Ferramentas e Simuladores

Calculadora de mais-valias de imóveis

Vendeu uma casa? Calcule, através deste simulador, qual é a mais-valia imobiliária obtida e qual o imposto que vai pagar.

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Calculadora de mais-valias de imóveis

Vendeu uma casa? Calcule, através deste simulador, qual é a mais-valia imobiliária obtida e qual o imposto que vai pagar.

Simule as mais-valias conseguidas com a venda de um imóvel e saiba quanto terá de pagar de imposto, aproximadamente, se não houver isenção.

Dados para o cálculo da mais-valia imobiliária

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Cálculo da mais-valia

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Erro de processamento

Valor de realização {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Coeficiente de atualização monetária {[{ result.coeficiente }]}
Valor de aquisição atualizado - {[{ result.aquisicao_atualizada | currency: '€' }]}
Despesas e encargos - {[{ input.encargos | currency: '€' }]}
Mais-valia {[{ result.mais_valia | currency: '€' }]}
Imposto a pagar Simule abaixo

Como não estão ainda disponíveis os coeficientes de atualização de moeda para os imóveis vendidos em {[{ input.ano_realizacao }]}, foram usados os coeficientes do ano anterior para dar uma ideia aproximada.

Dados para apuramento de Imposto a pagar pela mais-valia ({[{result.mais_valia | currency: '€'}]})

Apuramento da isenção de tributação sobre a mais-valia

A venda deste imóvel para habitação foi feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais?

O imóvel vendido era a sua morada fiscal ou do seu agregado familiar há, pelo menos, 24 meses?

Beneficiou nos últimos três anos de isenção de mais-valias imobiliárias?

A habitação foi construída por si?

Nota: A aplicação das mais-valias geradas pela venda de um imóvel construído pelo proprietário na amortização do crédito habitação não isenta de tributação.

Vai amortizar o crédito da sua habitação própria permanente ou de um descendente?

Pretende reinvestir o dinheiro noutra HPP e/ou, estando reformado ou tendo mais de 65 anos, pretende reinvestir num contrato de seguro, num fundo de pensões aberto ou contribuir para o regime público de capitalização?

Dados para o cálculo do Imposto a pagar

Declaração conjunta

Rendimento Anual Coletável para IRS

Relativamente ao imóvel alienado, beneficiou de apoio não reembolsável concedido pelo Estado ou outras entidades públicas para a aquisição, construção, reconstrução ou realização de obras de conservação de valor superior a 30% do valor patrimonial tributário do imóvel?

Quando recebeu o apoio?
Venda de um imóvel para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.

Os ganhos provenientes da venda de imóveis para habitação ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais estão isentos de tributação em IRS e IRC, com duas exceções:

  • os ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável, constante de lista aprovada por portaria do membro do Governo responsável pela área das finanças;
  • os ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência.

Atenção: Os rendimentos auferidos com estas vendas, apesar de ficarem isentos do pagamento de tributação de mais-valias, são englobados em sede de IRS para determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.

Dados em falta
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Erro de processamento

Cálculo da Isenção

Valor reinvestido {[{ input.reinvestimento | currency: '€' }]}
Valor de realização {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Amortização do empréstimo {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]}
Isenção {[{ result.isencao | number: '2' }]}%
Amortização do empréstimo {[{ input.amortizacao | currency: '€' }]}
Valor de realização {[{ input.realizacao | currency: '€' }]}
Isenção {[{ result.isencao | number: '2' }]}%

Mais-valia não dá lugar ao pagamento de imposto adicional

Cálculo aproximado do Imposto a pagar

Mais-valia {[{result.mais_valia | currency : '€'}]}
Art. 43º (ver notas) * {[{result.percent_43 | number: '2'}]}%
Isenção - {[{result.isencao | number: '2'}]}%
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Mais-valia tributável {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Taxa de IRS {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Imposto a pagar pela mais-valia {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Sem mais-valia Com mais-valia
Mais-valia tributável - {[{ result.mais_valia_tributavel | currency: '€' }]}
Rendimento coletável {[{ input.coletavel | currency: '€' }]} {[{ (input.coletavel + result.mais_valia_tributavel) | currency: '€' }]}
Quociente conjugal ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} ÷ {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Taxa de IRS x {[{ result.taxa | number: 1 }]}% x {[{ result.taxa_mais_valia | number: 1 }]}%
Parcela a abater - {[{ result.abater | currency: '€' }]} - {[{ result.abater_mais_valia | currency: '€' }]}
Quociente conjugal x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]} x {[{ result.quociente_conjugal | number: 0 }]}
Coleta = {[{ result.coleta | currency: '€' }]} = {[{ result.coleta_mais_valia | currency: '€' }]}
Diferença (valor aproximado do "imposto correspondente" à mais-valia) {[{ (result.coleta_mais_valia - result.coleta) | currency: '€' }]}

Em 2023, foram implementadas algumas alterações relativas à isenção de tributação de mais-valias.

Para se poder ficar isento do pagamento de imposto, além de ser necessário fazer o reinvestimento do valor obtido na venda, é preciso que o imóvel tenha sido a habitação própria e permanente, comprovada através de domicílio fiscal, pelo menos nos 24 meses antes da transação.

Além disso, só podem ficar isentas as pessoas que não beneficiaram de uma isenção no ano em causa nem nos três anos anteriores.

Segunda habitação

O Governo introduziu ainda uma medida temporária que permite que se venda uma segunda habitação, ou terreno para construção, e que se use o dinheiro para amortizar o crédito de uma primeira habitação do sujeito passivo ou de um descendente (filhos ou netos).

Há regras que têm de ser cumpridas para que esta isenção tenha lugar, e que pode ler no artigo que explica o que mudou nas mais-valias imobiliárias.

Outra novidade prende-se com a isenção de tributação quando a venda de um imóvel para habitação é feita ao Estado, às Regiões Autónomas, às entidades públicas empresariais na área da habitação ou às autarquias locais.

O que são mais-valias de imóveis?

As mais-valias correspondem ao lucro obtido com a venda de um ativo, ou seja, a diferença entre o preço pelo qual vendeu determinado bem e o preço pelo qual o comprou. Esta diferença pode ser positiva e representar uma mais-valia, ou negativa (menos-valia). Estas podem dizer respeito a bens físicos, como por exemplo imóveis, ou bens não físicos, como produtos financeiros, e estão sujeitas a tratamento fiscal.

Segundo o Portal da Finanças, “consideram-se mais-valias ou menos-valias realizadas os ganhos ou perdas sofridas mediante a transmissão onerosa qualquer que seja o título porque se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros resultantes da afetação”. Estes podem ser ativos tangíveis (ex: imóveis) ou ativos intangíveis (ex: ações).

Como são tributadas as mais-valias?

A tributação das mais-valias imobiliárias é feita sobre metade desse montante. Ou seja, se uma pessoa tiver comprado um imóvel por 150 mil euros e o vender por 200 mil euros terá uma mais-valia de 50 mil euros. A tributação incidirá sobre metade desse valor: 25 mil euros. A taxa a aplicar depende dos rendimentos auferidos por cada contribuinte, uma vez que a tributação é feita por englobamento em sede de IRS.

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2.598 comentários em “Calculadora de mais-valias de imóveis
  1. Olá, vendi o meu apartamento que é habitação secundária, tenho uma casa de habitação propria permanente que vou fazer obras que necessito de projeto, como funciona as mais valias neste caso e a tributação (IRS) obrigada.

    1. Olá, Filipe.

      Uma vez que o imóvel vendido era uma habitação secundária, não há qualquer possibilidade de reinvestimento e de isenção.
      Sugiro que faça uma simulação na calculadora acima e a leitura do nosso Guia de Mais-Valias Imobiliárias.

  2. Boa noite!
    Comprei um imóvel no valor de 145000 em Outubro do ano passado, por motivos pessoais vou ter de vender, até Setembro deste ano pelo mesmo valor pode me dar uma estimativa de quanto irei pagar de mais valias para o irs do ano que vem?
    Cumprimentos

    1. Olá, Bruno.

      Poderá depender das despesas que teve com o imóvel e com a venda. Contudo, uma vez que o valor não varia e a distância temporal é curta, não será um valor elevado.
      Sugiro que preencha a calculadora acima de forma a conhecer o valor aproximado da tributação a pagar.

  3. olá bom dia.
    Herdei um imóvel dos meus pais e neste momento tenho o há venda nesta situação tenho de pagar mais valias.

    1. Olá,

      Se o imóvel não era a sua habitação própria e permanente, terá de pagar tributação.

  4. Boa tarde!
    Estou a reunir despesas para o calculo de mais valias de uma habitação secundaria que vendi em 2021. Tenho 3 dúvidas que gostaria que me esclarecessem. Em 2011 fiz obras na cozinha no valor de 10200 euros, tenho o contrato assinado com a descrição das obras e cópia de dois cheques entregues, não encontro a fatura final nem a cópia de um cheque. Já pedi à empresa que realizou as obras mas eles ainda não me forneceram uma segunda via. O mesmo se passou com a pintura de exterior só tenho comprovativo e orçamento da pintura. Será que posso colocar estas despesas. No dia da venda paguei a uma solicitadora para me fazer o cancelamento da hipoteca (124,60 no dia 12 de junho de 2021), apesar dos meus mails e de um contato telefónico a solicitadora não me entrega prova do cancelamento nem recibo dos valor pago. Será que posso colocar nas despesas e se houver uma inspeção mostrar comprovativo bancario e mails?
    Obrigada
    Margarida Faustino

    1. Olá,

      Apenas pode colocar as despesas se tiver as respetivas faturas. As despesas com obras devem ter sido feitas no máximo 12 anos antes da venda.

      Sugiro o contacto direto com a Autoridade Tributária para esclarecer a questão da solicitadoria. Poderá fazê-lo através do número 217 206 707.

  5. Boa tarde,
    A calculadora já não permite calcular a mais valia com revestimento?
    Há cerca de 2 meses, conseguia fazer a simulação, mas agora já “avança”
    Obrigada

  6. Herdei 1 apar.to comprado em 1984, por falecimento de minha mãe viuva em Abril 2021.
    Após legalização por ser filha unica,vendi-o em Novembro de 2021.
    Sou aposentada,assim como meu marido
    Ainda não fizemos o IRS 2021.
    Agradecia uma vossa opinião.
    Obrigado
    Célia

    1. Olá, Célia.

      Assumindo que não se trata da sua habitação própria e permanente (hpp), não há possibilidade de ficar isenta de tributação.
      O ano de aquisição que deve considerar é o ano da herança em 2021, ou seja, também não a isenta tributação.

      Poderá calcular o valor da tributação na calculadora acima. Paralelamente, poderá ainda consultar o nosso Guia de Mais-Valias Imobiliárias.

      Qualquer outra questão, não hesite em perguntar!

  7. Gostei imenso dos vossos dados fornecidos e ajudaram-me imenso no cálculo das mais valias da casa que vendi. Parabéns e muito obrigado.

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