrigada