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Calculadora de mais-valias de imóveis

Sofia Serrano Sofia Serrano , 6 Março 2019 | 334 Comentários

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização{[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado- {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos- {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia{[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagarSimule abaixo
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido{[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização/ ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo- {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção= {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia{[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas)* {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção- {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS{[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia{[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valiaCom mais-valia
Mais-valia tributável-{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável{[{ input.coletavel | currency: '€' }]}{[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRSx {[{ result.taxa | number: 1 }]}%x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater- {[{ result.abater | currency: '€' }]}- {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugalx {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta= {[{ result.coleta | currency: '€' }]}= {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia){[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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427 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Boa tarde.
    Vendi a minha HPP no mês passado. No entanto adquiri a nova HPP em Março de 2019 (com recurso a CH e fundos próprios). Disponho de 36 meses para reinvestir o valor de realização na nova HPP?
    Obrigado.
    Cumprimentos,
    Pedro Godinho

    1. Olá, Pedro.

      Já reinvestiu o dinheiro, não percebi bem a sua questão referente aos 36 meses…

      Os fundos próprios que investiu garantidamente contam como reinvestimento. Normalmente o dinheiro pago com recurso a crédito não conta. No entanto, a amortização de um empréstimo contraído para aquisição de HPP antes da venda da HPP anterior pode ser considerada reinvestimento desde que seja feita logo pela altura da venda (fonte). No seu caso, como já passou um mês, pode dar-se o caso de as finanças já não aceitarem essa amortização como reinvestimento… Mas diria que não perde nada em tentar – e sempre abate à dívida do novo imóvel…

      1. Boa tarde, Paulo.
        Cada vez que ligo para as Finanças recebo uma resposta diferente. Já fui 3 vezes às Finanças da minha freguesia e também ao Centro de Informação Fiscal e cada um tem a sua sentença. É incrivelmente mau!
        Em Março de 2019 usei 190K para pagar a nova HPP (o restante foi através de CH). Em Setembro de 2019 vendi a antiga HPP por 242K (mais-valia de 128K). Considero os 190K o valor de reinvestimento (já feito)? E posso ainda tentar amortizar 52K (com base no documento que partilhou)?
        Muito obrigado desde já!
        Cumprimentos,

      2. Sim, pode considerar os 190.000€ como sendo reinvestimento já feito. E tentar amortizar os 52.000€ ao novo empréstimo para conseguir a isenção total. (essa amortização poderá ter custos pelo pagamento antecipado, dependendo do que contratou como banco)

        Chamo mais uma vez a atenção que o entendimento das Finanças para considerar a amortização como reinvestimento é que este seja feito tão depressa quanto possível após a venda – se já passou um mês, pode já não vir a ser considerado (mas eu fá-lo-ia)

  2. Bom dia.
    Eu e o meu irmão recebemos de herança de uma prima varias habitações as quais estão à venda. Há dias vendemos uma no valor de 50000€, subtraindo o valor da imobiliária de 6500€, o restante foi dividido pelos 2. Não sabendo o ano de aquisição do imóvel, nem por quanto foi comprado, como sabemos se temos de pagar mais valias ao estado? Apenas sabemos, pela caderneta predial, que o imóvel é de 1939 e está avaliado patrimonialmente nas finanças em 2015 pelo valor de 26550€.
    Obrigado.

    1. Olá, Pedro.

      O ano e valor de aquisição que interessam para o vosso caso corresponde àquele em que o Pedro e o seu irmão o adquiriram. O ano deverá ser o de falecimento da pessoa de quem herdaram o imóvel e o valor de aquisição, o valor patrimonial que o imóvel tinha a essa data e sobre o qual foi calculado o imposto de selo que pagaram na altura da habilitação de herdeiros, tal como disposto no artigo 45º do Código do IRS.

      Na declaração de IRS, devem declarar estes valores pela metade.

  3. Boa Noite,

    Temos um imovel que compra-mos em 2004 por $65000. Pedi-mos emprestimo para o total mais um emprestimo de $30000 para renovaçoes. Não temos facturas.
    Mura-mos no Canada, trabalha-mos no Canada nunca fize-mos descontos em Portugal. Vamos viver para Portugal para o ano que vem e pretende-mos vender o apartamento para comprar outro notra zona.
    Vamos vender por 130,000 e comprar um por 220,000
    Temos de pagar mais valias?

    Muito Obrigado

    1. Olá, Tânia.

      A calculadora responde à sua questão, ainda para mais com os dados que indicou. Qual a dificuldade que sente no seu preenchimento ou análise dos resultados? É importante esta informação para se poder melhorar/corrigir a calculadora, se for caso disso.

      Uma vez que terão mais valias e não terão direito a isenção uma vez que não se tratava da habitação própria e permanente, terão de pagar imposto sobre essas mais valias. A questão é saber se, quando o venderem, já serão considerados fiscalmente residentes ou não. Não sendo fiscalmente residentes ser
      ao tributados em 28% sobre o valor da mais valia. Sendo fiscalmente residentes, serão tributados só sobre metade da mais valia, mas a taxa aplicada vai depender do resto dos rendimentos do agregado familiar, incluindo os rendimentos obtidos no estrangeiro…

  4. Boa tarde. Gostaria de receber o S/comentário sobre a seguinte situaçao:
    cidadao estrangeiro, compra casa para habitaçao permanente em 2003 por 162.000 euros;
    em 2018 vende o imovel por 170.000, tendo tido de gastos 5200 euros e náo aufere quaisquer rendimentos em Portugal.
    em simulaçao os valores resultam em menos valia
    Por eventual falta de esclarecimento declarou a venda no seu pais de origem, Espanha.
    ë notificado de “incumprimento” pelas Finanças e deverá apresentar o modelo 3 – G.
    qual a “saída” para esta situaçao? anular a declaraçao em Espanha? nao havendo rendimentos declarados em Portugal nos ultimos anos, como é aferido o rendimento?
    Obrigado pela ajuda.
    Cumprimentos,
    mdulce segurado

    1. Olá, Maria Dulce.

      Não lhe posso dizer o que fazer relativamente à declaração espanhola, uma vez que não conheço a respetiva legislação.
      Mas se o imóvel era em Portugal, mesmo sendo não residente, a venda do imóvel tem de ser declarada em Portugal (independentemente de o ser também ou não em Espanha). Aliás, neste caso, em que houve menos valias, nem tem nada a pagar de imposto, em Portugal, pelo menos.

      Pode ainda submeter a declaração de IRS cá. Como o fará fora de prazo terá provavelmente de pagar uma coima por isso.

  5. Boa tarde, tenho um imóvel que foi vendido em Janeiro de 2019, no valor de 75000.00€, o valor de compra foi de 65000.00€, (adquirido em JJulho de 2006) o referido imóvel pertence a três irmãos (herança). Gostaria que me ajudasse a ter a noção do valor de mais valias a cada um dos três irmãos.

    1. Olá, Paulo.

      Pode obter a resposta à sua questão preenchendo na calculadora os valores por ⅓ (a quota parte de cada um).

      Considerando os encargos que podem deduzir, arrisco dizer que provavelmente não tiveram mais valias…