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Calculadora de mais-valias de imóveis

Sofia Serrano Sofia Serrano , 6 Março 2019 | 439 Comentários

Esta ferramenta permite-lhe simular as suas mais-valias na venda de um imóvel, mas também o valor de imposto que irá pagar aproximadamente, caso não esteja isento.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária

Cálculo da mais-valia

Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Valor de realização{[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado- {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos- {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia{[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagarSimule abaixo
Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

O imóvel vendido era a sua habitação própria e permanente (HPP) ou a HPP do seu agregado familiar?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

É fiscalmente residente em Portugal?

Declaração conjunta

Rendimento coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Dados em falta
Insira valores acima para ver os resultados da simulação
Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido{[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização/ ( {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo- {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]} )
Isenção= {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia{[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas)* {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção- {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS{[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia{[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valiaCom mais-valia
Mais-valia tributável-{[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável{[{ input.coletavel | currency: '€' }]}{[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRSx {[{ result.taxa | number: 1 }]}%x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater- {[{ result.abater | currency: '€' }]}- {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugalx {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta= {[{ result.coleta | currency: '€' }]}= {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia){[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

O cálculo do imposto a pagar é sempre uma estimativa, porque este depende do valor declarado em IRS no ano em que comunica a mais valia. Isto é, a venda do imóvel vai ser tributada e englobada no seu IRS. O valor da taxa de IRS vai depender de algumas variáveis, tais como o seu total de rendimentos, o valor da mais valia, mas também das despesas declaradas, entre outros factores.
Para simplificar, o simulador pede o Rendimento Colectável para IRS (sem a mais valia). Se tiver um rendimento anual semelhante ao do ano anterior, pode colocar neste campo o mesmo valor que colocou na ultima declaração de IRS.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, trata-se da diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual comprou o mesmo. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa, sendo uma menos-valia. Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como por exemplo produtos financeiros e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afectação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como funciona a tributação das mais-valias?

Sempre que vender um imóvel terá de o declarar à Autoridade Tributária independentemente de o imóvel ser sujeito a mais-valias ou não. No entanto, pode estar isento nos seguintes casos:

  • Se adquiriu um imóvel antes de 1 Janeiro de 1989 (ano em que entrou em vigor o Código do IRS ;
  • Se reinvestir numa nova habitação própria permanente (HPP)
    num prazo máximo de 36 meses ;
  • Se utilizar o montante ganho para liquidar o empréstimo (válido apenas durante um período transitório de cinco anos, ou seja, para quem conseguir vender a casa entre 2015 e 2020. É igualmente necessário que o sujeito passivo não seja proprietário de qualquer outro imóvel habitacional à data da alienação.)

Nota: mesmo não sujeito a imposto, a operação tem de ser declarada no Anexo G1, que é referente às mais-valias não tributadas.

Quais os dados necessários para o cálculo?

  • Valor de aquisição;
  • Ano de aquisição;
  • Mês de aquisição;
  • Valor de realização (venda) ;
  • Ano de realização;
  • Mês de realização;
  • Despesas e encargos (deverá enumerar, na sua declaração de IRS, os gastos com obras, melhorias ou substituição de janelas, encargos com mediação imobiliária, custos de emissão de certificado energético, imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis e despesas com registos e escrituras.)

Garanta o preenchimento correto de todos os campos para conseguir realizar o cálculo. Após introduzir toda a informação, esta ferramenta vai lhe apresentar o valor de realização, o coeficiente de atualização monetária, o valor de aquisição atualizado e, finalmente, o valor das mais-valias geradas com a venda do seu imóvel.

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552 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis

  1. Bom dia necessito da vossa ajuda para umas questoes.

    Vou vender a minha casa por 212500 ( a este valor ainda se retira os 13000 da imobliaria) e comprar outra por 119000.

    Vou abater o emprestimo de 140000 e realizar 1 novo no valor de 107000.

    Qual o valor da tributacao das maia valias?

    1. Boa tarde Bruno Cardoso,
      Agradecemos a sua mensagem.
      Por forma a podemos ajudar aconselhamos a leitura dos artigos que elaborámos sobre estas temáticas, que o poderá esclarecer de alguma dúvida que tenha:

      https://www.doutorfinancas.pt/dica-do-doutor/na-hora-de-vender-a-sua-casa-lembre-se-das-mais-valias/

      https://www.doutorfinancas.pt/fiscalidade/calculadora-de-mais-valias-de-imoveis-a-nova-ferramenta-doutor-financas/

      Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
      Obrigada.

  2. Bom dia,

    Tenho alguma questões que pedia que me ajudassem.

    Vou vender a minha casa por 212500€ (sendo que deste valor tenho de retirar os 13000€ da imobiliária) e vou comprar outra por 119000€.

    Vou abater o emprestimo de 140000€ da casa e realizar 1 novo emprestimo de 107000€.

    Qual o valor que me sera tributado em mais valias?

  3. Boa Tarde, Gostaria que me elucidassem sobre as mais valias por favor.
    Estou a vender a minha casa, doada em vida pelo meu Pai em 2013. Vivo em casa arrendada e tenho como morada fiscal uma outra morada.
    A minha intenção é investir o valor da realização da minha casa, na futura HPP.
    Neste caso também se aplica a isenção de tributação de mais valias????
    Muito Obrigado
    Cordialmente
    RL

    1. Boa tarde Rui Laranjeiro,
      Agradecemos a sua mensagem.
      Por forma a podemos ajudar aconselhamos a leitura dos artigos que elaborámos sobre estas temáticas, que o poderá esclarecer de alguma dúvida que tenha:

      https://www.doutorfinancas.pt/dica-do-doutor/na-hora-de-vender-a-sua-casa-lembre-se-das-mais-valias/

      https://www.doutorfinancas.pt/fiscalidade/calculadora-de-mais-valias-de-imoveis-a-nova-ferramenta-doutor-financas/

      Qualquer questão de futuro inteiramente ao dispor,
      Obrigada.

  4. Boa noite,
    Em 2018 vendi uma casa minha onde vivia HPP e comprei outra com valor acima (pedi empréstimo para tal). Em 2019 vendi uma outra casa minha onde vivia minha mulher e a minha filha. A ideia foi passarmos todos para a casa que comprei e pagar com o valor em falta com a venda desta segunda casa. Será que posso considerar no cálculo para a insencao de mais-valias a venda das duas casas? Obrigado

    1. Boa tarde António,
      Agradecemos a sua mensagem.
      Por forma a podemos ajudar aconselhamos a leitura dos artigos que elaborámos sobre estas temáticas, que o poderá esclarecer de alguma dúvida que tenha:

      https://www.doutorfinancas.pt/irs/mais-valias-reduzir-o-imposto-a-pagar/

      https://www.doutorfinancas.pt/dica-do-doutor/na-hora-de-vender-a-sua-casa-lembre-se-das-mais-valias/

      https://www.doutorfinancas.pt/fiscalidade/calculadora-de-mais-valias-de-imoveis-a-nova-ferramenta-doutor-financas/

      Qualquer questão inteiramente ao dispor,
      Obrigada.

  5. Muito agradecia que me esclarecessem as seguintes dúvidas:
    • Estou a adquirir uma HPP permanente antes de vender a minha atual HPP.
    • O valor de compra da nova HPP vai ser superior ao da venda da atual HPP.
    • Deverei vender a minha atual HPP antes de decorridos 24 meses da compra da nova HPP.
    • Com a venda da atual HPP vou ter uma despesa com comissão a pagar à agência imobiliária que me apoia, e também liquidar um atual crédito à habitação.
    • Uma vez que ainda não vendi a minha atual HPP, na compra da nova HPP, para além de recursos próprios, vou também recorrer a crédito imobiliário, sendo que a intenção é liquidar na totalidade esse empréstimo com o produto da venda da atual HPP quando esta ocorrer.

    Tanto quanto entendo deste e doutros artigos que li, a isenção de tributação de mais valias dá-se pela totalidade desde que:
    (Valor da Venda – crédito imobiliário da atual HPP) ≤ (Valor da Compra – crédito imobiliário da nova HPP)

    Tenho as seguintes dúvidas:
    1. Uma vez que irei liquidar o crédito imobiliário da nova HPP quando fizer a venda da atual HPP, devo considerá-lo? (No lado direito da equação) Ou posso considerar que é zero, porque na prática vou usar o produto da venda para a compra, tendo o crédito sido só temporário?
    2. No “Valor da Venda” (lado esquerdo da equação) posso descontar a despesa que vou ter com a comissão a pagar à agência?
    3. No “Valor da Compra” (lado direito da equação) posso acrescentar o IMT e Imposto de Selo que terei de pagar com a compra?

    Obrigado desde já pela ajuda!

    1. Olá, Pedro.

      Efetivamente, o empréstimo não costuma ser considerado reinvestimento. No entanto, este é um caso de exceção e há mesmo esta informação vinculativa para o confirmar.

      2. Sim, pode.

      3. Não. Esses poderão ser considerados despesas caso um dia venha a vender a nova casa. Para a venda que vai fazer agora, pode deduzir às mais valias (não à equação que indica) os valores de IMT e IS pagos na altura da compra da casa que vai vender.

  6. Boa noite.
    Vou vender uma garagem que adquiri, por herança, juntamente com a minha cunhada, em Dezembro de 2013.
    O valor de venda é de 10000 euros.
    O valor patrimonial tributário é de 15700 euros.
    1º Como se calcula o valor de aquisição?
    2º Sobre que valor de venda temos que pagar mais valias (10000 ou 15700)? Há quem diga que se o valor patrimonial tributário for superior ao valor da venda é sobre o primeiro que incidem as mais valias. Será verdade?
    3º Eu resido em Portugal, mas a minha cunhada reside no estrangeiro.
    Como se paga o imposto? Eu declaro metade na declaração de IRS que preencherei no próximo ano, mas a minha cunhada vai pagar a outra metade como e a que taxa? A minha cunhada não preenche declaração de IRS em Portugal.

    Agradeço a sua resposta.
    Cumprimentos.

    1. Olá, António.

      1. O valor de aquisição corresponde ao valor patrimonial na altura da herança e sobre o qual pagaram imposto de selo (art. 45º do Código do IRS)

      2. Sim, caso o valor patrimonial seja superior ao valor de venda, a declaração será corrigida (nº 2 do artigo 44º do Código do IRS).

      3. Pode simular quer o seu caso que o da sua cunhada através desta calculadora. No próximo ano ela terá de submeter declaração de IRS, mesmo não sendo residente em Portugal, dado que esse rendimento é considerado como obtido cá em Portugal e mesmo os não residentes são tributados sobre estes rendimentos.

      1. Muito obrigado, Sr. Paulo Aguiar, pela sua rápida e esclarecedora resposta.
        No entanto, restam-me duas dúvidas:
        1ª-No anexo G da declaração de IRS, que valor coloco no campo respeitante ao valor de realização (10000 euros (valor real da venda) ou 15700 euros (valor patrimonial)?
        2ª-Sendo que o valor da venda é inferior ao valor patrimonial, suponho que não haverá nada a pagar ao Estado. Pode dizer-me se isto é verdade?

        Muito obrigado pela sua atenção.

      2. 1. Tendo em conta a legislação deve indicar os 15.700

        2. É provável que assim seja, mas não lhe posso dar garantias. O valor das mais valias depende também do valor de aquisição e do resto dos parâmetros pedidos pela calculadora. Pode simular o seu caso usando a calculadora – não se esqueça de indicar os valores pela metade, correspondente à percentagem que detém do imóvel. E de considerar como valor de venda os 15.700€

  7. Boa tarde, Em 10-2018 a minha tia fez doação de dois prédios (um urbano cujo valor da caderneta é de 13.630€, e um rústico com valor de 3,65€), agora pretendo vender esses dois prédios pelo valor máximo de 30.000€. Quais os encargos / despesas (com mais valias, IRS, etc.) que irei ter se vender?

    1. Olá, Marli.

      O IRS a pagar sobre as mais valias pode calculá-lo aproximadamente com recurso a esta calculadora (use os valores somados dos dois prédios). Está a ter alguma dificuldade no seu preenchimento?

  8. Bom dia. Tenho 2 casas compradas com recurso a crédito bancário. uma que é HPP e outra H. secundária. Vou vender agora a H. Secundária para liquidar o empréstimo de ambas as casas. A minha questão é a seguinte: o facto de utilizar o lucro da venda da H.Secundária para liquidar o emprestimo da H.Permanente não tem qualquer relevância para a autoridade tributária? As mais valias serão apuradas não tendo esse abatimento em conta?
    Agradecia esse esclarecimento da vossa parte e parabéns pelo serviço público aqui prestado.
    Cumprimentos
    Grato pela atenção

    1. Olá, Pedro.

      Não, a venda de uma habitação secundária nunca está sujeita a isenção de tributação por via do reinvestimento (nº 5 do art. 10º do Código do IRS)