Utilidades

Calculadora de mais-valias de imóveis

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária


A partir de 2021, o pagamento do empréstimo ao banco com o dinheiro da venda da casa não dá isenção sobre IRS sobre a mais-valia.

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos - {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagar Simule abaixo

Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização / ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo - {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção = {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia {[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas) * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção - {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valia Com mais-valia
Mais-valia tributável - {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRS x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater - {[{ result.abater | currency: '€' }]} - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugal x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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1.675 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Boa tarde,
    Duas questões:
    1.- Se vender hoje um imóvel (residência permanente) e só daqui a 35 meses comprar um novo imóvel (também para residência permanente), e para efeitos de não existência de mais-valias, pode considerar-se que é um “reinvestimento”, bastando para tal apenas fazer menção na próxima declaração de rendimentos a intenção de reinvestimento?
    2.- Se só conseguir vender um imóvel (actual residência permanente) daqui a 1,5 ano mas quiser comprar hoje um novo imóvel (para residência permanente ?), o valor da venda (daqui a 1,5 ano) pode ser considerado como “reinvestimento” no novo imóvel?
    Muito obrigado pela atenção.

    1. Olá, Pedro.

      1. Sim, pode. Segundo a alínea b) do artigo 10º do CIRS tem 36 meses posteriores contados da data da realização para aquisição de nova habitação própria e permanente (hpp).

      2. Sim, pode. Segundo a alínea que referi anteriormente, se comprar uma hpp 24 meses antes da data de venda é considerado reinvestimento.

      Alerto para o facto de o Pedro dever declarar o valor da venda no quadro 4 do anexo G da declaração de IRS e a intenção de reinvestir no quadro 5 do mesmo anexo.

      Sugiro ainda a leitura dos seguintes artigos:
      Como declarar mais-valias da venda de uma casa?
      Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?
      Mais-valias: Amortizar crédito da casa vendida vai deixar de contar para a isenção de imposto

  2. Boa tarde, em 2013 fiquei com um imóvel por doação ( por pagamento de uma dívida de um famíliar), em princípio irá ser vendido este ano, a pergunta que faço é?( Visto que está feito como doação será o valor todo como mais valias certo?)
    O dinheiro que é considerado mais valias se aplicar em obras na minha habilitação permanente será deduzido no IRS e o imposto será cobrado ou terei sempre de pagar todo o imposto?
    Desde já agradeço a quem me souber responder!

    1. Olá, Susana.

      Deve considerar enquanto valor de aquisição o valor patrimonial que a casa tinha na data da doação. Esta consta nos documentos do imposto de selo das Finanças e pode também consultar o E-Balcão e questionar.

      Uma vez que o imóvel que irá vender não era a sua habitação própria e permanente (hpp), caso utilize o dinheiro da venda para obras na sua hpp, estas não lhe darão possibilidade de isenção do pagamento de imposto.

      Sugiro que utilize a calculadora acima para proceder aos cálculos. Caso tenha alguma dúvida, não hesite em perguntar.

      Nota: Esta informação não dispensa de verificação com a entidade que regula esta matéria.

  3. Boa tarde,
    Vou vender a minha casa por 127000€ (comprei em NOV 2014 por 59000), devo ao banco deste crédito, cerca de 42500€, gastei cerca de 5000 euros em despesas de escritura,IMTimposto honoroso ec) e vou comprar uma por 155000€, com entrada de emprestimo cerca de 35000€, e vou investir 25000€ em obras, e vou pagar agente imobiliario da venda desta casa antiga cerca de 8000€, vou pagar mais valias?

    1. Olá, Andreia.

      Se apenas vai reinvestir uma parte do montante da venda, terá apenas direito a isenção parcial do imposto sobre a mais-valia.
      Para proceder ao cálculo, sugiro que utilize a calculadora acima e insira todos os dados necessário -como as datas, soma das despesas e rendimento anual – e assim conhecer o valor a pagar.

      Uma vez que apenas irá vender o imóvel este ano, não terá direito a utilizar parte do montante da venda para amortizar o empréstimo.

      Sugiro a leitura dos seguintes artigos: Mais-valias: Amortizar crédito da casa vendida vai deixar de contar para a isenção de imposto
      IRS
      Mais-valias: Que despesas deduzir no IRS para reduzir o imposto a pagar?

    1. Olá, José.

      Caso não reinvista o dinheiro da venda terá de pagar um imposto sobre o valor das mais-valias.

      Contudo, a possibilidade de reinvestir o dinheiro da venda de um imóvel apenas se coloca quando esse imóvel é a sua habitação própria e permanente. Caso não o seja, terá sempre de pagar tributação referente ao valor das mais-valias.

      Para fazer as contas, sugiro que utilize a calculadora acima e ainda que consulte este artigo.

    2. Boa tarde vou vender o meu imóvel que é minha 2 casa para comprar outra supondo que o valor que comprei para o valor da venda será 180 mil € qual o vol aproximado que terei que pagar de mais valia obrigado

      1. Olá, Júlio.

        Neste caso, sugiro que de facto preencha a calculadora acima. Lá poderá introduzir todos os dados necessários – como o ano de aquisição, valor de aquisição, despesas e rendimento anual -para conhecer o valor do imposto a pagar.

        Alerto para o facto de a calculadora ter três etapas. Depois de preenchida a primeira, deve andar para baixo e preencher o restante.

  4. Bom dia,
    Tenho uma casa que vou vender, é habitação permanente.
    Vou comprar outra; para habitação permanente utilizando o dinheiro da compra.; mas adquiri outra que estou a restaurar.
    O facto de ter uma segunda casa vai implicar que não tenha a isenção de mais valias?? De que forma?
    Obrigada

    1. Olá, Virgínia.

      Uma vez que a casa que vai vender é a sua habitação própria e permanente (hpp) e vai reinvestir a totalidade – salvo amortização de eventual empréstimo – na aquisição de nova hpp, então, segundo o nº5do artigo 10º do Código do IRS, não terá de pagar qualquer tributação.
      Ter outra habitação em nada interfere com esta questão.